Zdarza\u0142y si\u0119 ju\u017c na blogu wpisy dotycz\u0105ce pr\u00f3b uzyskania odszkodowania od notariusza. Dotyczy to w wi\u0119kszo\u015bci przypadk\u00f3w nast\u0119pczego potwierdzenia, \u017ce dana umowa \u2013 obj\u0119ta aktem notarialnym \u2013 jest niewa\u017cna. Znalaz\u0142em kolejny taki wyrok, ale tutaj sprawa by\u0142a o tyle ciekawsza, \u017ce powodowie mieli \u2013 wydawa\u0142oby si\u0119 \u2013 mocn\u0105 pozycj\u0119 wyj\u015bciow\u0105 ze swoim roszczeniem. Wcze\u015bniej bowiem nie uzyskali ochrony prawnej dla roszczenia o zap\u0142at\u0119 ceny, gdy\u017c s\u0105d uzasadniaj\u0105c swoje stanowisko powo\u0142a\u0142 si\u0119 na niewa\u017cno\u015b\u0107 przedmiotowej umowy. W takiej sytuacji powodowie zapewne pomy\u015bleli, \u017ce teza ta tak\u017ce w kolejnych pochodnych procesach podtrzymana by\u0107 musi. A przecie\u017c stara podw\u00f3rkowa m\u0105dro\u015b\u0107 g\u0142osi, \u017ce musi ... \"to na Rusi\u201d.<\/p>\n\n\n\n\n\n\n\n
Dw\u00f3jka powod\u00f3w pozwa\u0142a notariusza o kwot\u0119 750.000 z\u0142 (na g\u0142ow\u0119). Wskazali, \u017ce w kancelarii pozwanego zawarli warunkow\u0105 umow\u0119 sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci. Na podstawie tej umowy:<\/p>\n\n\n\n
powodowie sprzedali sp\u00f3\u0142ce (\u2026) S.A. ww. nieruchomo\u015b\u0107 za cen\u0119 po 1.500.000 z\u0142 za ka\u017cdy udzia\u0142, pod warunkiem, \u017ce Agencja Nieruchomo\u015bci Rolnych nie wykona prawa pierwokupu. Cz\u0119\u015b\u0107 ceny tj. kwoty po 750.000 z\u0142 kupuj\u0105cy zobowi\u0105za\u0142 si\u0119 do zap\u0142aty na rzecz ka\u017cdego z powod\u00f3w w terminie 7 dni od daty uprawomocnienia si\u0119 pozwolenia na budow\u0119 uzyskanego zgodnie z przeznaczeniem nabytej nieruchomo\u015bci. W akcie notarialnym z dnia 5 lipca 2013 r. sporz\u0105dzonym tak\u017ce przez pozwanego powodowie zwarli ze sp\u00f3\u0142ka (\u2026) S.A. umow\u0119 przeniesienia w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci. Sp\u00f3\u0142ka (\u2026) dokona\u0142a zap\u0142aty jedynie cz\u0119\u015bci ceny sprzeda\u017cy, uiszczaj\u0105c po 750.000 z\u0142 na rzecz ka\u017cdego z powod\u00f3w. Nadto strony ustali\u0142y, \u017ce pozosta\u0142\u0105 do zap\u0142aty kwot\u0119 w \u0142\u0105cznej wysoko\u015bci 1.500.000 z\u0142 zap\u0142aci pod warunkiem uzyskania do dnia 30 listopada 2013 r. prawomocnego pozwolenia na budow\u0119 uzyskanego zgodnie z przeznaczeniem nabytej nieruchomo\u015bci, poddaj\u0105c si\u0119 jednocze\u015bnie egzekucji wprost z aktu notarialnego.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n
Ca\u0142ej ceny powodowie nie otrzymali, wi\u0119c wyst\u0105pili dwukrotnie o nadanie klauzuli wykonalno\u015bci o\u015bwiadczeniu o poddaniu si\u0119 egzekucji, jednak\u017ce wnioski te zosta\u0142y oddalone. Wobec tego wyst\u0105pili z pow\u00f3dztwem przeciwko sp\u00f3\u0142ce (...) S.A. o zap\u0142at\u0119 brakuj\u0105cej kwoty 1.500.000 z\u0142. S\u0105d Apelacyjny w Poznaniu oddali\u0142 pow\u00f3dztwo, uznaj\u0105c \u017ce warunek zastrze\u017cony w \u00a7 4 umowy z dnia 5 lipca 2013 r. jest niewa\u017cny a w zwi\u0105zku z tym, \u017ce bez zastrze\u017cenia tego warunku pozwany nie zawar\u0142by umowy, dlatego te\u017c ca\u0142a umowa sprzeda\u017cy by\u0142a dotkni\u0119ta niewa\u017cno\u015bci\u0105 w my\u015bl art. 58 \u00a7 3 k.c. <\/em><\/p>\n\n\n\n
