Przeskocz do treści

Zbycie mieszkania z hipoteką a prawa wierzyciela

PYTANIE:
Jestem właścicielem nieruchomości. Lokal obciążony jest starą hipoteką dawnego właściciela. Wiem, że ten pan ma jakieś sprawy sądowe o te długi. Czy komornik, ściągając od niego długi, może od razu zająć moją nieruchomość ?

ODPOWIEDŹ:
Co do zasady - aby dłużnik rzeczowy (właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką) ponosił odpowiedzialność za długi dłużnika osobistego (tutaj - tego dawnego właściciela), to wierzyciel (np. bank uprawniony z hipoteki) powinien uzyskać odrębny tytuł egzekucyjny przeciwko dłużnikowi rzeczowemu. Czyli "pójść" drugi raz do sądu - pozywając w oparciu o odpowiedzialność rzeczową (hipotekę) aktualnego właściciela nieruchomości.

Ale - jeśli w takim stanie faktycznym kolejna osoba nabędzie ten lokal od dotychczasowego dłużnika rzeczowego - wobec którego wierzyciel podjął już odpowiednie kroki prawne, to wierzyciel nie musi ponownie pozywać nowego i każdego kolejnego nabywcy (nowego dłużnika rzeczowego). Odpowiednie ułatwienia w tym zakresie daje bowiem postępowanie klauzulowe. W takim wypadku kolejny nabywca nie doczeka się odrębnego pozwu o zapłatę. Jest to jednak normalne ryzyko nabywania nieruchomości obciążonych hipoteką.

Z tym zagadnieniem wiąże się zresztą bardzo ciekawy dylemat. Skoro - mając już za sobą skuteczny proces "z hipoteki" - można dostać klauzulę wykonawczą przeciwko kolejnemu właścicielowi przedmiotowej nieruchomości, to co w sytuacji, gdy ten skuteczny proces wytoczyliśmy przed zbyciem nieruchomości przez dłużnika osobistego ? Czy także w tym wypadku można z takiego tytułu uzyskać klauzulę wobec nabywcy nieruchomości? I skąd wiedzieć, czy wyrok jest "z hipoteki" czy "z długu"? Wszak orzeczenia dotyczące dłużników rzeczowych powinny zawierać dodatkowo ograniczenie zakresu egzekucji do przedmiotowej nieruchomości. A jak to ująć w wyroku, gdy ta sama osoba jest jednocześnie dłużnikiem osobistym, odpowiadającym bez ograniczeń. Dwa reżimy odpowiedzialności, a proces jeden i wyrok też jeden.

Nad tym zagadnieniem "pochylił" się niedawno Sąd Najwyższy (III CZP 81/16).

W sytuacji, w której tytułem egzekucyjnym jest wyrok lub nakaz zapłaty wydany w następstwie powództwa o zasądzenie świadczenia wytoczonego przeciwko dłużnikowi osobistemu, będącemu właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką, wątpliwość sprowadza się do tego, czy orzeczenie uwzględniające powództwo przesądza powinność wynikającą z hipoteki, czy też opiera się jedynie na stwierdzeniu osobistej odpowiedzialności dłużnika.(...)

Argumenty te prowadzą do wniosku, że wyrok (nakaz zapłaty) uwzględniający powództwo o zasądzenie świadczenia przeciwko dłużnikowi osobistemu będącemu właścicielem nieruchomości obciążonej, nie przesądza automatycznie również odpowiedzialności hipotecznej pozwanego. W konsekwencji stosowanie art. 788 § 1 k.p.c. w razie zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką można uznać za uzasadnione tylko wtedy, gdyby sąd w postępowaniu o nadanie klauzuli wykonalności uzyskał pewność, że tytuł egzekucyjny stwierdza obowiązek zapłaty wynikający ze stosunku hipoteki.

Taka teza pozostawiałaby dość duże pole do interpretacji - jak należy rozumieć tę pewność, jaką powinien uzyskać sąd w postępowaniu klauzulowym. W praktyce tej pewności zapewne zwykle by nie było, co wymuszałoby wytaczanie przez wierzyciela dwóch odrębnych powództw. Dlatego SN zdecydował się podpowiedzieć sądom, jak ten problem można próbować rozwiązać.

