Przeskocz do treści

Nabycie w egzekucji działki oddanej w dzierżawę

Niedawno na blogu została wspomniana przestroga, że płatność czynszu z góry za bardzo długi okres, to nie zawsze najlepsza inwestycja - jeśli wydzierżawiający popadnie w kłopoty finansowe. To, co ładnie dla wierzyciela wygląda w teorii, w praktyce może być dość utrudnione w realizacji. A przegapienie niektórych terminów wywołuje nieciekawe skutki. Sprawa nieskomplikowana - kupujemy w egzekucji nieruchomość będącą przedmiotem dzierżawy. Dzierżawa wydaje się opłacalna i chcemy czerpać z niej pożytki. Występujemy o zapłatę bieżącego czynszu, ale dzierżawca informuje nas, że przecież już zapłacił naszemu dłużnikowi. I żeby było weselej - za 15 lat do przodu.

Trudno się dziwić, że nabywca skierował sprawę do sądu. Lektura rozstrzygnięcia Sądu Apelacyjnego w Gdańsku pozwala prześledzić w jakim kierunku swoje argumenty kierował powód. Dzierżawca nie dokonywał żadnych płatności czynszu na rzecz poprzedniego właściciela, a potrącał z tą kwotą nabywane od podmiotów trzecich różnorodne wierzytelności względem tego właściciela. W końcu strony te podpisały kompleksową umową dotyczącą potrąceń, zmieniły wymagalność wzajemnych roszczeń na natychmiastową i uregulowały takim potraceniem czynsz na wiele lat do przodu.

Dla praktyka ciekawe są zawsze wywody dotyczące poszukiwania pełnej wykładni określonego przepisu albo znaczenia jego braku. W tym procesie sąd I instancji poczynił np. takie odwołania historyczne:

W obowiązującym kodeksie cywilnym nie ma odpowiednika art. 401 w zw. z art. 403 rozporządzenia Prezydenta Rzeczypospolitej z dnia 27 października 1933 r. Kodeks zobowiązań (Dz. U. z 1933 r., nr 82, poz. 598), zgodnie z którym dzierżawca nie mógł powoływać się wobec nabywcy na zapłatę czynszu, dokonaną z góry do rąk zbywcy więcej niż za jeden okres płatności, chyba że zapłata była ujawniona w księdze hipotecznej (gruntowej). Doktryna prawa cywilnego w rezygnacji z tego przepisu upatruje możliwość powoływania się przez dzierżawcę na zapłatę czynszu na przyszłość (za okresy przyszłe) poprzedniemu wydzierżawiającemu (F. Błachuta (w:) Komentarz, t. II, 1972, s. 1475; Grzegorz Kozieł, teza nr 10, Komentarz do art. 678 Kodeksu cywilnego, SIP LEX Omega, stan prawny komentarza na dzień 1 sierpnia 2014 r.). Zauważyć należy, że o ile art. 401 k.z. służył zwiększeniu ochrony nabywcy, to nie zamieszczenie podobnego przepisu w kodeksie cywilnym oznacza zmniejszenie tej ochrony i wzmocnienie pozycji najemcy (dzierżawcy).

Powód nawiązał także do relewantnych przepisów k.p.c. -  art. 931 § 1 k.p.c. w zw. z art. 935 § 3 k.p.c. Jednak sąd I instancji uznał, że Literalna wykładnia treści art. 936 k.p.c. prowadzi do wniosku, że ogranicza on właściciela zajętej nieruchomości, do którego stosuje się przepisy o zarządcy, jedynie w zakresie zawarcia nowej umowy dzierżawy. Nietrafny jest zatem pogląd powódki, że wymagana była zgoda wierzycieli do zawarcia porozumienia z dnia 2 stycznia 2013 r. Porozumienie to nie jest nową umową dzierżawy lecz modyfikacją istniejącego już stosunku prawnego w zakresie terminu wymagalności czynszu. Sąd I instancji nie znalazł takę podstaw do zastosowania art. 531 § 1 k.c. (Zarzut ten jest chybiony, bowiem nie może zostać zgłoszony wobec dłużnika z danego stosunku zobowiązaniowego), art. 58 § 1 i § 2 k.c., jak również sąd nie uznał tez powoda wskazujących na sprzeczność z zasadami współżycia społecznego.

Sąd II instancji w zasadzie potwierdził ustalenia i wnioski sądu I instancji. Rozwinął też m.in. wyłączenie stosowania art. 936 k.p.c. do zmian umowy dzierżawy. Jest to ciekawe podejście, mimo że aneks do umowy może przewracać jej dotychczasowe zasady "do góry nogami".

Na tle stosowania art. 936 k.p.c. zarówno w doktrynie prawa (vide komentarz do art. 936 k.p.c. Tadeusza Erecińskiego w Systemie Informacji Prawnej Lex – teza 3), jak i w judykaturze (vide postanowienie Sądu Najwyższego z dnia 10 października 2008r. w sprawie II CSK 213/08, OSNC-ZD 2009, nr A, poz. 27) wyrażany jest pogląd, że przepis ten wymaga zgody stron toczącego się postępowania egzekucyjnego, a w jego braku – zezwolenia sądu, tylko na zawarcie nowej umowy dzierżawy nieruchomości.