W pisemnym uzasadnieniu S\u0105d Apelacyjny stwierdzi\u0142, \u017ce zastrze\u017cony w \u00a7 4 umowy przeniesienia w\u0142asno\u015bci warunek by\u0142 niewa\u017cny z punktu widzenia przepisu art. 94 k.c. Pozostawa\u0142 bowiem w sprzeczno\u015bci z ustaw\u0105 i zasadami wsp\u00f3\u0142\u017cycia spo\u0142ecznego. Niedopuszczalne jest bowiem, jako sprzeczne z istot\u0105 umowy wzajemnej, do jakich nale\u017cy umowa sprzeda\u017cy, uzale\u017cnienie spe\u0142nienia, w ca\u0142o\u015bci lub cz\u0119\u015bci, \u015bwiadczenia wzajemnego jednego z kontrahent\u00f3w od zdarzenia przysz\u0142ego i niepewnego, gdy jednocze\u015bnie otrzyma\u0142 on w pe\u0142ni \u015bwiadczenie od drugiej strony umowy. W tych okoliczno\u015bciach ca\u0142a dokonana przez strony czynno\u015b\u0107 sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci dotkni\u0119ta by\u0142a niewa\u017cno\u015bci\u0105 z uwagi na tre\u015b\u0107 art. 58 \u00a7 3 k.c. Brak zgodnego bezwarunkowego uzgodnienia mi\u0119dzy stronami ceny sprzeda\u017cy stanowi\u0142oby per se przes\u0142ank\u0119 do ustalenia niewa\u017cno\u015bci umowy.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n
A zatem mamy tak\u0105 sytuacj\u0119 \u2013 pozew o zap\u0142at\u0119 zostaje oddalony z uwagi na niewa\u017cno\u015b\u0107 umowy. A powodowie czuj\u0105 si\u0119 stratni na transakcji. Pozywaj\u0105 zatem notariusza, kt\u00f3ry sporz\u0105dza\u0142 umow\u0119, wskazuj\u0105c, \u017ce gdyby umowa by\u0142a wa\u017cna, to mogliby otrzyma\u0107 ca\u0142\u0105 cen\u0119, na kt\u00f3r\u0105 zgodzi\u0142a si\u0119 druga strona. A mnie tu si\u0119 zapala czerwona lampka \u2013 skoro umowa jest niewa\u017cna, to otrzyman\u0105 cz\u0119\u015b\u0107 ceny powinien chyba szybciej sprzedaj\u0105cy odda\u0107, a nie \u017c\u0105da\u0107 brakuj\u0105cej dop\u0142aty... <\/p>\n\n\n\n
S\u0105d ustali\u0142 kilka dodatkowych fakt\u00f3w wp\u0142ywaj\u0105cych na odtworzenie motywacji stron.<\/p>\n\n\n\n
Sp\u00f3\u0142ka (...) S.A. kupi\u0142a powy\u017csz\u0105 nieruchomo\u015b\u0107 roln\u0105 w zwi\u0105zku z zamiarem budowy farmy wiatrowej. (\u2026) Poniewa\u017c sp\u00f3\u0142ka (...) S.A. nie uzyska\u0142a pozwolenia na budow\u0119, to, w zwi\u0105zku z niespe\u0142nieniem si\u0119 warunku okre\u015blonego w \u00a7 4 umowy przeniesienia w\u0142asno\u015bci z dnia 5 lipca 2013 r., nie zap\u0142aci\u0142a powodom pozosta\u0142ej kwoty. Pozwolenie na budow\u0119 nie zosta\u0142o uzyskane ze wzgl\u0119du na wydan\u0105 przez (...) decyzj\u0119 o pozwoleniu na przy\u0142\u0105cze energetyczne o mocy 6 megawat\u00f3w, a nie 18, tak jak oczekiwa\u0142a sp\u00f3\u0142ka, aby przedsi\u0119wzi\u0119cie by\u0142o rentowne. Ponadto wymagana by\u0142a decyzja \u015brodowiskowa, kt\u00f3rej uzyskanie trwa oko\u0142o roku.<\/em><\/p>
Przed zawarciem umowy powodowie zapewniali, sp\u00f3\u0142k\u0119 (...) S.A., \u017ce nie b\u0119dzie problem\u00f3w z uzyskaniem odpowiedniego przy\u0142\u0105cza i odst\u0105pienia od decyzji \u015brodowiskowej. Gdyby w umowie nie zosta\u0142 zawarty warunek dotycz\u0105cy reszty ceny sp\u00f3\u0142ka (...) S.A. nie zawar\u0142by umowy sprzeda\u017cy ww. nieruchomo\u015bci za cen\u0119 3.000.000 z\u0142, z uwagi na to, \u017ce jest to nieruchomo\u015b\u0107 rolna. Nie zawar\u0142aby jej r\u00f3wnie\u017c, gdyby nie zapewnienia powod\u00f3w co do uzyskania pozwolenia na budow\u0119 w okre\u015blonym terminie.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n
