{"id":950,"date":"2017-08-04T22:14:03","date_gmt":"2017-08-04T20:14:03","guid":{"rendered":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/?p=950"},"modified":"2017-08-05T15:21:11","modified_gmt":"2017-08-05T13:21:11","slug":"nabycie-w-egzekucji-dzialki-oddanej-w-dzierzawe","status":"publish","type":"post","link":"http:\/\/www.lubelskiekancelarie.pl\/prawo-w-praktyce\/prawnik-lublin\/nabycie-w-egzekucji-dzialki-oddanej-w-dzierzawe\/","title":{"rendered":"Nabycie w egzekucji dzia\u0142ki oddanej w dzier\u017caw\u0119"},"content":{"rendered":"

Niedawno na blogu zosta\u0142a wspomniana przestroga<\/a>, \u017ce p\u0142atno\u015b\u0107 czynszu z g\u00f3ry za bardzo d\u0142ugi okres, to nie zawsze najlepsza inwestycja - je\u015bli wydzier\u017cawiaj\u0105cy popadnie w k\u0142opoty finansowe. To, co \u0142adnie dla wierzyciela wygl\u0105da w teorii, w praktyce mo\u017ce by\u0107 do\u015b\u0107 utrudnione w realizacji. A przegapienie niekt\u00f3rych termin\u00f3w wywo\u0142uje nieciekawe skutki. Sprawa nieskomplikowana - kupujemy w egzekucji nieruchomo\u015b\u0107 b\u0119d\u0105c\u0105 przedmiotem dzier\u017cawy. Dzier\u017cawa wydaje si\u0119 op\u0142acalna i chcemy czerpa\u0107 z niej po\u017cytki. Wyst\u0119pujemy o zap\u0142at\u0119 bie\u017c\u0105cego czynszu, ale dzier\u017cawca informuje nas, \u017ce przecie\u017c ju\u017c zap\u0142aci\u0142 naszemu d\u0142u\u017cnikowi. I \u017ceby by\u0142o weselej - za 15 lat do przodu. <\/p>\n

Trudno si\u0119 dziwi\u0107, \u017ce nabywca skierowa\u0142 spraw\u0119 do s\u0105du. Lektura rozstrzygni\u0119cia S\u0105du Apelacyjnego w Gda\u0144sku pozwala prze\u015bledzi\u0107 w jakim kierunku swoje argumenty kierowa\u0142 pow\u00f3d. Dzier\u017cawca nie dokonywa\u0142 \u017cadnych p\u0142atno\u015bci czynszu na rzecz poprzedniego w\u0142a\u015bciciela, a potr\u0105ca\u0142 z t\u0105 kwot\u0105 nabywane od podmiot\u00f3w trzecich r\u00f3\u017cnorodne wierzytelno\u015bci wzgl\u0119dem tego w\u0142a\u015bciciela. W ko\u0144cu strony te podpisa\u0142y kompleksow\u0105 umow\u0105 dotycz\u0105c\u0105 potr\u0105ce\u0144, zmieni\u0142y wymagalno\u015b\u0107 wzajemnych roszcze\u0144 na natychmiastow\u0105 i uregulowa\u0142y takim potraceniem czynsz na wiele lat do przodu.<\/p>\n

Dla praktyka ciekawe s\u0105 zawsze wywody dotycz\u0105ce poszukiwania pe\u0142nej wyk\u0142adni okre\u015blonego przepisu albo znaczenia jego braku. W tym procesie s\u0105d I instancji poczyni\u0142 np. takie odwo\u0142ania historyczne:<\/p>\n

