Nie wszystkie instytucje prawa są w pełni elastyczne i mogą być dowolnie modyfikowane wolą stron. Z przepisów często nie wynika wprost, czy dana regulacja ma - i w jakim zakresie - charakter normy ius cogens. Reguły częściej stosowane łatwiej podlegają przyswojeniu, ale te rzadsze w praktyce przypadki mogą stanowić niewiadomą. Także w relacjach pomiędzy profesjonalnymi podmiotami. Poniższy wpis dotyczy instytucji prawa odkupu - a dokładniej : możliwości wydłużenia okresu jego obowiązywania. I to w przypadku, gdy sprawa była w istocie bezsporna i obie strony dążyły do formalnego wykonania tego, co zostało pierwotnie uzgodnione. Po to są jednak sądy, żeby nawet w takich przypadkach czuwać nad przestrzeganiem prawa.
Stan faktyczny - sprowadzając go do najważniejszych faktów - przedstawiał się następująco:
Sąd pierwszej instancji ustalił, że w dniu 30 grudnia 2010r. strony zawarły umowę w ramach której Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w U. przeniosła na rzecz Powiatu (...) prawo użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W., objętej księgą wieczystą nr (...). W § 6 tej umowy ustanowiono na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w U. prawo odkupu tego prawa na okres 5 lat.
W dniu 14 stycznia 2014r. strony zawarły notarialną umowę, w której § 3 oświadczyły, że dokonują zmiany umowy z dnia 30 grudnia 2010r. w zakresie zastrzeżonego na rzecz spółdzielni prawa odkupu określając termin do jego wykonania do dnia 30 grudnia 2017r.
Do tego momentu wszystko wydaje się proste i jasne. Jednoznaczna wola stron, określone uprawnienie i decyzja o skorzystaniu z niego przez uprawnionego. Ale tylko pozornie. Ostatecznie Spółdzielnia zdecydowała się na drogę sądową.
Powódka Spółdzielnia Mieszkaniowa (...) w U. wniosła o zobowiązanie pozwanego Powiatu (...) do złożenia oświadczenia woli o przeniesieniu na jej rzecz prawa użytkowania wieczystego nieruchomości położonej w W., objętej księgą wieczystą nr (...) – w ramach wykonania przez powodową spółdzielnię prawa odkupu.
Pozwany w odpowiedzi na pozew wniósł o oddalenie powództwa zarzucając przede wszystkim, że prawo odkupu, na które powołuje się strona powodowa, zastrzeżone w umowie z dnia 30 grudnia 2010r., zgodnie z przepisem art. 593 § 1 k.c., wygasło po 5 latach.
Strony postanowiły załatwić temat ugodowo
W dniu 16 lipca 2020r. strony podpisały ugodę sądową, w której strona pozwana oświadczyła, że przenosi tytułem sprzedaży na stronę powodową prawo użytkowania wieczystego nieruchomości opisanej w pozwie za wskazaną w ugodzie cenę.
Ale to nie był wcale koniec tej sprawy.
W tak ustalonym stanie faktycznym Sąd Okręgowy zważył, że zgodnie z art. 593 § 1 k.c. prawo odkupu może być zastrzeżone na czas nieprzenoszący lat pięciu; termin dłuższy ulega skróceniu do lat pięciu. Przepis ten jednoznacznie, w sposób nie budzący wątpliwości przesądza o tym, że przedłużenie terminu wykonania prawa odkupu umową z dnia 14 stycznia 2014r. było niedopuszczalne, jako sprzeczne z bezwzględnie obowiązującym przepisem prawa. Prawo odkupu wygasło po upływie 5 lat od zawarcia umowy z dnia 30 grudnia 2010r. i w dacie wytoczenia powództwa w niniejszej sprawie nie istniało. Stanowisko to znajduje potwierdzenie w bardzo licznych wypowiedziach doktryny (przykładowo: Dominik Bierecki, Komentarz do art. 593 k.c., Wolters Kluwer Polska 2019, Roman Trzaskowski Czesława Żuławska - Komentarz do art. 593 k.c., Wolters Kluwer Polska 2017, Prawo nieruchomości 2017 - prof. nadzw. dr hab. Ryszard Strzelczyk – rozdział 33 Prawo pierwokupu, odkupu (…), Komentarz do art. 593 k.c. pod red. K Osajdy – Legalis, Komentarz do art. 593 k.c. pod red. E. Gniewka – Legalis), a także w orzecznictwie (uzasadnienie wyroku Sądu Apelacyjnego w Poznaniu z dnia 24 października 2012r., I ACa 764/12, Legalis nr 737631, a także na gruncie wcześniejszego stanu prawnego – Sąd Najwyższy w wyroku z dnia 19 maja 1921r., C 1065/20, Lex nr 1638057).
