Z umowami przedwst\u0119pnymi z regu\u0142y nie ma wi\u0119kszego problemu, jako \u017ce cz\u0119sto ich tre\u015bci pilnuje po prostu notariusz. Czasem jednak sprawa si\u0119 komplikuje, gdy\u017c dochodzi nam w\u0105tek pierwokupu Skarbu Pa\u0144stwa albo w\u0105tek zagraniczny. W opisanej poni\u017cej sprawie problem goni\u0142 problem, gdy\u017c po podpisaniu umowy przedwst\u0119pnej zmieni\u0142y si\u0119 przepisy prawa i to co najpierw by\u0142o w\u0105tpliwe, p\u00f3\u017aniej zosta\u0142o - zdaniem powoda - dozwolone. S\u0105dy musia\u0142y wi\u0119c oceni\u0107, czy ewentualne wady umowy przedwst\u0119pnej mog\u0105 by\u0107 pomini\u0119te lub naprawione w toku s\u0105dowego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej. <\/p>\n\n\n\n
Pow\u00f3dka wnios\u0142a o zobowi\u0105zanie pozwanych do z\u0142o\u017cenia o\u015bwiadczenia woli, i\u017c sprzedaj\u0105 na jej rzecz oznaczone nieruchomo\u015bci. W umowie przedwst\u0119pnej zastrze\u017cono, \u017ce w dniu nabycia pow\u00f3dka b\u0119dzie dysponowa\u0107 ostateczn\u0105 decyzj\u0105 o warunkach zabudowy, umo\u017cliwiaj\u0105c\u0105 budow\u0119 na terenie wskazanym w umowie, wobec czego nie b\u0119dzie wymagane zezwolenie Ministra Spraw Wewn\u0119trznych i Administracji (pow\u00f3dka mia\u0142a status cudzoziemca, a dzia\u0142ki stanowi\u0142y nieruchomo\u015b\u0107 roln\u0105). Umowa przyrzeczona mia\u0142a by\u0107 zawarta do dnia 29 czerwca 2007 r. Dodatkowo uzgodniono, \u017ce w przypadku nieziszczenia si\u0119 kt\u00f3regokolwiek z warunk\u00f3w opisanych w umowie, pow\u00f3dce jako kupuj\u0105cej b\u0119dzie przys\u0142ugiwa\u0142o uprawnienie do skorzystania w terminie do dnia 29 czerwca 2007 roku z umownego prawa odst\u0105pienia od umowy.<\/p>\n\n\n\n
Pow\u00f3dka dopiero w dniu 18 maja 2007 roku uzyska\u0142a decyzj\u0119 o warunkach zabudowy. Decyzja ta zosta\u0142a zaskar\u017cona i nie sta\u0142a si\u0119 ostateczna do dnia 29 czerwca 2007 roku. Pow\u00f3dka mimo tego nie skorzysta\u0142a z uprawnienia
zastrze\u017conego na jej rzecz w umowie i nie odst\u0105pi\u0142a od niej.<\/p>\n\n\n\n
S\u0105d I instancji pow\u00f3dztwo oddali\u0142:<\/p>\n\n\n\n
S\u0105d I instancji podkre\u015bli\u0142, \u017ce przedmiotem transakcji by\u0142a nieruchomo\u015b\u0107 rolna, a zgodnie z art. 8 ust. 2 w\/w ustawy nabycie takiej nieruchomo\u015bci wymaga\u0142o zezwolenia Ministra Spraw Wewn\u0119trznych i Administracji.<\/em><\/p>
