W przypadku zniesienia wspólności majątkowej małżeńskiej prędzej czy później konieczne staje się dokonanie podziału objętego nią majątku. Mimo, że są to trudne sprawy, to co do zasady opierają się na podobnym schemacie. Wycenia się składniki majątku wspólnego, rozlicza nakłady, odpowiednio rozdysponowuje poszczególne składniki majątku, ustala spłaty, wylicza dopłaty itp. Z własnością rzeczy, czy środkami pieniężnymi jest to więc raczej dość przejrzyste (nie mówimy tutaj o praktycznym wykonaniu tej zasady, bo to zupełnie inna para kaloszy). Więcej wątpliwości mogą natomiast rodzić inne prawa. Takie - na ten przykład - prawo najmu danego lokalu mieszkalnego. Póki małżeństwo trwa, nikt się nad tym zwykle za bardzo nie zastanawia. Ale potem pojawia się dylemat - czy uwzględnić i jak podzielić najem w przypadku podziału majątku małżeńskiego ?
Należy zacząć od specyficznej pozycji małżonków w przypadku najmu. Otóż, bez względu na wolę małżonków i przyjęte przez nich rozwiązania co do majątku małżeńskiego (wspólność umowna, rozdzielność majątkowa), jeżeli nawiązanie stosunku najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych założonej przez nich rodziny nastąpiło w czasie trwania małżeństwa, to wówczas oboje małżonkowie są najemcami lokalu. Intercyza nic w tym zakresie nie zmieni i nawet w jej przypadku do wspólności najmu stosuje się po prostu odpowiednio przepisy o wspólności ustawowej. Ten przepis jest bardzo istotny dla wszystkich najemców i wynajmujących - rodzi też ogromne problemy przy realizacji umowy najmu, ale do tego nawiązać przyjdzie kiedyś w innym wpisie.
Dla niniejszego zagadnienia bardzo ważne jest to, że - po pierwsze : ustanie wspólności majątkowej w czasie trwania małżeństwa nie powoduje ustania wspólności najmu lokalu mającego służyć zaspokojeniu potrzeb mieszkaniowych rodziny. Po drugie - sąd, stosując odpowiednio przepisy o ustanowieniu w wyroku rozdzielności majątkowej, może z ważnych powodów na żądanie jednego z małżonków znieść wspólność najmu lokalu. Po trzecie - rozwód (co do zasady) nie niweczy wspólnego prawa małżonków do lokalu, choć zazwyczaj sąd orzeka o sposobie korzystania z takiego lokalu. Dla rozliczenia wspólnego prawa musi być ono bowiem przedmiotem postępowania o podział majątku wspólnego. Przy czym nie znajdzie tutaj zastosowania podział cywilny - czyli zbycie dzielonej rzeczy i podział sumy uzyskanej ze sprzedaży.
Przyzwyczajeni jesteśmy do znoszenia różnych typów współwłasności, ale przecież najem to nie prawo rzeczowe. Ma jednak niewątpliwie istotne znaczenie funkcjonalne (potrzeby mieszkaniowe) oraz określoną wartość. Jest także w miarę trwałym stosunkiem prawnym - jeśli zważyć korzystne dla najemców zasady ustawy o ochronie praw lokatorów. Dlatego też dopuszczalność podziału wspólności (trudno bowiem mówić o "współwłasności prawa najmu") tego prawa nie powinna dziwić. Przy tym nie znajdziemy w przepisach jasnych wskazówek jak dokładnie należy tego dokonać.
W miarę stały kierunek orzeczniczy, co do podejścia do tego zagadnienia, ukształtował się - jakby inaczej - dzięki interpretacjom Sądu Najwyższego. Choć oczywiście można mieć różne zastrzeżenia do tego modelu, to jednak warto mieć świadomość jego istnienia, gdyż - mimo upływu lat od jego wyraźnego zarysowania - przewija się stale w orzeczeniach sądów powszechnych. I będzie tak zapewne do czasu, aż ktoś nie wymyśli czegoś lepszego.
Dlaczego temat wymagał analiz i z czego wynika jego trudność ? Otóż - w wielu przypadkach chodzi tutaj o najem mieszkania komunalnego. Jak wiadomo, czynsz w takich mieszkaniach jest zdecydowanie niższy, niż w przypadku wynajęcia lokalu na rynku. I właśnie te różnice w czynszach są podstawą do przyjętego przez SN modelu rozliczenia "wspólności" najmu. Jeśli bowiem mieszkanie jest wynajmowane po cenach rynkowych, to różnicy nie stwierdzimy i ten model nie pozwoli na zasądzenie żadnych spłat. W 2008 r. (i później także) Sąd Najwyższy potwierdził wcześniejsze założenia dotyczące tej problematyki.
Zachowała więc aktualność powoływania uchwała Sądu Najwyższego z dnia 24 maja 2002 r., III CZP 28/02. Wyraża ona słuszną zasadę, że wartością prawa najmu lokalu wchodzącego w skład wspólności majątkowej małżeńskiej, podlegającego następnie podziałowi, jest różnica pomiędzy czynszem ustalonym w trybie ustawy o ochronie lokatorów, a czynszem "wolnym". Stosowanie powyższej zasady z uwzględnieniem okoliczności konkretnej sprawy może prowadzić także do sytuacji, kiedy przyznane jednemu z byłych małżonków prawo najmu lokalu mieszkalnego będzie miało wartość zerową. Może się bowiem zdarzyć, że czynsz uiszczany za lokal komunalny będzie równy czynszowi "wolnemu".
Przy ustalaniu wartość prawa najmu objętego podziałem należy, na co zwrócił już uwagę Sąd Najwyższy w powoływanej wielokrotnie uchwale III CZP 28/02, uwzględnić czas prawdopodobnego trwania stosunku najmu. Argumenty przemawiające za przyjęciem takiego kryterium zostały już obszernie przedstawione przez Sąd Najwyższy i niecelowe jest ich powtarzanie.
W realiach konkretnej sprawy wszystkie te aspekty muszą być dokładnie przeanalizowane. Zazwyczaj konieczne jest sięgnięcie do starych przepisów prawa, a te przewidywały w różnych okresach różne wyjątki. Tak może być w przypadku mieszkań z przydziału, zwłaszcza tych o charakterze zakładowym / funkcyjnym. Pojawia się również problem ewentualnego lokalu socjalnego dla małżonka, który otrzymuje spłatę. Oraz sprawa zasadnicza - jak ustalić prawdopodobny czas trwania najmu w przyszłości. To już jest pole do wykazania kreatywności przez zainteresowanych. Na zakończenie warto wskazać, że w praktyce zagadnienie to nie jest szczególnie często przedmiotem orzeczeń sądowych. Jego efektywne stosowanie sprowadza się w istocie do tych stanów faktycznych, gdzie oboje małżonkowie pozostają i chcą pozostać w mieszkaniu komunalnym objętym najmem.