W niniejszym postępowaniu strony podpisały przed sądem ugodę, w której m.in. postanowiły, że Powiat (...) przenosi tytułem sprzedaży na rzecz Spółdzielni Mieszkaniowej (...) w U. prawo użytkowania wieczystego objęte żądaniem pozwu. Zawarcie tej ugody nie mogło jednak doprowadzić do umorzenia postępowania na podstawie art. 355 k.c. Do umorzenia postępowania może bowiem doprowadzić jedynie zawarcie ugody ważnej i skutecznej. W rozpoznawanej sprawie taka sytuacja nie miała miejsca.
Zgodnie z art. 223 § 4 k.p.c. do ugody zawartej przed sądem przepis art. 203 § 4 k.p.c. stanowiący, że sąd może uznać za niedopuszczalne cofnięcie pozwu, zrzeczenie się lub ograniczenie roszczenia tylko wtedy, gdy okoliczności sprawy wskazują, że wymienione czynności są sprzeczne z prawem lub zasadami współżycia społecznego albo zmierzają do obejścia prawa - stosuje się odpowiednio. Ugoda zawarta przez strony była sprzeczna z prawem, a zatem na zasadzie art. 184 k.p.c. należało uznać ją za niedopuszczalną. Stosownie do art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami, z zastrzeżeniem ust. 2 i 3, nieruchomości (stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego) są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu. W rozpoznawanym przypadku nie zachodziła żadna z okoliczności faktycznych, wymieniona przepisami art. 37 ust. 1 i 2 powołanej ustawy, która umożliwiałaby zbycie przez Powiat (...) nieruchomości na rzecz strony powodowej w trybie bezprzetargowym, w szczególności wobec omówionego wyżej wygaśnięcia prawa odkupu po stronie powodowej spółdzielni. Bezsprzecznie także tryb przetargowy w stosunku do nieruchomości objętej żądaniem pozwu nie został przeprowadzony. Fakty te przesądziły o niedopuszczalności ugody sądowej zawartej przez strony – jako sprzecznej z zacytowanym art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami.
(...) Reasumując w oparciu o wyżej naprowadzone okoliczności i powołane przepisy, Sąd pierwszej instancji powództwo oddalił wobec braku podstaw do jego uwzględnienia, czy też do wydania postanowienia o umorzeniu postępowania.
Tutaj pojawiło się więc sporo zagadnień do rozważenia - zarówno natury materialnoprawnej, jaki i procesowej. Powódka wniosła apelację, gdzie te wątpliwości wypunktowała. Z jednej strony oczywiście akcentowała uprawnienie stron do przedłużenia okresu obowiązywania prawa odkupu i odrzucała zarzuty naruszenia trybu zbywania nieruchomości. Z drugiej - podważała to, że sąd nie uwzględnił uznania pozwu i ocenił ugodę jako niedopuszczalną.
Apelacja okazała się nieskuteczna. Sąd II instancji zgodził się z poglądem, że zastrzeżony w art. 593 § 1 k.c. pięcioletni termin uprawniający stronę umowy do realizacji prawa odkupu stanowi termin zawity, co oznacza, że jego przekroczenie skutkować musiało uznaniem roszczenia pozwu za niezasadne.
W obecnym stanie prawnym nie może budzić wątpliwości, że prawo odkupu stanowi dopuszczalne w świetle art. 593 k.c. zastrzeżenie umowne ściśle związane funkcjonalnie z umową sprzedaży. Istotą tego zastrzeżenia jest upoważnienie sprzedawcy do złożenia jednostronnego oświadczenia, którego skutkiem będzie powstanie po stronie kupującego obowiązku powrotnego przeniesienia własności nabytej w wyniku zawarcia umowy sprzedaży rzeczy (prawa). Zatem zastrzeżenie prawa odkupu powoduje powstanie po stronie sprzedawcy uprawnienia do jednostronnego ukształtowania stosunku prawnego, a skorzystanie z tego uprawnienia spowoduje po stronie kupującego obowiązek przeniesienia własności rzeczy na sprzedawcę, natomiast po stronie sprzedawcy - obowiązek zwrotu ceny i zapłaty innych świadczeń o których mowa w art. 594 § 1 k.c. Do ponownej zmiany właściciela przedmiotu sprzedaży dochodzi z chwilą wykonania przez kupującego obowiązku przeniesienia własności (a zatem ze skutkiem ex nunc). Wskazać też trzeba, że prawo odkupu powinno być zastrzeżone w umowie sprzedaży, choć nie jest wykluczone jego zastrzeżenie w osobnej, później zawartej przez strony umowie. Wykonanie tego prawa ograniczone jest jednak pięcioletnim terminem zawitym, o którym stanowi art. 593 § 1 k.c. Oznacza to, że prawo to może być zastrzeżone na czas nieprzekraczający pięciu lat oraz że termin dłuższy zawsze ulega skróceniu do lat pięciu, a także że po upływie terminu wskazanego w umowie lub po upływie lat pięciu prawo to wygasa. Nadto norma ta ma charakter bezwzględnie obowiązujący, co oznacza że w konkretnym stosunku termin ten może być krótszy, natomiast wprowadzenie umową terminu dłuższego powoduje jego skrócenie ex lege (na podstawie art. 593 § 1 k.c.) do lat pięciu.
