W ostatnim czasie natrafi\u0142em na kilka orzecze\u0144 dotycz\u0105cych praktycznego stosowania regulacji ustawy o gospodarce nieruchomo\u015bciami, dotycz\u0105cych mo\u017cliwo\u015bci \u017c\u0105dania zwrotu kwoty r\u00f3wnej udzielonej bonifikacie (po waloryzacji) od osoby bliskiej pierwotnego nabywcy lokalu. Przy czym by\u0142y to orzeczenia korzystne dla powod\u00f3w \u2013 czyli dla gmin wyst\u0119puj\u0105cych z roszczeniem o zap\u0142at\u0119. Mimo publikacji dost\u0119pnych w internecie problem ten nie wyst\u0119puje jak wida\u0107 dostatecznie wyra\u017anie w \u015bwiadomo\u015bci potencjalnych zainteresowanych. Tym bardziej warto po\u015bwi\u0119ci\u0107 temu zagadnieniu cho\u0107 jeden wpis \u2013 ku przestrodze. <\/p>\n
Na czym polega ryzyko ? Na restrykcyjnej wyk\u0142adni przepis\u00f3w dotycz\u0105cych wy\u0142\u0105cze\u0144 od obowi\u0105zku zwrotu - w kontek\u015bcie odpowiedniego stosowania tych przepis\u00f3w do dalszych nabywc\u00f3w nieruchomo\u015bci obj\u0119tej bonifikat\u0105. Mamy zatem do czynienia z tak\u0105 sytuacj\u0105, \u017ce osoba uprawniona do bonifikaty nabywa korzystnie \u2013 najcz\u0119\u015bciej \u2013 lokal mieszkalny, po czym daruje go na rzecz osoby bliskiej. Tutaj jeszcze mamy wszystko pod kontrol\u0105. K\u0142opoty zaczynaj\u0105 si\u0119 w\u00f3wczas, gdy taki nabywca dokonuje kolejnego rozporz\u0105dzenia lokalem i to w postaci np. darowizny na rzecz osoby bliskiej. I po pewnym czasie otrzymuje wezwanie do zap\u0142aty. Popatrzmy na w\u0142a\u015bciwe przepisy. <\/p>\n
W art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomo\u015bciami w ust. 2 wprowadza zasad\u0119: Je\u017celi nabywca nieruchomo\u015bci zby\u0142 nieruchomo\u015b\u0107 lub wykorzysta\u0142 j\u0105 na inne cele ni\u017c cele uzasadniaj\u0105ce udzielenie bonifikaty, przed up\u0142ywem 10 lat, a w przypadku nieruchomo\u015bci stanowi\u0105cej lokal mieszkalny przed up\u0142ywem 5 lat, licz\u0105c od dnia nabycia, jest zobowi\u0105zany do zwrotu kwoty r\u00f3wnej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot nast\u0119puje na \u017c\u0105danie w\u0142a\u015bciwego organu. <\/em><\/p>\n Jednak zgodnie z ust. 2a przepisu powy\u017cszego nie stosuje si\u0119 m.in. w przypadku zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrze\u017ceniem ust. 2b<\/em>;<\/p>\n Powo\u0142any ust. 2b stanowi natomiast Przepis ust. 2 stosuje si\u0119 odpowiednio do osoby bliskiej, kt\u00f3ra zby\u0142a lub wykorzysta\u0142a nieruchomo\u015b\u0107 na inne cele ni\u017c cele uzasadniaj\u0105ce udzielenie bonifikaty, przed up\u0142ywem 10 lat, a w przypadku nieruchomo\u015bci stanowi\u0105cej lokal mieszkalny przed up\u0142ywem 5 lat, licz\u0105c od dnia pierwotnego nabycia.