Tak na marginesie \u2013 profesjonalna sp\u00f3\u0142ka nabywa nieruchomo\u015b\u0107 dlatego, \u017ce by\u0142y w\u0142a\u015bciciel twierdzi, \u017ce co\u015b tam w urz\u0119dzie szybko za\u0142atwi ? Epitety \u201enaiwna\u201d lub \u201eufna\u201d to chyba ostatnie okre\u015blenia jakie bym dopasowa\u0142 do \u201esp\u00f3\u0142ki akcyjnej\u201d. <\/p>\n\n\n\n
Analizuj\u0105c spraw\u0119 s\u0105d przywo\u0142a\u0142 szerokie orzecznictwo dotycz\u0105ce tego typu spraw.<\/p>\n\n\n\n
Odpowiedzialno\u015b\u0107 notariusza z art. 49 Pr.not. jest odpowiedzialno\u015bci\u0105 deliktow\u0105. W orzecznictwie ugruntowane jest stanowisko, zgodnie z kt\u00f3rym podstaw\u0105 okre\u015blonej w art. 49 Pr.not. odpowiedzialno\u015bci notariusza za szkod\u0119 wyrz\u0105dzon\u0105 przy wykonywaniu przez niego czynno\u015bci notarialnej, zar\u00f3wno wobec jego klient\u00f3w, jak i wobec os\u00f3b trzecich, jest przepis art. 415 k.c. Przy takiej podstawie odpowiedzialno\u015bci, notariusz odpowiada wobec klient\u00f3w tak\u017ce w\u00f3wczas, gdy sporz\u0105dzi\u0142 umow\u0119 zgodnie z ich \u017cyczeniem, cho\u0107 w \u015bwietle art. 81 ustawy z 1991 r. o notariacie powinien by\u0142 odm\u00f3wi\u0107 jej sporz\u0105dzenia, jako sprzecznej z prawem (por. wyrok S\u0105du Najwy\u017cszego z dnia 5 lutego 2004 r., sygn. III CK 271\/02).<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n
W zwi\u0105zku z powy\u017cszym, odpowiedzialno\u015b\u0107 notariusza powinna by\u0107 rozwa\u017cana na gruncie odpowiedzialno\u015bci z tytu\u0142u czynu niedozwolonego w oparciu o przes\u0142anki wskazane w art. 415 k.c.<\/em><\/p>
Przepis art. 49 Pr.not. zobowi\u0105zuje notariusza do zachowania przy wykonywaniu tych obowi\u0105zk\u00f3w szczeg\u00f3lnej staranno\u015bci. Naruszenie przy wykonywaniu tych obowi\u0105zk\u00f3w musi by\u0107 wprawdzie zawinione (art. 415 k.c.), jednak\u017ce zwa\u017cywszy na abstrakcyjn\u0105 ocen\u0119 niedbalstwa (art. 355 \u00a7 1 k.c.) oraz zawodowy charakter dzia\u0142alno\u015bci notariusza (art. 355 \u00a7 2 k.c.) sam fakt ich naruszenia przes\u0105dza z regu\u0142y o winie, co najmniej w postaci niedbalstwa. Wynikaj\u0105cy z art. 81 Pr. not. obowi\u0105zek dokonania oceny, czy czynno\u015b\u0107 notarialna nie jest sprzeczna z prawem obejmuje r\u00f3wnie\u017c badanie, czy konkretna umowa nie narusza uzasadnionych interes\u00f3w jednej ze stron i przez to nie jest sprzeczna z zasadami wsp\u00f3\u0142\u017cycia spo\u0142ecznego. Wobec powy\u017cszego notariusz powinien poinformowa\u0107 strony, czy zamierzona przez nich czynno\u015b\u0107 prawna jest wa\u017cna z punktu widzenia przepis\u00f3w prawa, a tak\u017ce czy nie nara\u017ca stron lub jednej z nich na niekorzystne skutki z uwagi na brak mo\u017cliwo\u015bci wywo\u0142ania zamierzonych przez strony skutk\u00f3w.<\/em><\/p>
