Najem lub dzierżawa są z reguły rozliczane okresowo, a ustalone okresy rozliczeniowe mogą być bardzo zróżnicowane. Częste są też płatności z góry. Niekiedy dysponent rzeczy oczekuje od razu zapłaty za kilka miesięcy "do przodu", kusząc nas stosunkowym obniżenie czynszu. Jeśli zapłacimy od razu za więcej miesięcy, to w rezultacie łączna wysokość wpłat będzie mniejsza. Trzeba jednak pamiętać, że umowa stron nie może zmieniać reguł, które wynikają z bezwzględnie obowiązujących przepisów prawa. I taka promocja może nieraz być bardzo kosztowna. A tytułowy rok jest tylko przykładowym okresem czasu.
Problemy zaczynają się wówczas, gdy ten nasz kontrahent wpadnie w tarapaty finansowe. I to na tyle poważne, że ogłoszona zostanie jego upadłość. Przepisy szczególne zawierają bowiem normy, które mają ograniczać próby dalszego uszczuplenia majątku dłużnika we współpracy z osobami trzecimi. Dotykać mogą jednak także osób postronnych, niewtajemniczonych w plany dłużnika.
Regulacja brzmi następująco:
Art. 106
Pobranie z góry przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości czynszu najmu rzeczy ruchomej za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc od dnia ogłoszenia upadłości, nie zwalnia najemcy od obowiązku zapłaty czynszu do masy upadłości.Art. 107
2. Pobranie z góry przez upadłego przed ogłoszeniem upadłości czynszu najmu za czas dłuższy niż trzy miesiące, a czynszu dzierżawy za czas dłuższy niż sześć miesięcy, licząc w obu przypadkach od dnia ogłoszenia upadłości, jak również rozporządzanie tym czynszem, nie zwalnia najemcy lub dzierżawcy od obowiązku zapłaty czynszu do masy upadłości.
Jaki jest praktyczny skutek zastosowania tych przepisów? Nieciekawy dla dzierżawcy lub najemcy. Syndyk zapewne upomni się o zapłatę czynszu. A tym samym czynsz, w tym ustawowo wskazanym zakresie, taka osoba uiścić będzie musiała ponownie. I ewentualnie - o poprzednio uiszczone raty występować z żądaniem zwrotu do upadłego. Nie trzeba przy tym być doktorem prawa, żeby założyć teoretycznie, że poziom zaspokojenia roszczeń przez upadłego (zwłaszcza poza samym postępowaniem upadłościowym) nie wynosi 100 % wartości należności ...
Ps. Podobne co do kształtu regulacje znajdziemy także w przepisach prawa egzekucyjnego. Tam również zdarzają się pechowcy, którzy muszą płacić po raz drugi - do rąk komornika. Zapłata czynszu z góry jest więc generalnie obarczona dość dużym ryzykiem.