<\/em><\/p>\n Gdzie jest przys\u0142owiowy pies pogrzebany ? W skr\u00f3cie \u2013 w braku wyra\u017anego odwo\u0142ania w ust. 2b tak\u017ce do ust\u0119pu 2a. Niby niewiele, a skutki ogromne. Skoro brak jest odwo\u0142ania do wy\u0142\u0105cze\u0144 w ocenie statusu kolejnego nabywcy, to takie wy\u0142\u0105czenia stosuje si\u0119 tylko do nabywcy pierwotnego. A zatem dla obowi\u0105zku zwrotu r\u00f3wnowarto\u015bci bonifikaty nie ma znaczenia, czy kolejny nabywca dalej zbywa nieruchomo\u015b\u0107 na rzecz osoby bliskiej, czy na rzecz osoby trzeciej. Wniosek ? Musi odda\u0107 warto\u015b\u0107 zwaloryzowanej bonifikaty. Tak przynajmniej podchodzi do tej regulacji cz\u0119\u015b\u0107 s\u0105d\u00f3w. <\/p>\n \u017beby nie by\u0107 go\u0142os\u0142ownym \u2013 kompleksowe rozwa\u017cania w tym przedmiocie poczyni\u0142 przyk\u0142adowo S\u0105d Apelacyjny w Warszawie - I Wydzia\u0142 Cywilny, orzeczenie z dnia 4 wrze\u015bnia 2014 r. (pogrubienia - AK)<\/p>\n Zgodzi\u0107 si\u0119 trzeba w pe\u0142ni z S\u0105dem Okr\u0119gowym, i\u017c bez w\u0105tpienia literalna (j\u0119zykowa) wyk\u0142adnia art. 68 ust. 2b u.g.n. prowadzi do jednoznacznego wniosku, \u017ce obowi\u0105zek zwrotu przez osob\u0119 blisk\u0105 kwoty r\u00f3wnej zwaloryzowanej bonifikacie powstaje z chwil\u0105 zbycia przez osob\u0119 blisk\u0105 nieruchomo\u015bci - niezale\u017cnie od celu takiego zbycia oraz osoby nabywcy - lub wykorzystania przez ni\u0105 nieruchomo\u015bci na inny cel ni\u017c cel uzasadniaj\u0105cy udzielenie bonifikaty. Obowi\u0105zek zwrotu powstaje oczywi\u015bcie tylko w sytuacji, gdy zbycie lub wykorzystanie nieruchomo\u015bci na inny cel ni\u017c cel na jaki zosta\u0142a udzielona bonifikata, nast\u0105pi\u0142o przed up\u0142ywem 10 lat, a w przypadku nieruchomo\u015bci stanowi\u0105cej lokal mieszkalny przed up\u0142ywem lat 5, licz\u0105c od dnia pierwotnego nabycia (art. 68 ust. 2b in fine u.g.n.).<\/p>\n W stosunku do osoby bliskiej, zobowi\u0105zanej na podstawie art. 68 ust. 2 w zw. z art. 68 ust. 2b u.g.n. do zwrotu kwoty r\u00f3wnej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, nie ma zastosowania art. 68 ust. 2a u.g.n. Wyk\u0142adnia art. 68 u.g.n prowadzi do wniosku, \u017ce enumeratywne przes\u0142anki zwolnienia od obowi\u0105zku zwrotu kwoty r\u00f3wnej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji (art. 68 ust. 2a u.g.n.) znajduj\u0105 zastosowanie wy\u0142\u0105cznie do pierwotnych nabywc\u00f3w nieruchomo\u015bci wskazanych w art. 68 ust. 2 u.g.n., a nie do os\u00f3b im bliskich (art. 68 ust. 2b u.g.n.), na rzecz kt\u00f3rych zby\u0142y nieruchomo\u015b\u0107.<\/strong> Z art. 68 ust. 2b u.g.n. wynika bowiem nakaz odpowiedniego stosowania wy\u0142\u0105cznie art. 68 ust. 2 u.g.n., a nie tak\u017ce art. 68 ust. 2a u.g.n. (tak: S\u0105d Najwy\u017cszy w przywo\u0142anym przez S\u0105d I instancji wyroku z dnia z dnia 14 lipca 2010 r., V CSK 15\/10, LEX nr 603306, Biul.SN 2010\/9\/13-14).<\/p>\n Argumentacj\u0119 powy\u017csz\u0105 wspiera te\u017c wyk\u0142adnia j\u0119zykowa art. 68 ust. 2b u.g.n. maj\u0105cego charakter przepisu odsy\u0142aj\u0105cego, gdy\u017c jedynie odpowiednio zezwalaj\u0105cego na stosowanie przepisu ust. 2. W tej sytuacji dodatkowego znaczenia nabiera pos\u0142u\u017cenie si\u0119 przez ustaw\u0119 dla okre\u015blenia tytu\u0142u roszczenia poj\u0119ciem \u201ekwoty r\u00f3wnej udzielonej bonifikacie po jej zwaloryzowaniu\u201d a nie \u201ezwrotu bonifikaty\u201d, kt\u00f3rej wszak osoba bliska pierwotnego nabywcy nie uzyska\u0142a. Potwierdza to, \u017ce stosunek zwrotu bonifikaty jest odr\u0119bny od stosunku sprzeda\u017cy lokalu, jaki powsta\u0142 pomi\u0119dzy jednostk\u0105 samorz\u0105du terytorialnego a najemc\u0105 tego lokalu, a \u017ar\u00f3d\u0142em zobowi\u0105zania jest przepis ustawy.