Opowiadaj\u0105c si\u0119 zatem za pogl\u0105dami wyra\u017conymi w orzecznictwie, zgodnie z kt\u00f3rym odpowiedzialno\u015b\u0107 cywilna notariusza ma charakter deliktowy (por. wyroki S\u0105du Najwy\u017cszego z dnia 12 czerwca 2002 r., sygn. III CKN 694\/00, z dnia 7 listopada 1993 r., sygn. III CKN 420\/97, z dnia 30 maja 2000 r., sygn. IV CKN 36\/100, z dnia 5 lutego 2004 r., sygn. III CK 271\/02, z dnia 23 stycznia 2008 r., sygn. V CSK 373\/07 i z dnia 9 maja 2007 r., sygn. II CSK 366\/07), to na stronie powodowej spoczywa ci\u0119\u017car udowodnienia zawinienia zgodnie z art. 6 k.c.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n
No i tutaj zaczyna si\u0119 ju\u017c ciekawie (a dla powod\u00f3w \u2013 nieciekawie)<\/p>\n\n\n\n
Przeprowadzone w niniejszej sprawie post\u0119powanie dowodowe i poczynione na tej podstawie ustalenia faktyczne i prawne, pozwoli\u0142y S\u0105dowi Okr\u0119gowemu stwierdzi\u0107, wbrew twierdzeniom strony powodowej, \u017ce \u00a7 4 umowy z dnia 5 lipca 2013 r. nie jest sprzeczny z art. 157 \u00a7 1 k.c., a co za tym idzie zamieszczenie takiego postanowienia umownego nie czyni niewa\u017cnym ca\u0142ej czynno\u015bci prawnej z dnia 5 lipca 2013 r.<\/em><\/p>
S\u0105d Okr\u0119gowy nie mia\u0142 w\u0105tpliwo\u015bci co do tego, \u017ce na mocy zawartej przez powod\u00f3w i sp\u00f3\u0142k\u0119 (...) S.A. w P. w dniu 5 lipca 2013 r. umowy przeniesienia w\u0142asno\u015bci w formie aktu notarialnego dosz\u0142o do bezwarunkowego przeniesienia w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci na sp\u00f3\u0142k\u0119 (...) S.A. (\u2026)<\/em><\/p>
S\u0105d Okr\u0119gowy dokonuj\u0105c wyk\u0142adni woli stron przedmiotowej umowy mia\u0142 na uwadze tre\u015b\u0107 przepisu art. 65 k.c. i zasad w nim wyra\u017conych. Analiza ta doprowadzi\u0142a za\u015b do stwierdzenia, \u017ce wol\u0105 i celem stron przedmiotowej umowy by\u0142o zawarcie nie tylko umowy rozporz\u0105dzaj\u0105cej (przenosz\u0105cej bezwarunkowo w\u0142asno\u015b\u0107), lecz tak\u017ce wykreowanie okre\u015blonych stosunk\u00f3w obligacyjnych, pozostaj\u0105cych bez wp\u0142ywu na skutek rzeczowy umowy. Warunek zamieszczony w \u00a7 4 umowy z dnia 5 lipca 2013r. nie dotyczy\u0142 skutku rozporz\u0105dzaj\u0105cego, tylko zobowi\u0105zuj\u0105cego. Zakaz um\u00f3w warunkowych i ograniczonych terminem dotyczy wy\u0142\u0105cznie skutku rozporz\u0105dzaj\u0105cego. Skoro za\u015b same strony przedmiotowej umowy nie zastrzeg\u0142y ani warunku ani terminu dla skutku rozporz\u0105dzaj\u0105cego, to tym samym na mocy kwestionowanej umowy dosz\u0142o do bezwarunkowego przeniesienia w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci na mocy art. 155 \u00a7 1 k.c., a co za tym idzie umowa jest wa\u017cna. S\u0105d I instancji stwierdzi\u0142, \u017ce zastrze\u017cenie warunku w \u00a7 4 umowy z dnia 5 lipca 2013 r. by\u0142o prawnie dopuszczalne, gdy\u017c nie dotyczy\u0142o skutku rzeczowego, tylko zobowi\u0105zuj\u0105cego.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n
S\u0105d musia\u0142 odnie\u015b\u0107 si\u0119 do wszystkich aspekt\u00f3w podnoszonych przez powod\u00f3w, w tym \u017ce \u2013 zgodnie z umow\u0105 \u2013 otrzymali tylko po\u0142ow\u0119 um\u00f3wionej ceny.<\/p>\n\n\n\n