Oczywiście powyższe nawiązania do stanu faktycznego są dość pobieżne i pomijają kilka kluczowych aspektów, które musiał rozważyć sąd powszechny. Akcent pada bardziej na rezultat stosowania prawa w konkretnych przypadkach - wobec zarzutów lub argumentów, które wydają się na pierwszy rzut oka pomocne w takim stanie faktycznym. Ale tradycyjnie - wszystko zależy od tego, czyje to oko 😉

W takiej sprawie teoretycznie najprościej (z punktu widzenia efektów, a nie dowodzenia) byłoby podważać porozumienie o zmianie wymagalności umów dzierżawy i potrąceniu czynszu, tak jak to czynił powód. Toczyła się też jakaś sprawa karna w tym temacie, pobieżnie wspomniana przez sąd cywilny. To niestety nie przyniosło efektów, być może intencja dłużnika - pierwotnego właściciela, była czysta (choć pewną podejrzliwość budzi to, że porozumienie zawarto już po wszczęciu egzekucji). Powód podnosił też fikcyjność roszczeń przedstawionych do potrącenia z czynszem, ale nie udowodnił tego twierdzenia. Trzeba przyznać, że nie jest łatwym zadaniem dla osoby trzeciej, żeby podważyć istnienie roszczenia innych podmiotów - przede wszystkim z uwagi na brak pełnej wiedzy o stanie faktycznym. Powód zatem pozyskał nieruchomość, która przez kolejne 10 lat nie będzie przynosić mu żadnych korzyści. Mógł tę dzierżawę wypowiedzieć - w ciągu miesiąca od uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności. 

Kuszące wydawało się - oczywiście w innym postępowaniu - poszukanie pomocy w art. 929 k.p.c. Pobranie z góry przez dłużnika przed zajęciem czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia zajęcia, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do rąk komornika. Regulacja ta jest dość świeża i pozwala na różne interpretacje. Czy - w razie zajęcia nieruchomości - na stosowanie tego przepisu ma wpływ późniejsze jej nabycie przez wierzyciela. Czy też wystarczy samo zajęcie, aby ta norma "zaskoczyła" i w konsekwencji przez to wierzyciel cały czas może uznawać za bezskuteczną płatność czynszu za 10 lat do przodu ?  Jak daleko sięgamy wstecz do okresu przed zajęciem ? Czy ustalenie w dzierżawie jednorazowej płatności wyłącza w prosty sposób to zabezpieczenie ustawowe (wszak czym innym jest zapłata z góry kilku czynszów należnych za kilka lat do przodu a czym innym zapłata jednorazowego czynszu wymagalnego z góry"). Może kiedyś będzie okazja temat zgłębić.

Masz podobny problem prawny ?
Skontaktuj się z nami - postaramy się pomóc !

Jak zlecić sprawę lub umówić się na konsultacje - informacje




Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Publikacja komentarza wymaga akceptacji administratora - bez akceptacji komentarz nie będzie widoczny dla innych użytkowników. Dodawanie komentarzy nie wymaga logowania ani podawania jakichkolwiek danych. Aprobowane będą wyłącznie komentarze nawiązujące do tematyki wpisu - uzupełnienia, sprostowania, polemiki, pytania dodatkowe. Odrzucone zostaną wszelkie komentarze naruszające ten wymóg, ale także te stanowiące reklamę, zawierające dane osobowe (nazwisko, adres e-mail), odnośniki, pomówienia lub wulgaryzmy, jak też treści zdublowane lub nic nie wnoszące do dyskusji. Administrator nie jest zobligowany weryfikować komentarzy oczekujących na moderację w żadnym konkretnym terminie, ani też odpowiadać na komentarze. Aprobata komentarza nie oznacza potwierdzenia przez Kancelarię treści objętych komentarzem. Komentarze są publicznie dostępne i mogą być w uzasadnionych przypadkach edytowane lub usuwane przez administratora. Stanowią one wyłącznie wyraz poglądów ich autora, który świadomie i dobrowolnie zdecydował się na zamieszczenie ich w ramach polemiki lub dyskusji na Portalu w celu upublicznienia.
Prawnik z Lublina
radca prawny
ALEKSANDER KUNICKI
`Prawo w praktyce` stanowi część WWW.LUBELSKIEKANCELARIE.PL . Administratorem Portalu jest Lubelskie Kancelarie - Aleksander Kunicki Kancelaria Radcy Prawnego. Wykorzystywanie prezentowanych tu materiałów i treści bez zgody Administratora i autora jest zabronione. Umieszczanie odniesień i zapożyczeń treści jest dozwolone pod warunkiem podania źródła oraz hiperłącza (link bez atrybutu nofollow) do strony źródłowej.

Treści zamieszczane na stronie mają jedynie charakter informacyjny i nie stanowią pomocy (porady) prawnej, nie są również aktualizowane w przypadku zmiany stanu prawnego. Prezentują jedną z dopuszczalnych wersji interpretacji powszechnie obowiązujących przepisów prawa, przedstawioną zazwyczaj w układzie hipotetycznych pytań i odpowiedzi. Wszelkie wątpliwości związane z treścią bloga, w szczególności w związku z samodzielnie prowadzonymi sprawami sądowymi, należy konsultować z adwokatem lub radcą prawnym w ramach odrębnie zlecanej usługi prawnej. Kancelarie i Administrator nie ponoszą odpowiedzialności za jakikolwiek skutek wykorzystania przedmiotowych treści przez inne osoby. Treść pełnej noty prawnej jest dostępna pod tym odnośnikiem.

Blog `Prawo w praktyce` służy informowaniu w przedmiocie specjalizacji, praktyki oraz form usług i pomocy prawnej świadczonych przez prawników powiązanych z www.lubelskiekancelarie.pl.Oferta Kancelarii dotyczy spraw cywilnych (majątkowych, odszkodowań, nieruchomości, umów), spadkowych, rodzinnych, gospodarczych, administracyjnych, karnych. Radca prawny specjalizuje się w obsłudze prawnej firm, prawie kontraktów, konsumenckim oraz procesowym, związanym ze sprawami sądowymi w Lublinie i okolicach.

Powered by WordPress. Enhanced by Google.