W tych okoliczno\u015bciach nie by\u0142o mo\u017cliwe zawarcie umowy przenosz\u0105cej w\u0142asno\u015b\u0107 nieruchomo\u015bci, gdy\u017c ta by\u0142aby niewa\u017cna. Powy\u017cszego nie zmienia\u0142oby, zdaniem S\u0105du Okr\u0119gowego, uzyskanie do dnia 29 czerwca 2007 roku ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy. Wbrew bowiem b\u0142\u0119dnemu zapatrywaniu pe\u0142nomocnika pow\u00f3dki sam fakt wydania decyzji o warunkach zabudowy nie zmienia automatycznie przeznaczenia gruntu, kt\u00f3ry ca\u0142y czas pozostaje gruntem rolnym. Powy\u017csze mog\u0142aby zmieni\u0107 jedynie decyzja administracyjna, pozwalaj\u0105ca na wy\u0142\u0105czenie gruntu rolnego z produkcji rolnej, a ta nigdy nie zosta\u0142a przez pow\u00f3dk\u0119 przed\u0142o\u017cona. <\/em><\/p>
S\u0105d Okr\u0119gowy zauwa\u017cy\u0142, \u017ce przepis\u00f3w ustawy o ochronie grunt\u00f3w rolnych i le\u015bnych od 1 stycznia 2009 roku nie stosuje si\u0119 do grunt\u00f3w rolnych, stanowi\u0105cych u\u017cytki rolne, po\u0142o\u017cone w granicach administracyjnych miast (art. 5b w\/ w ustawy). Podkre\u015bli\u0142 jednak, \u017ce w niniejszej sprawie nale\u017cy ocenia\u0107 stan z chwili zawarcia umowy przedwst\u0119pnej oraz ko\u0144cowego terminu od zawarcia umowy przyrzeczonej.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n
S\u0105d przyj\u0105\u0142, \u017ce zobowi\u0105zanie do zawarcia umowy przyrzeczonej wygas\u0142o, a nie by\u0142o podstaw, \u017ceby odpowiedzialno\u015bci\u0105 za przekroczenie tego terminu obci\u0105\u017ca\u0107 pozwanych. Pow\u00f3dka jednak zaskar\u017cy\u0142a wyrok, podnosz\u0105c m.in. \u017ce wadliwie s\u0105d przyj\u0105\u0142, i\u017c w sprawie o zobowi\u0105zanie do z\u0142o\u017cenia o\u015bwiadczenia woli nale\u017cy uwzgl\u0119dnia\u0107 przepisy oraz fakty obowi\u0105zuj\u0105ce w chwili zawarcia umowy przedwst\u0119pnej oraz ko\u0144cowego terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, podczas gdy art. 316 k.p.c. nakazuje orzeka\u0107 wed\u0142ug stanu rzeczy istniej\u0105cego w dacie zamkni\u0119cia rozprawy.<\/p>\n\n\n\n
S\u0105d Apelacyjny w Poznaniu nie uwzgl\u0119dni\u0142 tych zarzut\u00f3w.<\/p>\n\n\n\n
W niniejszej sprawie sporna by\u0142a kwestia, czy mo\u017cliwo\u015b\u0107 wa\u017cnego nabycia przedmiotowych nieruchomo\u015bci, inaczej m\u00f3wi\u0105c \u2013 zawarcia wa\u017cnej umowy przyrzeczonej \u2013 winna istnie\u0107 w dacie wskazanej w umowie przedwst\u0119pnej, tj. do 29 czerwca 2007 roku, czy te\u017c w dacie orzekania.