W ramach wyra\u017conej w art. 353 1 k.c. zasady swobody um\u00f3w mie\u015bci si\u0119 r\u00f3wnie\u017c przyzwolenie na faktyczn\u0105 nier\u00f3wno\u015b\u0107 stron umowy (por. wyrok S\u0105du Najwy\u017cszego z dnia 27 czerwca 2012 r., IV CSK 557\/11). Sama za\u015b nieekwiwalentno\u015b\u0107 sytuacji prawnej stron umowy nie wymaga, co do zasady, istnienia okoliczno\u015bci, kt\u00f3re by j\u0105 usprawiedliwia\u0142y, skoro stanowi ona wyraz woli stron. Obiektywnie niekorzystna dla jednej strony tre\u015b\u0107 umowy zas\u0142ugiwa\u0107 b\u0119dzie na negatywn\u0105 ocen\u0119 moraln\u0105, a w konsekwencji prowadzi\u0107 do uznania umowy za sprzeczn\u0105 z zasadami wsp\u00f3\u0142\u017cycia spo\u0142ecznego w sytuacji, gdy do takiego ukszta\u0142towania stosunk\u00f3w umownych, kt\u00f3ry jest dla niej w spos\u00f3b widoczny krzywdz\u0105cy, dosz\u0142o przy \u015bwiadomym lub tylko spowodowanym niedbalstwem, wykorzystaniu przez drug\u0105 stron\u0119 swojej silniejszej pozycji (wyrok S\u0105du Apelacyjnego w Warszawie z dnia 8 marca 2012 r., I ACa 861\/11).<\/em><\/p>
Zdaniem S\u0105du I instancji w niniejszej sprawie takie okoliczno\u015bci nie zachodz\u0105. Powodowie znali bowiem wymagania sp\u00f3\u0142ki (...) S.A. dotycz\u0105ce sposobu zap\u0142aty spornej kwoty w \u0142\u0105cznej wysoko\u015bci 1.500.000 z\u0142 od uzyskania pozwolenia na budow\u0119 i je akceptowali. Powodowie zawieraj\u0105c warunkow\u0105 umow\u0119 sprzeda\u017cy z dnia 6 czerwca 2013 r. mogli, a wr\u0119cz powinni zapozna\u0107 si\u0119 z postanowieniami tej umowy i w razie w\u0105tpliwo\u015bci, co do brzemienia \u00a7 4, powinni to wyja\u015bni\u0107.<\/em><\/p>
(\u2026) Powodowie wyrazili wi\u0119c zgod\u0119 na ograniczenie ceny sprzeda\u017cy w przypadku nie uzyskania przez sp\u00f3\u0142k\u0119 (...) S.A. okre\u015blonego pozwolenia na budow\u0119. Nie zachodzi nieekwiwalentno\u015b\u0107 \u015bwiadcze\u0144, skoro powodowie otrzymali zap\u0142at\u0119 za przeniesienie na sp\u00f3\u0142k\u0119 (...) S.A. w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci w takim kszta\u0142cie i przeznaczeniu, w jakim znajdowa\u0142a si\u0119 na dzie\u0144 zawarcia umowy z 5 lipca 2013 r., a wi\u0119c za nieruchomo\u015b\u0107 roln\u0105.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n
W kontek\u015bcie poprzedniego orzeczenia S\u0105du Apelacyjnego s\u0105d zaj\u0105\u0142 zatem w\u0142asne stanowisko:<\/p>\n\n\n\n
S\u0105d Okr\u0119gowy uzna\u0142 tak\u017ce, nie jest zwi\u0105zany wyrokiem S\u0105du Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 5 grudnia 2017 r. w sprawie sygn. akt I ACa 641\/17, a w konsekwencji by\u0142 uprawniony do dokonania w\u0142asnej oceny stanu faktycznego i prawnego w niniejszej sprawie. Przedmiotem prawomocno\u015bci materialnej jest bowiem ostateczny rezultat rozstrzygni\u0119cia, a nie przes\u0142anki, kt\u00f3re doprowadzi\u0142y s\u0105d do wydania orzeczenia.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n
S\u0105d wskaza\u0142 tak\u017ce na jeszcze jeden aspekt, kt\u00f3ry od pocz\u0105tku lektury zastanawia\u0142 mnie w kontek\u015bcie konstrukcji pozwu.<\/p>\n\n\n\n