W obowi\u0105zuj\u0105cym kodeksie cywilnym nie ma odpowiednika art. 401 w zw. z art. 403 rozporz\u0105dzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 27 pa\u017adziernika 1933 r. Kodeks zobowi\u0105za\u0144 (Dz. U. z 1933 r., nr 82, poz. 598), zgodnie z kt\u00f3rym dzier\u017cawca nie m\u00f3g\u0142 powo\u0142ywa\u0107 si\u0119 wobec nabywcy na zap\u0142at\u0119 czynszu, dokonan\u0105 z g\u00f3ry do r\u0105k zbywcy wi\u0119cej ni\u017c za jeden okres p\u0142atno\u015bci, chyba \u017ce zap\u0142ata by\u0142a ujawniona w ksi\u0119dze hipotecznej (gruntowej). Doktryna prawa cywilnego w rezygnacji z tego przepisu upatruje mo\u017cliwo\u015b\u0107 powo\u0142ywania si\u0119 przez dzier\u017cawc\u0119 na zap\u0142at\u0119 czynszu na przysz\u0142o\u015b\u0107 (za okresy przysz\u0142e) poprzedniemu wydzier\u017cawiaj\u0105cemu (F. B\u0142achuta (w:) Komentarz, t. II, 1972, s. 1475; Grzegorz Kozie\u0142, teza nr 10, Komentarz do art. 678 Kodeksu cywilnego, SIP LEX Omega, stan prawny komentarza na dzie\u0144 1 sierpnia 2014 r.). Zauwa\u017cy\u0107 nale\u017cy, \u017ce o ile art. 401 k.z. s\u0142u\u017cy\u0142 zwi\u0119kszeniu ochrony nabywcy, to nie zamieszczenie podobnego przepisu w kodeksie cywilnym oznacza zmniejszenie tej ochrony i wzmocnienie pozycji najemcy (dzier\u017cawcy).<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Pow\u00f3d nawi\u0105za\u0142 tak\u017ce do relewantnych przepis\u00f3w k.p.c. -\u00a0 art. 931 \u00a7 1 k.p.c. w zw. z art. 935 \u00a7 3 k.p.c. Jednak s\u0105d I instancji uzna\u0142, \u017ce Literalna wyk\u0142adnia tre\u015bci art. 936 k.p.c. prowadzi do wniosku, \u017ce ogranicza on w\u0142a\u015bciciela zaj\u0119tej nieruchomo\u015bci, do kt\u00f3rego stosuje si\u0119 przepisy o zarz\u0105dcy, jedynie w zakresie zawarcia nowej umowy dzier\u017cawy. Nietrafny jest zatem pogl\u0105d pow\u00f3dki, \u017ce wymagana by\u0142a zgoda wierzycieli do zawarcia porozumienia z dnia 2 stycznia 2013 r. Porozumienie to nie jest now\u0105 umow\u0105 dzier\u017cawy lecz modyfikacj\u0105 istniej\u0105cego ju\u017c stosunku prawnego w zakresie terminu wymagalno\u015bci czynszu. <\/em>S\u0105d I instancji nie znalaz\u0142 tak\u0119 podstaw do zastosowania art. 531 \u00a7 1 k.c. (Zarzut ten jest chybiony, <\/em>bowiem nie mo\u017ce zosta\u0107 zg\u0142oszony wobec d\u0142u\u017cnika z danego stosunku zobowi\u0105zaniowego), <\/em>art. 58 \u00a7 1 i \u00a7 2 k.c., jak r\u00f3wnie\u017c s\u0105d nie uzna\u0142 tez powoda wskazuj\u0105cych na sprzeczno\u015b\u0107 z zasadami wsp\u00f3\u0142\u017cycia spo\u0142ecznego.<\/p>\n

S\u0105d II instancji w zasadzie potwierdzi\u0142 ustalenia i wnioski s\u0105du I instancji. Rozwin\u0105\u0142 te\u017c m.in. wy\u0142\u0105czenie stosowania art. 936 k.p.c. do zmian umowy dzier\u017cawy. Jest to ciekawe podej\u015bcie, mimo \u017ce aneks do umowy mo\u017ce przewraca\u0107 jej dotychczasowe zasady \"do g\u00f3ry nogami\".<\/p>\n

Na tle stosowania art. 936 k.p.c. zar\u00f3wno w doktrynie prawa (vide komentarz do art. 936 k.p.c. Tadeusza Ereci\u0144skiego w Systemie Informacji Prawnej Lex \u2013 teza 3), jak i w judykaturze (vide postanowienie S\u0105du Najwy\u017cszego z dnia 10 pa\u017adziernika 2008r. w sprawie II CSK 213\/08, OSNC-ZD 2009, nr A, poz. 27) wyra\u017cany jest pogl\u0105d, \u017ce przepis ten wymaga zgody stron tocz\u0105cego si\u0119 post\u0119powania egzekucyjnego, a w jego braku \u2013 zezwolenia s\u0105du, tylko na zawarcie nowej umowy dzier\u017cawy nieruchomo\u015bci.<\/em><\/p><\/blockquote>\n

Oczywi\u015bcie powy\u017csze nawi\u0105zania do stanu faktycznego s\u0105 do\u015b\u0107 pobie\u017cne i pomijaj\u0105 kilka kluczowych aspekt\u00f3w, kt\u00f3re musia\u0142 rozwa\u017cy\u0107 s\u0105d powszechny. Akcent pada bardziej na rezultat stosowania prawa w konkretnych przypadkach - wobec zarzut\u00f3w lub argument\u00f3w, kt\u00f3re wydaj\u0105 si\u0119 na pierwszy rzut oka pomocne w takim stanie faktycznym. Ale tradycyjnie - wszystko zale\u017cy od tego, czyje to oko \ud83d\ude09<\/p>\n

