W przypadku zniesienia wsp\u00f3lno\u015bci maj\u0105tkowej ma\u0142\u017ce\u0144skiej pr\u0119dzej czy p\u00f3\u017aniej konieczne staje si\u0119 dokonanie podzia\u0142u obj\u0119tego ni\u0105 maj\u0105tku. Mimo, \u017ce s\u0105 to trudne sprawy, to co do zasady opieraj\u0105 si\u0119 na podobnym schemacie. Wycenia si\u0119 sk\u0142adniki maj\u0105tku wsp\u00f3lnego, rozlicza nak\u0142ady, odpowiednio rozdysponowuje poszczeg\u00f3lne sk\u0142adniki maj\u0105tku, ustala sp\u0142aty, wylicza dop\u0142aty itp. Z w\u0142asno\u015bci\u0105 rzeczy, czy \u015brodkami pieni\u0119\u017cnymi jest to wi\u0119c raczej do\u015b\u0107 przejrzyste (nie m\u00f3wimy tutaj o praktycznym wykonaniu tej zasady, bo to zupe\u0142nie inna para kaloszy). Wi\u0119cej w\u0105tpliwo\u015bci mog\u0105 natomiast rodzi\u0107 inne prawa. Takie - na ten przyk\u0142ad - prawo najmu danego lokalu mieszkalnego. P\u00f3ki ma\u0142\u017ce\u0144stwo trwa, nikt si\u0119 nad tym zwykle za bardzo nie zastanawia. Ale potem pojawia si\u0119 dylemat - czy uwzgl\u0119dni\u0107 i jak podzieli\u0107 najem w przypadku podzia\u0142u maj\u0105tku ma\u0142\u017ce\u0144skiego ? <\/p>\n
Nale\u017cy zacz\u0105\u0107 od specyficznej pozycji ma\u0142\u017conk\u00f3w w przypadku najmu. Ot\u00f3\u017c, bez wzgl\u0119du na wol\u0119 ma\u0142\u017conk\u00f3w i przyj\u0119te przez nich rozwi\u0105zania co do maj\u0105tku ma\u0142\u017ce\u0144skiego (wsp\u00f3lno\u015b\u0107 umowna, rozdzielno\u015b\u0107 maj\u0105tkowa), je\u017celi nawi\u0105zanie stosunku najmu lokalu maj\u0105cego s\u0142u\u017cy\u0107 zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych za\u0142o\u017conej przez nich rodziny nast\u0105pi\u0142o w czasie trwania ma\u0142\u017ce\u0144stwa, to w\u00f3wczas oboje ma\u0142\u017conkowie s\u0105 najemcami lokalu. Intercyza nic w tym zakresie nie zmieni i nawet w jej przypadku do wsp\u00f3lno\u015bci najmu stosuje si\u0119 po prostu odpowiednio przepisy o wsp\u00f3lno\u015bci ustawowej. Ten przepis jest bardzo istotny dla wszystkich najemc\u00f3w i wynajmuj\u0105cych - rodzi te\u017c ogromne problemy przy realizacji umowy najmu, ale do tego nawi\u0105za\u0107 przyjdzie kiedy\u015b w innym wpisie.<\/p>\n
Dla niniejszego zagadnienia bardzo wa\u017cne jest to, \u017ce - po pierwsze : ustanie wsp\u00f3lno\u015bci maj\u0105tkowej w czasie trwania ma\u0142\u017ce\u0144stwa nie powoduje ustania wsp\u00f3lno\u015bci najmu lokalu maj\u0105cego s\u0142u\u017cy\u0107 zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Po drugie - s\u0105d, stosuj\u0105c odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielno\u015bci maj\u0105tkowej, mo\u017ce z wa\u017cnych powod\u00f3w na \u017c\u0105danie jednego z ma\u0142\u017conk\u00f3w znie\u015b\u0107 wsp\u00f3lno\u015b\u0107 najmu lokalu. Po trzecie - rozw\u00f3d (co do zasady) nie niweczy wsp\u00f3lnego prawa ma\u0142\u017conk\u00f3w do lokalu, cho\u0107 zazwyczaj s\u0105d orzeka o sposobie korzystania z takiego lokalu. Dla rozliczenia wsp\u00f3lnego prawa musi by\u0107 ono bowiem przedmiotem post\u0119powania o podzia\u0142 maj\u0105tku wsp\u00f3lnego. Przy czym nie znajdzie tutaj zastosowania podzia\u0142 cywilny - czyli zbycie dzielonej rzeczy i podzia\u0142 sumy uzyskanej ze sprzeda\u017cy.<\/p>\n