Ponadto w sytuacji, gdyby nawet przyj\u0105\u0107, \u017ce zawarta umowa jest niewa\u017cna, to trudno m\u00f3wi\u0107 o szkodzie, skoro w takiej sytuacji strony umowy winny zwr\u00f3ci\u0107 sobie wzajemnie to co \u015bwiadczy\u0142y na rzecz drugiej strony. W takiej zatem sytuacji powodowie w dalszym ci\u0105gu pozostaj\u0105 w\u0142a\u015bcicielami przedmiotowej nieruchomo\u015bci, kt\u00f3r\u0105 mog\u0105 sprzeda\u0107. Powodowie nawet nie starali si\u0119 wykaza\u0107 jaka rzeczywi\u015bcie jest warto\u015b\u0107 przedmiotowej nieruchomo\u015bci. Gdyby si\u0119 zatem okaza\u0142o, \u017ce owa nieruchomo\u015b\u0107 nie jest warta wskazanych w umowie (...).00.000 z\u0142, to ewentualn\u0105 szkod\u0105 mog\u0142aby by\u0107 owa r\u00f3\u017cnica, co wszak\u017ce nie by\u0142o przedmiotem twierdze\u0144 ani dowod\u00f3w prezentowanych w procesie przez powod\u00f3w.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n
W I instancji powodowie przegrali. Podobnie by\u0142o tak\u017ce z apelacj\u0105. Ale tutaj mocniej zaczyna si\u0119 bardziej uniwersalny w\u0105tek \u2013 czy ten pierwszy wyrok w sprawie o zap\u0142at\u0119 i jego motywy (nota bene: wyrok tego samego s\u0105du, kt\u00f3ry teraz rozpoznawa\u0142 apelacj\u0119) w jakim\u015b zakresie powinien wp\u0142ywa\u0107 na aktualnie procedowan\u0105 spraw\u0119.<\/p>\n\n\n\n
Zasadniczym zarzutem apeluj\u0105cego by\u0142 zarzut naruszenia art. 365 \u00a7 1 k.p.c. w zw. z art. 366 k.p.c. poprzez b\u0142\u0119dne zastosowanie i uznanie, \u017ce S\u0105d Okr\u0119gowy nie jest zwi\u0105zany prawomocnym wyrokiem S\u0105du Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 5 grudnia 2017r. w sprawie sygn. akt I ACa 641\/17, w zakresie ustalenia, \u017ce warunek zastrze\u017cony w \u00a7 4 umowy przeniesienia w\u0142asno\u015bci z dnia 5 lipca 2013r. by\u0142 niewa\u017cny jako sprzeczny z ustaw\u0105 i zasadami wsp\u00f3\u0142\u017cycia spo\u0142ecznego, za\u015b w okoliczno\u015bciach sprawy ca\u0142a dokonana przez strony czynno\u015b\u0107 kupna sprzeda\u017cy nieruchomo\u015bci dotkni\u0119ta by\u0142a niewa\u017cno\u015bci\u0105 z uwagi na tre\u015b\u0107 art. 58 \u00a7 3 k.c. (\u2026)<\/em><\/p>
W orzecznictwie utrwalony jest pogl\u0105d, \u017ce z powagi rzeczy os\u0105dzonej korzysta jedynie sentencja wyroku, a jego motywy tylko w takich granicach, w jakich stanowi\u0105 konieczne uzupe\u0142nienie rozstrzygni\u0119cia, niezb\u0119dne dla wyja\u015bnienia jego zakresu. Powag\u0105 rzeczy os\u0105dzonej obj\u0119ta jest zatem tylko sentencja orzeczenia, gdy\u017c w niej zawarte jest orzeczenie s\u0105du. Je\u017celi tre\u015b\u0107 roszczenia nie jest widoczna z sentencji, to nale\u017cy si\u0119ga\u0107 do jego sprecyzowania, a tym samym oznaczenia przedmiotowych granic powagi rzeczy os\u0105dzonej, do uzasadnienia orzeczenia, a w jego braku do akt sprawy (pozwu, protoko\u0142\u00f3w rozpraw, pism procesowych). Nie narusza to jednak zapatrywania, \u017ce powag\u0105 rzeczy os\u0105dzonej s\u0105 obj\u0119te tylko te elementy orzeczenia co do istoty sprawy, w kt\u00f3rych s\u0105d wypowiada si\u0119 w spos\u00f3b autorytatywny o \u017c\u0105daniu. Innymi s\u0142owy unormowana w art. 365 \u00a7 1 k.p.c. moc wi\u0105\u017c\u0105ca prawomocnego wyroku dotyczy zwi\u0105zania tre\u015bci\u0105 sentencji, a nie uzasadnienia, zawieraj\u0105cego prezentacj\u0119 przeprowadzonych dowod\u00f3w i ocen\u0119 ich wiarygodno\u015bci. Nale\u017cy podkre\u015bli\u0107, \u017ce wszelkie wy\u0142\u0105czenia i wyj\u0105tki od zawarowanej w art. 233 \u00a7 1 k.p.c. zasady samodzielno\u015bci i niezawis\u0142o\u015bci s\u0105du w dokonywaniu ocen materia\u0142u dowodowego nale\u017cy interpretowa\u0107 \u015bcie\u015bniaj\u0105co (wyrok S\u0105du Najwy\u017cszego z dnia 15 marca 2002 r., II CKN 1415\/00; wyrok S\u0105du Najwy\u017cszego z dnia 21 maja 2004 r. V CK 528\/03; wyrok S\u0105du Najwy\u017cszego z dnia 23 maja 2002 r. IV CKN 1073\/00).<\/em><\/p>