<\/p>\n Stanowisko powy\u017csze znalaz\u0142o potwierdzenie w kolejnych orzeczeniach S\u0105du Najwy\u017cszego: uchwale z dnia 27 czerwca 2013 r., III CZP 30\/13 (OSNC 2014\/1\/6, LEX nr 1326994, Biul.SN 2013\/6\/5, G.Prawna 2013\/126\/8) i wyroku z dnia z dnia 12 lutego 2014 r., IV CSK 274\/13 (LEX nr 1436177). Wynika z nich jednoznaczny wniosek, podzielany przez S\u0105d Apelacyjny, i\u017c obowi\u0105zek zwrotu kwoty r\u00f3wnej bonifikacie udzielonej pierwotnemu nabywcy lokalu mieszkalnego, po jej waloryzacji, obci\u0105\u017ca - na podstawie art. 68 ust. 2b w zwi\u0105zku z ust. 2 i 2a pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomo\u015bciami w brzmieniu po nowelizacji dokonanej ustaw\u0105 z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomo\u015bciami oraz o zmianie niekt\u00f3rych innych ustaw (Dz.U. Nr 173, poz. 1218) - osob\u0119 blisk\u0105, kt\u00f3ra naby\u0142a i zby\u0142a lokal po dniu 21 pa\u017adziernika 2007 r.<\/p>\n Za stanowiskiem powy\u017cszym przemawiaj\u0105 tak\u017ce dyrektywy wyk\u0142adni funkcjonalnej, obejmuj\u0105ce realizacj\u0119 cel\u00f3w i warto\u015bci preferowanych przez ustawodawc\u0119, na kt\u00f3re wskaza\u0142 S\u0105d Najwy\u017cszy w przywo\u0142anej uchwale z dnia 27 czerwca 2013 r., III CZP 30\/13, a co podkre\u015bli\u0142 S\u0105d Najwy\u017cszy w wymienionym wy\u017cej wyroku z dnia z dnia 12 lutego 2014 r., IV CSK 274\/13.<\/p><\/blockquote>\n Podobnie, co do negatywnych skutk\u00f3w finansowych dla pozwanego, rozstrzygn\u0105\u0142 r\u00f3wnie\u017c we wrze\u015bniu 2016 roku S\u0105d Apelacyjny w Lublinie. <\/p>\n W orzecznictwie podkre\u015bla si\u0119, \u017ce ratio legis tego przepisu polega na u\u0142atwieniu zakupu lokalu przez najemc\u0119, dla kt\u00f3rego lokal ten stanowi centrum \u017cyciowe, a najemca uzyskuje w ten spos\u00f3b stabilne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych (por. wyrok S\u0105du Najwy\u017cszego z dnia 15 stycznia 2003 r., IV CKN 1637\/00, niepubl., lub uchwa\u0142a z dnia 6 listopada 2002 r., III CZP 59\/02).<\/p>\n Realizacja tego celu nast\u0119puje przez udzielenie nabywcy - dotychczasowemu najemcy lokalu - upustu cenowego (bonifikaty) na sprzedawany lokal, przy czym trzeba podkre\u015bli\u0107, \u017ce stosowane t\u0105 drog\u0105 obni\u017cki cen s\u0105 bardzo radykalne. W okoliczno\u015bciach rozpoznawanej sprawy \u2013 85%. Oznacza to, \u017ce w ten spos\u00f3b dochodzi do przyznania kupuj\u0105cemu znacznego przywileju finansowego i pomocy ze \u015brodk\u00f3w publicznych. Ustawodawca, chc\u0105c zapewni\u0107, \u017ceby pomoc ta by\u0142a wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem, przewidzia\u0142 okres karencji (pocz\u0105tkowo 10 lat, a od dnia 15 lutego 2002 r. - 5 lat), w kt\u00f3rym mo\u017cliwe jest dochodzenie zwrotu udzielonej bonifikaty, je\u017celi nabywca zby\u0142 lub wykorzysta\u0142 lokal na cel inny ni\u017c mieszkalny, z zastrze\u017ceniem, \u017ce nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej. Zatem podkre\u015bli\u0107 nale\u017cy, \u017ce r\u00f3wnie\u017c i mo\u017cliwo\u015b\u0107 skorzystania z bonifikaty zosta\u0142a rozci\u0105gni\u0119ta - opr\u00f3cz pierwotnego nabywcy lokalu, b\u0119d\u0105cego jego najemc\u0105, na jego osob\u0119 blisk\u0105.