Przyzwyczajeni jeste\u015bmy do znoszenia r\u00f3\u017cnych typ\u00f3w wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci, ale przecie\u017c najem to nie prawo rzeczowe. Ma jednak niew\u0105tpliwie istotne znaczenie funkcjonalne (potrzeby mieszkaniowe) oraz okre\u015blon\u0105 warto\u015b\u0107. Jest tak\u017ce w miar\u0119 trwa\u0142ym stosunkiem prawnym - je\u015bli zwa\u017cy\u0107 korzystne dla najemc\u00f3w zasady ustawy o ochronie praw lokator\u00f3w. Dlatego te\u017c dopuszczalno\u015b\u0107 podzia\u0142u wsp\u00f3lno\u015bci (trudno bowiem m\u00f3wi\u0107 o \"wsp\u00f3\u0142w\u0142asno\u015bci prawa najmu\") tego prawa nie powinna dziwi\u0107. Przy tym nie znajdziemy w przepisach jasnych wskaz\u00f3wek jak dok\u0142adnie nale\u017cy tego dokona\u0107.<\/p>\n
W miar\u0119 sta\u0142y kierunek orzeczniczy, co do podej\u015bcia do tego zagadnienia, ukszta\u0142towa\u0142 si\u0119 - jakby inaczej - dzi\u0119ki interpretacjom S\u0105du Najwy\u017cszego. Cho\u0107 oczywi\u015bcie mo\u017cna mie\u0107 r\u00f3\u017cne zastrze\u017cenia do tego modelu, to jednak warto mie\u0107 \u015bwiadomo\u015b\u0107 jego istnienia, gdy\u017c - mimo up\u0142ywu lat od jego wyra\u017anego zarysowania - przewija si\u0119 stale w orzeczeniach s\u0105d\u00f3w powszechnych. I b\u0119dzie tak zapewne do czasu, a\u017c kto\u015b nie wymy\u015bli czego\u015b lepszego.<\/p>\n
Dlaczego temat wymaga\u0142 analiz i z czego wynika jego trudno\u015b\u0107 ? Ot\u00f3\u017c - w wielu przypadkach chodzi tutaj o najem mieszkania komunalnego. Jak wiadomo, czynsz w takich mieszkaniach jest zdecydowanie ni\u017cszy, ni\u017c w przypadku wynaj\u0119cia lokalu na rynku. I w\u0142a\u015bnie te r\u00f3\u017cnice w czynszach s\u0105 podstaw\u0105 do przyj\u0119tego przez SN modelu rozliczenia \"wsp\u00f3lno\u015bci\" najmu. Je\u015bli bowiem mieszkanie jest wynajmowane po cenach rynkowych, to r\u00f3\u017cnicy nie stwierdzimy i ten model nie pozwoli na zas\u0105dzenie \u017cadnych sp\u0142at. W 2008 r. (i p\u00f3\u017aniej tak\u017ce) S\u0105d Najwy\u017cszy potwierdzi\u0142 wcze\u015bniejsze za\u0142o\u017cenia dotycz\u0105ce tej problematyki.<\/p>\n
Zachowa\u0142a wi\u0119c aktualno\u015b\u0107 powo\u0142ywania uchwa\u0142a S\u0105du Najwy\u017cszego z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28\/02. Wyra\u017ca ona s\u0142uszn\u0105 zasad\u0119, \u017ce warto\u015bci\u0105 prawa najmu lokalu wchodz\u0105cego w sk\u0142ad wsp\u00f3lno\u015bci maj\u0105tkowej ma\u0142\u017ce\u0144skiej, podlegaj\u0105cego nast\u0119pnie podzia\u0142owi, jest r\u00f3\u017cnica pomi\u0119dzy czynszem ustalonym w trybie ustawy o ochronie lokator\u00f3w, a czynszem \"wolnym\". Stosowanie powy\u017cszej zasady z uwzgl\u0119dnieniem okoliczno\u015bci konkretnej sprawy mo\u017ce prowadzi\u0107 tak\u017ce do sytuacji, kiedy przyznane jednemu z by\u0142ych ma\u0142\u017conk\u00f3w prawo najmu lokalu mieszkalnego b\u0119dzie mia\u0142o warto\u015b\u0107 zerow\u0105. Mo\u017ce si\u0119 bowiem zdarzy\u0107, \u017ce czynsz uiszczany za lokal komunalny b\u0119dzie r\u00f3wny czynszowi \"wolnemu\".<\/em><\/p>\n