W \u00a7 3 umowy przedwst\u0119pnej wskazano, \u017ce strony zobowi\u0105za\u0142y si\u0119 zawrze\u0107 przyrzeczon\u0105 umow\u0119 sprzeda\u017cy w terminie 30 dni od uzyskania przez powoda prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, w terminie najp\u00f3\u017aniej do 29.06.2007r. Nie ulega zatem w\u0105tpliwo\u015bci, \u017ce rozwa\u017canie, czy pozwani uchylali si\u0119 od zawarcia umowy przedwst\u0119pnej by\u0142oby uzasadnione tylko w\u00f3wczas, gdyby pow\u00f3d do tej daty dysponowa\u0142 wskazan\u0105 prawomocn\u0105 decyzj\u0105, a pozwani nie przyst\u0105piliby w tym terminie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Tak jednak si\u0119 nie sta\u0142o bowiem pow\u00f3d nie uzyska\u0142 we wskazanym terminie prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\nW\u0105tpliwo\u015bci s\u0105du nie ko\u0144czy\u0142y si\u0119 jednak wy\u0142\u0105cznie na tym aspekcie.<\/p>\n\n\n\n
Dla rozstrzygni\u0119cia sprawy najistotniejsze znaczenie ma jednak okoliczno\u015b\u0107, \u017ce w terminie wskazanym w \u00a7 3 umowy przedwst\u0119pnej w og\u00f3le nie by\u0142o mo\u017cliwe zawarcie wa\u017cnej umowy przyrzeczonej<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n
Poza sporem pozostawa\u0142a natomiast w sprawie okoliczno\u015b\u0107, \u017ce nieruchomo\u015bci, kt\u00f3rych dotyczy\u0142a umowa przedwst\u0119pna, by\u0142y w dniu zawarcia umowy przedwst\u0119pnej, a tak\u017ce 29 czerwca 2007 roku, jak i w dacie zawi\u015bni\u0119cia sporu, nieruchomo\u015bciami rolnymi. Nie budzi r\u00f3wnie\u017c w\u0105tpliwo\u015bci, \u017ce pow\u00f3d by\u0142 \u2013 i stan taki istnia\u0142 tak\u017ce 29 czerwca 2007 roku - cudzoziemcem w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomo\u015bci przez cudzoziemc\u00f3w i w tych warunkach winien dysponowa\u0107 w dniu nabycia nieruchomo\u015bci zgod\u0105 Ministra Spraw Wewn\u0119trznych na nabycie przedmiotowych nieruchomo\u015bci, a stan ten uleg\u0142 zmianie dopiero od dnia 1.01.2009r. Bezspornie takim zezwoleniem pow\u00f3d si\u0119 nie legitymowa\u0142, a zatem w dacie wskazanej w umowie nie by\u0142o mo\u017cliwe wa\u017cne zawarcie umowy przyrzeczonej. Natomiast akcentowany w apelacji fakt, \u017ce od 1 stycznia 2009 roku mo\u017cliwe ju\u017c by\u0142o nabywanie przez cudzoziemc\u00f3w nieruchomo\u015bci rolnych, po\u0142o\u017conych na terenie miast (czyli tak jak nieruchomo\u015bci, kt\u00f3rych dotyczy sp\u00f3r), nie ma, zdaniem S\u0105du Apelacyjnego, dla sprawy znaczenia.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n
S\u0105d odni\u00f3s\u0142 si\u0119 do problemu - na jak\u0105 chwil\u0119 nale\u017cy bada\u0107 mo\u017cliwo\u015b\u0107 zawarcia umowy przyrzeczonej. Oraz czy wady umowy przedwst\u0119pnej mog\u0105 by\u0107 pomini\u0119te przy umowie przyrzeczonej.<\/p>\n\n\n\n
S\u0105d Apelacyjny w niniejszym sk\u0142adzie podziela stanowisko S\u0105du Najwy\u017cszego wyra\u017cone w wyroku z dnia 21 stycznia 2010 roku, sygn. akt: I CSK 239\/09, LEX nr 602192, zgodnie z kt\u00f3rym w post\u0119powaniu o wydanie orzeczenia zast\u0119puj\u0105cego o\u015bwiadczenie woli w kontek\u015bcie umowy przedwst\u0119pnej bada si\u0119 sam\u0105 tre\u015b\u0107 tej umowy i abstrakcyjn\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107 dochodzenia jej zawarcia, a nie faktyczn\u0105 i konkretn\u0105 mo\u017cliwo\u015b\u0107 w danej sytuacji; umow\u0119 przedwst\u0119pn\u0105, w kontek\u015bcie tego, czy jest ona umow\u0105 o skutku silniejszym, s\u0142abszym, czy te\u017c bezwzgl\u0119dnie niewa\u017cn\u0105, nale\u017cy bowiem ocenia\u0107 w odniesieniu do chwili jej zawarcia, a nie chwili dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.