Stanowisko takie prowadzi do wniosku, \u017ce moc wi\u0105\u017c\u0105c\u0105 z perspektywy kolejnych post\u0119powa\u0144 uzyskuj\u0105 jedynie ustalenia dotycz\u0105ce tego, o czym orzeczono w zwi\u0105zku z podstaw\u0105 sporu (art. 366 k.p.c.), a wi\u0119c rozstrzygni\u0119cie o \u017c\u0105daniu w po\u0142\u0105czeniu z jego podstaw\u0105 faktyczn\u0105. Moc wi\u0105\u017c\u0105ca orzeczenia nie rozci\u0105ga si\u0119 natomiast na kwestie prejudycjalne, kt\u00f3re s\u0105d przes\u0105dzi\u0142, d\u0105\u017c\u0105c do rozstrzygni\u0119cia o \u017c\u0105daniu i kt\u00f3rych rozstrzygni\u0119cie znajduje si\u0119 poza sentencj\u0105. Tre\u015b\u0107 uzasadnienia mo\u017ce jedynie s\u0142u\u017cy\u0107 doprecyzowaniu rozstrzygni\u0119cia zawartego w sentencji (wyrok SN z 15 lutego 2007r., II CSK 452\/06, OSNC-ZD 2008, nr 1, poz. 120).<\/em><\/p>
Przenosz\u0105c powy\u017csze rozwa\u017cania na grunt niniejszej sprawy S\u0105d Apelacyjny wskazuje, \u017ce moc wi\u0105\u017c\u0105c\u0105 ma tylko rozstrzygniecie zawarte w sentencji prawomocnego wyroku z dnia 5 grudnia 2017r., a zatem nie rozci\u0105ga si\u0119 ona na kwestie pozostaj\u0105ce poza sentencja, w tym zawarte w uzasadnieniu wyroku ustalenia i oceny dotycz\u0105ce stosunku prawnego i \u017c\u0105dania, o kt\u00f3rym orzeczono. W konsekwencji ustalenia i oceny prawne zawarte w uzasadnieniu wyroku S\u0105du Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 5 grudnia 2017r., w tym r\u00f3wnie\u017c co do oceny wa\u017cno\u015bci umowy przeniesienia w\u0142asno\u015bci z dnia 5 lipca 2013r., nie wi\u0105za\u0142y S\u0105du I instancji w niniejszej sprawie. Przeciwna argumentacja zawarta w apelacji nie zas\u0142uguje na aprobat\u0119.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n
Zapatrywanie tego sk\u0142adu opar\u0142o si\u0119 wi\u0119c na za\u0142o\u017ceniu, \u017ce powodowie wyrazili zgod\u0119 na ograniczenie ceny sprzeda\u017cy w przypadku nie uzyskania przez sp\u00f3\u0142k\u0119 (...) S.A. okre\u015blonego pozwolenia na budow\u0119 i otrzymali zap\u0142at\u0119 ceny za przeniesienie na sp\u00f3\u0142k\u0119 (...) S.A. w\u0142asno\u015bci nieruchomo\u015bci, w stanie w jakim by\u0142a na dzie\u0144 zawarcia umowy z 5 lipca 2013r., tj. za nieruchomo\u015b\u0107 roln\u0105. W konsekwencji nie by\u0142o podstaw, aby rozwa\u017ca\u0107 odpowiedzialno\u015b\u0107 notariusza.<\/p>\n\n\n\n
Podnosz\u0105c zarzut niewa\u017cno\u015bci umowy powodowie zapominaj\u0105, \u017ce gdyby pozwany sporz\u0105dzi\u0142 \u201ewa\u017cn\u0105\u201d umow\u0119, a wi\u0119c z pomini\u0119ciem warunku jak w \u00a7 4 umowy czyli w ocenie powod\u00f3w zgodnie z prawem, cena nie zosta\u0142aby ukszta\u0142towana na poziomie wy\u017cszym ni\u017c cena nieruchomo\u015bci dla kt\u00f3rej nie uzyskano stosownego pozwolenia na budow\u0119, to jest w kwocie 1.500.000 z\u0142. Tym samym powodowie nie uzyskaliby korzy\u015bci finansowej w postaci dalszej kwoty 1.500.000 z\u0142. \u0141\u0105cznie cen\u0119 ustalono, na kwot\u0119 3.000.000 z\u0142, ale tylko dlatego, \u017ce zosta\u0142 zastrze\u017cony warunek o tre\u015bci jak w \u00a7 4 umowy.<\/em><\/p>