<\/p>\n Istotne zastrze\u017cenia wzbudza mo\u017cliwo\u015b\u0107 wykorzystywania takiego uprzywilejowanego statusu przez osob\u0119 blisk\u0105 w przypadku zbywania takiego lokalu - kosztem \u015brodk\u00f3w publicznych<\/strong>.<\/p><\/blockquote>\n Sprawa by\u0142a o tyle interesuj\u0105ca, \u017ce stan faktyczny obejmowa\u0142 w pierwszym etapie okre\u015blone czynno\u015bci obejmuj\u0105ce zbycie lokalu, a w drugim \u2013 pr\u00f3b\u0119 cofni\u0119cia skutk\u00f3w tych czynno\u015bci prawnej. Pierwotna nabywczyni \u2013 upraszczaj\u0105c j\u0119zyk prawniczy - przenios\u0142a lokal darowizn\u0105 na wnuka, a ten\u017ce wnuk dokona\u0142 kolejnej darowizny na ojca (syna pierwotnej nabywczyni). Po otrzymaniu wezwania do zap\u0142aty wnuk powo\u0142a\u0142 si\u0119 na b\u0142\u0105d wzgl\u0119dem drugiej darowizny (brak wiedzy o skutkach zwi\u0105zanych z obowi\u0105zkiem zwrotu bonifikaty), a dodatkowo \u2013 babcia odwo\u0142a\u0142a darowizn\u0119 z uwagi na ra\u017c\u0105c\u0105 niewdzi\u0119czno\u015b\u0107 wnuka. \u201eNa koniec dnia\u201d mia\u0142 by\u0107 wi\u0119c przywr\u00f3cony stan pierwotny. <\/p>\n S\u0105d jednak nie uzna\u0142 powo\u0142ania si\u0119 na b\u0142\u0105d za skuteczne (dlaczego \u2013 to inny ciekawy w\u0105tek do rozwa\u017ca\u0144). Skuteczno\u015bci odwo\u0142ania darowizny ju\u017c nie analizowa\u0142, bo dla zwrotu bonifikaty nie by\u0142o to istotne. Pozwany zosta\u0142 zatem formalne bez maj\u0105tku i z pozwem na g\u0142owie. Pomijaj\u0105c ju\u017c zamieszanie prawne wywo\u0142ane skutecznym odwo\u0142aniem darowizny przez babci\u0119 i wynikaj\u0105cej z tego jej wierzytelno\u015bci wzgl\u0119dem \u2013 najprawdopodobniej - syna. G\u0142\u00f3wna linia obrony opar\u0142a si\u0119 wi\u0119c tak\u017ce o naruszenie w okoliczno\u015bciach sprawy wystosowanym roszczeniem normy art. 5 k.c. Co mia\u0142oby za tym przemawia\u0107 ? Wszystko w sumie dzia\u0142o si\u0119 mi\u0119dzy osobami bliskimi i \u201ezostawa\u0142o w rodzinie\u201d. Staraniami zainteresowanych pr\u00f3bowano przywr\u00f3ci\u0107 stan pierwotny. Babcia ca\u0142y czas faktycznie zamieszkiwa\u0142a w lokalu, nawet po darowi\u017anie posiada\u0142a ograniczone prawo rzeczowe w tym przedmiocie. Nabywanie lokalu mia\u0142o charakter nieodp\u0142atny. Pozwany by\u0142 dodatkowo w z\u0142ej sytuacji finansowej. O ile pierwsza instancja dostrzeg\u0142a w oparciu o te okoliczno\u015bci przes\u0142anki do zastosowania art. 5 k.c. i pow\u00f3dztwo zosta\u0142o oddalone, o tyle w s\u0105dzie apelacyjnym ta argumentacja nie znalaz\u0142a uznania. <\/p>\n Ten wyrok to prawdziwe memento dla wszystkich korzystaj\u0105cych z lokal\u00f3w nabytych pierwotnie z bonifikat\u0105. Otrze\u017awiaj\u0105ca interpretacja wskazuj\u0105ca, \u017ce gmina w takich sytuacjach nie tylko mo\u017ce, co musi dochodzi\u0107 zwrotu r\u00f3wnowarto\u015bci