<\/em> Jak wskazano w uzasadnieniu tego orzeczenia prawo nie mo\u017ce dopuszcza\u0107 umowy przedwst\u0119pnej w takim kszta\u0142cie, kt\u00f3ry sankcjonowa\u0142by powstawanie w rezultacie jej realizacji umowy niewa\u017cnej, a taka umowa przedwst\u0119pna by\u0142aby bezwzgl\u0119dnie niewa\u017cna.<\/em><\/p>
Nie mo\u017cna zatem zgodzi\u0107 si\u0119 z twierdzeniem apelacji, \u017ce ocena wa\u017cno\u015bci umowy przyrzeczonej jest niezale\u017cna od analogicznej oceny umowy przedwst\u0119pnej.<\/em><\/p>
W niniejszej sprawie mamy tymczasem do czynienia z niewa\u017cn\u0105 umow\u0105 przedwst\u0119pn\u0105, kt\u00f3ra nie mog\u0142a stanowi\u0107 skutecznej podstawy dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, bowiem ona r\u00f3wnie\u017c by\u0142aby niewa\u017cna.<\/em> Zawarcie we wskazanym w \u00a7 3 umowy przedwst\u0119pnej terminie umowy przyrzeczonej by\u0142oby niewa\u017cne tak\u017ce z tej przyczyny, \u017ce umowa przyrzeczona nie respektowa\u0142a przys\u0142uguj\u0105cego Agencji (\u2026) dzia\u0142aj\u0105cej na rzecz Skarbu Pa\u0144stwa) z mocy art. 3 ust. 4 ustawy o kszta\u0142towaniu ustroju rolnego prawa pierwokupu nieruchomo\u015bci wskazanych w umowie przedwst\u0119pnej. <\/em><\/p>
<\/p><\/blockquote>\n\n\n\n
S\u0105d wskaza\u0142, \u017ce w umowie przedwst\u0119pnej nie by\u0142a zastrze\u017cona kwestia pierwokupu. I s\u0105d tego samodzielnie naprawi\u0107 ju\u017c nie m\u00f3g\u0142.<\/p>\n\n\n\n
Umowa przyrzeczona nie mia\u0142a by\u0107 bowiem w my\u015bl umowy przedwst\u0119pnej umow\u0105 zawart\u0105 pod warunkiem, \u017ce Agencja (\u2026)nie skorzysta z prawa pierwokupu.<\/em> Jak wskazano w powo\u0142anym orzeczeniu S\u0105du Najwy\u017cszego z 21.01.2010r. gdyby umowa przedwst\u0119pna bez warunku prawa pierwokupu zosta\u0142a zrealizowana, to w\u00f3wczas zawarto by bezwzgl\u0119dnie niewa\u017cn\u0105 umow\u0119 przyrzeczon\u0105, a w szczeg\u00f3lno\u015bci do zawarcia takiej umowy doprowadzi\u0142oby orzeczenie wydane na podstawie art. 390 \u00a7 2 kc.<\/em><\/p>
W cytowanym wy\u017cej wyroku S\u0105du Najwy\u017cszego z 30.03.2011r. wskazano, \u017ce stosunek prawny \u0142\u0105cz\u0105cy kontrahent\u00f3w umowy przedwst\u0119pnej charakteryzuje si\u0119 tym, i\u017c postanowienia umowy przyrzeczonej s\u0105 ustalone w umowie przedwst\u0119pnej. Tre\u015b\u0107 o\u015bwiadcze\u0144 woli sk\u0142adanych przez strony w zamiarze zawarcia umowy przyrzeczonej jest z<\/em> g\u00f3ry okre\u015blona. To samo dotyczy tre\u015bci orzeczenia rozstrzygaj\u0105cego pow\u00f3dztwo o zawarcie umowy przyrzeczonej. W zwi\u0105zku z tym s\u0105d nie mo\u017ce bez zgody stron nada\u0107 zawartej umowie tre\u015bci innej od ustalonej w umowie przedwst\u0119pnej. S\u0105d mo\u017ce pow\u00f3dztwo to albo oddali\u0107 albo w ca\u0142o\u015bci uwzgl\u0119dni\u0107 orzekaj\u0105c o zawarciu umowy przyrzeczonej.<\/em><\/p>
Jak z tego wynika wyrok uwzgl\u0119dniaj\u0105cy pow\u00f3dztwo o zawarcie umowy przyrzeczonej nie m\u00f3g\u0142by zobowi\u0105zywa\u0107 do zawarcia umowy warunkowej, w sytuacji, gdy \u2013 tak jak to ma miejsce w niniejszej sprawie - nie wynika\u0142o to z umowy przedwst\u0119pnej.<\/em> <\/p> <\/cite><\/blockquote>\n\n\n\n