Przenosząc powyższe na grunt niniejszej sprawy stwierdzić trzeba, że zastrzeżony w umowie z dnia 30 grudnia 2010r. pięcioletni termin na realizację przez powódkę ustanowionego na jej rzecz prawa odkupu upłynął zgodnie z art. 593 § 1 k.c. z dniem 30 grudnia 2015r., a jego wydłużenie mocą aneksu zawartego w dniu 14 stycznia 2014r. do dnia 30 grudnia 2017r. było bezskuteczne, jako sprzeczne z bezwzględnie obowiązującym przepisem prawa, a tym samym nie odniosło pożądanego przez strony efektu. Mocą zawartej przez strony umowy nie można było wydłużyć terminu, który został określony w ustawie jako termin maksymalny.
Także w aspekcie dopuszczalności ugody podtrzymana została ocena z zaskarżonego wyroku.
Ugoda zawarta przed sądem jest czynnością dyspozycyjną stron i stanowi przejaw ich woli. Nadto tak jak każda inna umowa podlega wykładni zgodnie z dyrektywami zawartymi w art. 65 k.c. Sąd może jednak uznać ugodę za niedopuszczalną, gdy okoliczności sprawy wskazują, że jest ona sprzeczna z prawem, z zasadami współżycia społecznego albo zmierza do obejścia prawa (art. 203 § 4 k.p.c. w zw. z art. 223 § 2 k.p.c.).
Jak słusznie wskazał Sąd Okręgowy taka też sytuacja zaszła w niniejszej sprawie. Zawarcie przez strony ugody o wskazanej przez nie treści jest bowiem sprzeczne z art. 37 ust. 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997r. o gospodarce nieruchomościami (Dz.U.2020.1990 t.j.), który ustanawia ogólną zasadę, zgodnie z którą nieruchomości stanowiące własność jednostek samorządu terytorialnego są sprzedawane lub oddawane w użytkowanie wieczyste w drodze przetargu z zastrzeżeniami zawartymi w ust. 2 i 3 tego przepisu, które w niniejszej sprawie nie zaszły, a tylko one uprawniałyby pozwany Powiat (...) do zbycia nieruchomości na rzecz strony powodowej w trybie bezprzetargowym wobec omówionego wyżej wygaśnięcia prawa odkupu po stronie powodowej spółdzielni. Mimo zatem, że wbrew twierdzeniu Sądu Okręgowego, ugoda sądowa zastępuje formę aktu notarialnego zastrzeżoną w art. 158 k.c. (por. postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 8 stycznia 2002r., I CKN 753/99) w niniejszej sprawie jej zawarcie przez strony w trybie bezprzetargowym, wobec wygaśnięcia prawa odkupu, uznać trzeba było za niedopuszczalne, a zatem nie mogło skutkować umorzeniem postępowania. Powództwo należało więc, jako niezasadne, oddalić o czym w sposób prawidłowy orzeczono zaskarżonym przez powódkę wyrokiem.
To nie pierwsza historia opisana na blogu, gdzie obie strony mają podobne spojrzenie na daną kwestię, relewantne czynności prawne ujęte są w ramy formalne (w tym wypadku potwierdzone przez notariusza) - i dopiero sądowa weryfikacja tych poczynań zmienia postrzeganie całej sprawy. Nagle wszyscy budzą się w nowej rzeczywistości po wyroku - zadziwieni i skonsternowani, lekko zagubieni i być może wstrząśnięci. Oczywiście poprzednie zdanie trzeba czytać z przekąsem, jako że określone ryzyka oznaczonych czynności z pewnością były (powinny być) stronom sygnalizowane przez służby prawne. Ale przecież nigdy nie wiadomo, jaką wykładnię danej kwestii przyjmie sąd w danej sprawie. Trudno też być może zarządczo zanegować nagle oznaczony ciąg działań, jeśli jest konsekwencją wcześniejszych czynności. Zwłaszcza czynności potwierdzonych przez notariusza, bo przecież on też powinien badać co tam strony planują sobie wpisać do aktu. Być może to właśnie te wątpliwości nakłoniły strony do wyboru ugody sądowej jako w miarę bezpiecznej formy sprawdzenia całego przedsięwzięcia. Ktoś powiedział "sprawdzam" i wnet przyszło przebudzenie. Dziesięcioletnia wątpliwość w praktyce obu stron nagle się rozpłynęła. I jak to w zintensyfikowanym obrocie prawnym bywa - stronom zwolniło się po prostu miejsce na liście na jakiś nowy problem.
Sąd Apelacyjny w Katowicach - I ACa 730/20