Przy ustalaniu warto\u015b\u0107 prawa najmu obj\u0119tego podzia\u0142em nale\u017cy, na co zwr\u00f3ci\u0142 ju\u017c uwag\u0119 S\u0105d Najwy\u017cszy w powo\u0142ywanej wielokrotnie uchwale III CZP 28\/02, uwzgl\u0119dni\u0107 czas prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Argumenty przemawiaj\u0105ce za przyj\u0119ciem takiego kryterium zosta\u0142y ju\u017c obszernie przedstawione przez S\u0105d Najwy\u017cszy i niecelowe jest ich powtarzanie.<\/em><\/p><\/blockquote>\n
W realiach konkretnej sprawy wszystkie te aspekty musz\u0105 by\u0107 dok\u0142adnie przeanalizowane. Zazwyczaj konieczne jest si\u0119gni\u0119cie do starych przepis\u00f3w prawa, a te przewidywa\u0142y w r\u00f3\u017cnych okresach r\u00f3\u017cne wyj\u0105tki. Tak mo\u017ce by\u0107 w przypadku mieszka\u0144 z przydzia\u0142u, zw\u0142aszcza tych o charakterze zak\u0142adowym \/ funkcyjnym. Pojawia si\u0119 r\u00f3wnie\u017c problem ewentualnego lokalu socjalnego dla ma\u0142\u017conka, kt\u00f3ry otrzymuje sp\u0142at\u0119. Oraz sprawa zasadnicza - jak ustali\u0107 prawdopodobny czas trwania najmu w przysz\u0142o\u015bci. To ju\u017c jest pole do wykazania kreatywno\u015bci przez zainteresowanych. Na zako\u0144czenie warto wskaza\u0107, \u017ce w praktyce zagadnienie to nie jest szczeg\u00f3lnie cz\u0119sto przedmiotem orzecze\u0144 s\u0105dowych. Jego efektywne stosowanie sprowadza si\u0119 w istocie do tych stan\u00f3w faktycznych, gdzie oboje ma\u0142\u017conkowie pozostaj\u0105 i chc\u0105 pozosta\u0107 w mieszkaniu komunalnym obj\u0119tym najmem.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
W przypadku zniesienia wsp\u00f3lno\u015bci maj\u0105tkowej ma\u0142\u017ce\u0144skiej pr\u0119dzej czy p\u00f3\u017aniej konieczne staje si\u0119 dokonanie podzia\u0142u obj\u0119tego ni\u0105 maj\u0105tku. Mimo, \u017ce s\u0105 to trudne sprawy, to co do zasady opieraj\u0105 si\u0119 na podobnym schemacie. Wycenia si\u0119 sk\u0142adniki maj\u0105tku wsp\u00f3lnego, rozlicza nak\u0142ady, odpowiednio rozdysponowuje poszczeg\u00f3lne sk\u0142adniki maj\u0105tku, ustala sp\u0142aty, wylicza dop\u0142aty itp. Z w\u0142asno\u015bci\u0105 rzeczy, czy \u015brodkami pieni\u0119\u017cnymi Czytaj dalej... \"Najem a podzia\u0142 maj\u0105tku ma\u0142\u017ce\u0144skiego\"<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4,5],"tags":[78,85,83,26,27,70,74,39,84],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1011"}],"collection":[{"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=1011"}],"version-history":[{"count":31,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1011\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":1042,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/1011\/revisions\/1042"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=1011"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=1011"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=1011"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}