Bez zastrze\u017cenia warunku (...) S.A., co nie budzi w\u0105tpliwo\u015bci, nie przyst\u0105pi\u0142by do zawarcia umowy. Dla sp\u00f3\u0142ki (...) S.A. ca\u0142e przedsi\u0119wzi\u0119cie mia\u0142o sens ekonomiczny tylko w przypadku uzyskania pozwolenia na budow\u0119 fermy wiatrowej.<\/em><\/p><\/blockquote>\n\n\n\n
<\/p>\n\n\n\n
Tak zatem to post\u0119powanie s\u0105dowe si\u0119 ko\u0144czy, ale tylko w tym konkretnym wymiarze. Strony wszak pewnie nadal b\u0119d\u0105 zastanawia\u0107 si\u0119, co robi\u0107 dalej w tej sytuacji. Kto jest tak naprawd\u0119 w\u0142a\u015bcicielem nieruchomo\u015bci albo czy s\u0105 tutaj jeszcze przes\u0142anki do powo\u0142ania si\u0119 np. na b\u0142\u0105d. A mo\u017ce w trybie nadzwyczajnym wzruszy\u0107 pierwszy wyrok. Ani sp\u00f3\u0142ce taka nieruchomo\u015b\u0107 rolna nie jest potrzebna, ani w\u0142a\u015bciciele nie s\u0105 ukontentowani otrzyman\u0105 cen\u0105, wi\u0119c temat mo\u017ce by\u0107 rozwojowy. Ci ostatni maj\u0105 rzecz os\u0105dzon\u0105 wobec \u017c\u0105dania dop\u0142acenia ceny, st\u0105d mo\u017ce teraz ruch po stronie sp\u00f3\u0142ki. Ale czy sp\u00f3\u0142ka o tym drugim sporze (powod\u00f3w z notariuszem) w og\u00f3le wie ? Je\u015bli nie wzywano \u015bwiadk\u00f3w ze strony sp\u00f3\u0142ki, to mo\u017ce tak\u017ce jest przekonana, \u017ce umowa jest niewa\u017cna, zgodnie z przes\u0142ankami pierwszego wyroku. Prawdziwa rozgrywka szachowa. Wi\u0119c je\u015bli kto\u015b my\u015bli, \u017ce skierowanie sprawy do s\u0105du zawsze rozwi\u0105\u017ce wszystkie niejasno\u015bci, to niech si\u0119 jeszcze raz zastanowi. A przynajmniej, jak b\u0119dzie chcia\u0142 i\u015b\u0107 do s\u0105du drugi raz w tych samych okoliczno\u015bciach.<\/p>\n\n\n\n
Sygn. akt I ACa 611\/19 - S\u0105d Apelacyjny w Poznaniu<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"
Zdarza\u0142y si\u0119 ju\u017c na blogu wpisy dotycz\u0105ce pr\u00f3b uzyskania odszkodowania od notariusza. Dotyczy to w wi\u0119kszo\u015bci przypadk\u00f3w nast\u0119pczego potwierdzenia, \u017ce dana umowa \u2013 obj\u0119ta aktem notarialnym \u2013 jest niewa\u017cna. Znalaz\u0142em kolejny taki wyrok, ale tutaj sprawa by\u0142a o tyle ciekawsza, \u017ce powodowie mieli \u2013 wydawa\u0142oby si\u0119 \u2013 mocn\u0105 pozycj\u0119 wyj\u015bciow\u0105 ze swoim roszczeniem. Wcze\u015bniej bowiem Czytaj dalej... \"Bo ka\u017cdy sk\u0142ad swoje zdanie ma\"<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[5],"tags":[9,196,168,156,30,32,37,79,169,46],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2582"}],"collection":[{"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=2582"}],"version-history":[{"count":8,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2582\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":2619,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/2582\/revisions\/2619"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=2582"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=2582"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=2582"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}