bonifikat. Pozwany zosta\u0142 zobligowany do zap\u0142aty ponad 150.000 z\u0142. Podsk\u00f3rnie mo\u017ce mie\u0107 odczucie, \u017ce skoro babka mog\u0142a darowa\u0107 lokal od razu na ojca bez ryzyka zwrotu bonifikaty, to doprowadzenie do tego skutku na dwa etapy, tj. z udzia\u0142em wnuka, powinno by\u0107 jak\u0105\u015b okoliczno\u015bci\u0105 \u0142agodz\u0105c\u0105. W interpretacji judykatury jest to jednak bezwzgl\u0119dnie wi\u0105\u017c\u0105ca norma, kt\u00f3ra aktywuje si\u0119 po spe\u0142nieniu danego warunku. Nie wa\u017cne, czy darowano lokal w pierwszym, czy w pi\u0105tym roku od pierwotnego nabycia. Nie wa\u017cne, na czyj\u0105 rzecz dokonano darowizny. Nie wa\u017cne zreszt\u0105 w sumie w og\u00f3le, czy by\u0142a to czynno\u015b\u0107 odp\u0142atna. Jest to formalne podej\u015bcie, ale z drugiej strony art. 5 k.c. musi by\u0107 traktowany szczeg\u00f3lnie, bo jednak jest to wyj\u0105tek, pewien wy\u0142om na p\u0142aszczy\u017anie zasady pewno\u015bci obrotu. Tym bardziej, \u017ce s\u0105d nie odrzuci\u0142 a limine mo\u017cliwo\u015bci stosowania art. 5 k.c. do oceny takich pow\u00f3dztw. Dura lex sed lex. <\/p>\n Takie sprawy powinny by\u0107 dla wszystkich wskaz\u00f3wk\u0105, \u017ce skorzystanie z pomocy profesjonalnego prawnika przed <\/strong>dokonaniem okre\u015blonych czynno\u015bci, to dobra inwestycja. Zestawienie kwoty ponad 150.000 z\u0142 zas\u0105dzonej w wyroku, wraz z odsetkami, kosztami notarialnymi daremnych czynno\u015bci, kosztami procesu (w tym zast\u0119pstwa procesowego) z jednej strony oraz kwoty 123 z\u0142 brutto \u2013 czyli kosztem standardowej porady prawnej \u2013 z drugiej, pozwala jeszcze mocniej zaakcentowa\u0107 s\u0142owo \u201edobra\u201d.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" W ostatnim czasie natrafi\u0142em na kilka orzecze\u0144 dotycz\u0105cych praktycznego stosowania regulacji ustawy o gospodarce nieruchomo\u015bciami, dotycz\u0105cych mo\u017cliwo\u015bci \u017c\u0105dania zwrotu kwoty r\u00f3wnej udzielonej bonifikacie (po waloryzacji) od osoby bliskiej pierwotnego nabywcy lokalu. Przy czym by\u0142y to orzeczenia korzystne dla powod\u00f3w \u2013 czyli dla gmin wyst\u0119puj\u0105cych z roszczeniem o zap\u0142at\u0119. Mimo publikacji dost\u0119pnych w internecie problem ten Czytaj dalej... \"Dalsze zbycie lokalu zakupionego z bonifikat\u0105\"<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4,5],"tags":[12,26,29,34,37,41],"aioseo_notices":[],"_links":{"self":[{"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/557"}],"collection":[{"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/users\/1"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=557"}],"version-history":[{"count":14,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/557\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":571,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/557\/revisions\/571"}],"wp:attachment":[{"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=557"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=557"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=557"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}