Niezależnie od ewentualnej interwencji legislacyjnej, rozwiązaniem tej sytuacji mogłaby być ewolucja praktyki sądowej w tym kierunku, aby okoliczność, że świadczenie zasądzone od dłużnika osobistego znajduje oparcie także w stosunku hipoteki, była wzmiankowana przez sąd w treści tytułu. Jakkolwiek przepisy kodeksu postępowania cywilnego nie dają wprost podstawy do zamieszczania takiej wzmianki, można przyjąć, że oparcie dla rozwoju takiej praktyki mogłaby stanowić stosowna interpretacja art. 319 k.p.c.

Trzeba przyznać, że to interesujące podejście do tego aspektu. Faktem jest, że dla wierzyciela to rozwiązanie bardzo wygodne i tanie (a raczej: dużo tańsze niż ponowny pozew). Nie znalazłem w sieci orzeczeń wykorzystujących ten model, niemniej warto o takiej opcji pamiętać. Ktoś w końcu musi przecierać szlaki i kształtować praktykę orzeczniczą. A bez wniosków wierzycieli sądy takiej okazji mieć nie będą.

Masz podobny problem prawny ?
Skontaktuj się z nami - postaramy się pomóc !

Jak zlecić sprawę lub umówić się na konsultacje - informacje




Dodaj komentarz

Publikacja komentarza wymaga akceptacji administratora - bez akceptacji komentarz nie będzie widoczny dla innych użytkowników. Dodawanie komentarzy nie wymaga logowania ani podawania jakichkolwiek danych. Aprobowane będą wyłącznie komentarze nawiązujące do tematyki wpisu - uzupełnienia, sprostowania, polemiki, pytania dodatkowe. Odrzucone zostaną wszelkie komentarze naruszające ten wymóg, ale także te stanowiące reklamę, zawierające dane osobowe (nazwisko, adres e-mail), odnośniki, pomówienia lub wulgaryzmy, jak też treści zdublowane lub nic nie wnoszące do dyskusji. Administrator nie jest zobligowany weryfikować komentarzy oczekujących na moderację w żadnym konkretnym terminie, ani też odpowiadać na komentarze. Aprobata komentarza nie oznacza potwierdzenia przez Kancelarię treści objętych komentarzem. Komentarze są publicznie dostępne i mogą być w uzasadnionych przypadkach edytowane lub usuwane przez administratora. Stanowią one wyłącznie wyraz poglądów ich autora, który świadomie i dobrowolnie zdecydował się na zamieszczenie ich w ramach polemiki lub dyskusji na Portalu w celu upublicznienia.
Prawnik z Lublina
radca prawny
ALEKSANDER KUNICKI
`Prawo w praktyce` stanowi część WWW.LUBELSKIEKANCELARIE.PL . Administratorem Portalu jest Lubelskie Kancelarie - Aleksander Kunicki Kancelaria Radcy Prawnego. Wykorzystywanie prezentowanych tu materiałów i treści bez zgody Administratora i autora jest zabronione. Umieszczanie odniesień i zapożyczeń treści jest dozwolone pod warunkiem podania źródła oraz hiperłącza (link bez atrybutu nofollow) do strony źródłowej.

Treści zamieszczane na stronie mają jedynie charakter informacyjny i nie stanowią pomocy (porady) prawnej, nie są również aktualizowane w przypadku zmiany stanu prawnego. Prezentują jedną z dopuszczalnych wersji interpretacji powszechnie obowiązujących przepisów prawa, przedstawioną zazwyczaj w układzie hipotetycznych pytań i odpowiedzi. Wszelkie wątpliwości związane z treścią bloga, w szczególności w związku z samodzielnie prowadzonymi sprawami sądowymi, należy konsultować z adwokatem lub radcą prawnym w ramach odrębnie zlecanej usługi prawnej. Kancelarie i Administrator nie ponoszą odpowiedzialności za jakikolwiek skutek wykorzystania przedmiotowych treści przez inne osoby. Treść pełnej noty prawnej jest dostępna pod tym odnośnikiem.

Blog `Prawo w praktyce` służy informowaniu w przedmiocie specjalizacji, praktyki oraz form usług i pomocy prawnej świadczonych przez prawników powiązanych z www.lubelskiekancelarie.pl.Oferta Kancelarii dotyczy spraw cywilnych (majątkowych, odszkodowań, nieruchomości, umów), spadkowych, rodzinnych, gospodarczych, administracyjnych, karnych. Radca prawny specjalizuje się w obsłudze prawnej firm, prawie kontraktów, konsumenckim oraz procesowym, związanym ze sprawami sądowymi w Lublinie i okolicach.

Powered by WordPress. Enhanced by Google.