W takiej sprawie teoretycznie najpro\u015bciej (z punktu widzenia efekt\u00f3w, a nie dowodzenia) by\u0142oby podwa\u017ca\u0107 porozumienie o zmianie wymagalno\u015bci um\u00f3w dzier\u017cawy i potr\u0105ceniu czynszu, tak jak to czyni\u0142 pow\u00f3d. Toczy\u0142a si\u0119 te\u017c jaka\u015b sprawa karna w tym temacie, pobie\u017cnie wspomniana przez s\u0105d cywilny. To niestety nie przynios\u0142o efekt\u00f3w, by\u0107 mo\u017ce intencja d\u0142u\u017cnika - pierwotnego w\u0142a\u015bciciela, by\u0142a czysta (cho\u0107 pewn\u0105 podejrzliwo\u015b\u0107 budzi to, \u017ce porozumienie zawarto ju\u017c po wszcz\u0119ciu egzekucji). Pow\u00f3d podnosi\u0142 te\u017c fikcyjno\u015b\u0107 roszcze\u0144 przedstawionych do potr\u0105cenia z czynszem, ale nie udowodni\u0142 tego twierdzenia. Trzeba przyzna\u0107, \u017ce nie jest \u0142atwym zadaniem dla osoby trzeciej, \u017ceby podwa\u017cy\u0107 istnienie roszczenia innych podmiot\u00f3w - przede wszystkim z uwagi na brak pe\u0142nej wiedzy o stanie faktycznym. Pow\u00f3d zatem pozyska\u0142 nieruchomo\u015b\u0107, kt\u00f3ra przez kolejne 10 lat nie b\u0119dzie przynosi\u0107 mu \u017cadnych korzy\u015bci. M\u00f3g\u0142 t\u0119 dzier\u017caw\u0119 wypowiedzie\u0107 - w ci\u0105gu miesi\u0105ca od uprawomocnienia si\u0119 postanowienia o przys\u0105dzeniu w\u0142asno\u015bci.\u00a0<\/span><\/p>\n

Kusz\u0105ce wydawa\u0142o si\u0119 - oczywi\u015bcie w innym post\u0119powaniu - poszukanie pomocy w art. 929 k.p.c. Pobranie z g\u00f3ry przez d\u0142u\u017cnika przed zaj\u0119ciem czynszu najmu za czas d\u0142u\u017cszy ni\u017c trzy miesi\u0105ce, a czynszu dzier\u017cawy za czas d\u0142u\u017cszy ni\u017c sze\u015b\u0107 miesi\u0119cy, licz\u0105c w obu przypadkach od dnia zaj\u0119cia, nie zwalnia najemcy lub dzier\u017cawcy od obowi\u0105zku zap\u0142aty czynszu do r\u0105k komornika. <\/span><\/em>Regulacja ta jest do\u015b\u0107 \u015bwie\u017ca i pozwala na r\u00f3\u017cne interpretacje. Czy - w razie zaj\u0119cia nieruchomo\u015bci - na stosowanie tego przepisu ma wp\u0142yw p\u00f3\u017aniejsze jej nabycie przez wierzyciela. Czy te\u017c wystarczy samo zaj\u0119cie, aby ta norma \"zaskoczy\u0142a\" i w konsekwencji przez to wierzyciel ca\u0142y czas mo\u017ce uznawa\u0107 za bezskuteczn\u0105 p\u0142atno\u015b\u0107 czynszu za 10 lat do przodu ?\u00a0 Jak daleko si\u0119gamy wstecz do okresu przed zaj\u0119ciem ? <\/span>Czy ustalenie w dzier\u017cawie jednorazowej p\u0142atno\u015bci wy\u0142\u0105cza w prosty spos\u00f3b to zabezpieczenie ustawowe (wszak czym innym jest zap\u0142ata z g\u00f3ry kilku czynsz\u00f3w nale\u017cnych za kilka lat do przodu a czym innym zap\u0142ata jednorazowego czynszu wymagalnego z g\u00f3ry\"). Mo\u017ce kiedy\u015b b\u0119dzie okazja temat zg\u0142\u0119bi\u0107.
\n<\/span><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Niedawno na blogu zosta\u0142a wspomniana przestroga, \u017ce p\u0142atno\u015b\u0107 czynszu z g\u00f3ry za bardzo d\u0142ugi okres, to nie zawsze najlepsza inwestycja - je\u015bli wydzier\u017cawiaj\u0105cy popadnie w k\u0142opoty finansowe. To, co \u0142adnie dla wierzyciela wygl\u0105da w teorii, w praktyce mo\u017ce by\u0107 do\u015b\u0107 utrudnione w realizacji. A przegapienie niekt\u00f3rych termin\u00f3w wywo\u0142uje nieciekawe skutki. Sprawa nieskomplikowana - kupujemy w Czytaj dalej... \"Nabycie w egzekucji dzia\u0142ki oddanej w dzier\u017caw\u0119\"<\/span><\/a><\/p>\n","protected":false},"author":1,"featured_media":0,"comment_status":"open","ping_status":"closed","sticky":false,"template":"","format":"standard","meta":[],"categories":[4,5],"tags":[78,71,15,17,34,37,41],"aioseo_notices":[],"aioseo_head":"\n\t\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t\n\t\t