P\u00f3\u017aniejsze zmiany prawa nie sk\u0142ania\u0142y do innej oceny tej sprawy<\/p>\n\n\n\n
Tym samym bez znaczenia dla rozstrzygni\u0119cia pozostaje fakt, \u017ce po kilku latach uleg\u0142 zmianie stan prawny, dotycz\u0105cy nabywania nieruchomo\u015bci przez cudzoziemc\u00f3w, oraz prawa pierwokupu grunt\u00f3w rolnych stanowi\u0105cych u\u017cytki rolne po\u0142o\u017conych w granicach administracyjnych miast( w zwi\u0105zku z wej\u015bciem w \u017cycie z dniem 1.01.2009 r. art. 5b ustawy<\/em> o ochronie grunt\u00f3w rolnych i le\u015bnych), jak te\u017c \u017ce po kilku latach pow\u00f3dce uda\u0142o si\u0119 uzyska\u0107 ostateczn\u0105 decyzj\u0119 o warunkach zabudowy, skoro w dacie wskazanej w umowie przedwst\u0119pnej jako termin zawarcia umowy przyrzeczonej, nie spe\u0142nia\u0142a ona warunk\u00f3w koniecznych dla wa\u017cnego zawarcia umowy przyrzeczonej.<\/em> <\/p>
Wyst\u0119powanie z pow\u00f3dztwem, o kt\u00f3rym mowa w powo\u0142anym ostatnio przepisie, z nadziej\u0105 na to, \u017ce w przysz\u0142o\u015bci zmieni si\u0119 stan prawny, po to tylko, by zmie\u015bci\u0107 si\u0119 w terminie z art. 390 \u00a7 3 kc, nie mo\u017ce zas\u0142ugiwa\u0107 na ochron\u0119. Z istoty omawianej instytucji prawnej wynika, \u017ce roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej jest wymagalne ju\u017c w dacie wskazanej w umowie przedwst\u0119pnej jako termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to bowiem termin spe\u0142nienia \u015bwiadczenia z umowy przedwst\u0119pnej.<\/em><\/p>
Niezasadny jest zatem pogl\u0105d strony powodowej , jakoby jej roszczenie by\u0142o niewymagalne w dacie wskazanej w umowie przedwst\u0119pnej jako termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a sta\u0142o si\u0119 wymagalne dopiero w\u00f3wczas, gdy zaistnia\u0142e po kilku latach trwania procesu zmiany legislacyjne dopuszcza\u0142y zawarcie wa\u017cnej umowy przyrzeczonej<\/em> <\/p><\/blockquote>\n\n\n\n
Wszystko zatem skupi\u0142o si\u0119 na analizie umowy przedwst\u0119pnej. Stwierdzenie, \u017ce by\u0142a ona niewa\u017cna, mo\u017ce rodzi\u0107 dalsze konsekwencje, o czym przyk\u0142adowo pisa\u0142em ju\u017c w tym po\u015bcie<\/a>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Z umowami przedwst\u0119pnymi z regu\u0142y nie ma wi\u0119kszego problemu, jako \u017ce cz\u0119sto ich tre\u015bci pilnuje po prostu notariusz. Czasem jednak sprawa si\u0119 komplikuje, gdy\u017c dochodzi nam w\u0105tek pierwokupu Skarbu Pa\u0144stwa albo w\u0105tek zagraniczny. W opisanej poni\u017cej sprawie problem goni\u0142 problem, gdy\u017c po podpisaniu umowy przedwst\u0119pnej zmieni\u0142y si\u0119 przepisy prawa i to co najpierw by\u0142o w\u0105tpliwe, Czytaj dalej... \"Umowa przedwst\u0119pna z niespodziank\u0105\"<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4,5],"tags":[30,252,250,251,59,46],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2273"}],"collection":[{"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2273"}],"version-history":[{"count":12,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2273\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2302,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2273\/revisions\/2302"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2273"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2273"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2273"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}