PYTANIE:
Jestem właścicielem nieruchomości. Lokal obciążony jest starą hipoteką dawnego właściciela. Wiem, że ten pan ma jakieś sprawy sądowe o te długi. Czy komornik, ściągając od niego długi, może od razu zająć moją nieruchomość ?
ODPOWIEDŹ:
Co do zasady - aby dłużnik rzeczowy (właściciel nieruchomości obciążonej hipoteką) ponosił odpowiedzialność za długi dłużnika osobistego (tutaj - tego dawnego właściciela), to wierzyciel (np. bank uprawniony z hipoteki) powinien uzyskać odrębny tytuł egzekucyjny przeciwko dłużnikowi rzeczowemu. Czyli "pójść" drugi raz do sądu - pozywając w oparciu o odpowiedzialność rzeczową (hipotekę) aktualnego właściciela nieruchomości.
Ale - jeśli w takim stanie faktycznym kolejna osoba nabędzie ten lokal od dotychczasowego dłużnika rzeczowego - wobec którego wierzyciel podjął już odpowiednie kroki prawne, to wierzyciel nie musi ponownie pozywać nowego i każdego kolejnego nabywcy (nowego dłużnika rzeczowego). Odpowiednie ułatwienia w tym zakresie daje bowiem postępowanie klauzulowe. W takim wypadku kolejny nabywca nie doczeka się odrębnego pozwu o zapłatę. Jest to jednak normalne ryzyko nabywania nieruchomości obciążonych hipoteką.
Z tym zagadnieniem wiąże się zresztą bardzo ciekawy dylemat. Skoro - mając już za sobą skuteczny proces "z hipoteki" - można dostać klauzulę wykonawczą przeciwko kolejnemu właścicielowi przedmiotowej nieruchomości, to co w sytuacji, gdy ten skuteczny proces wytoczyliśmy przed zbyciem nieruchomości przez dłużnika osobistego ? Czy także w tym wypadku można z takiego tytułu uzyskać klauzulę wobec nabywcy nieruchomości? I skąd wiedzieć, czy wyrok jest "z hipoteki" czy "z długu"? Wszak orzeczenia dotyczące dłużników rzeczowych powinny zawierać dodatkowo ograniczenie zakresu egzekucji do przedmiotowej nieruchomości. A jak to ująć w wyroku, gdy ta sama osoba jest jednocześnie dłużnikiem osobistym, odpowiadającym bez ograniczeń. Dwa reżimy odpowiedzialności, a proces jeden i wyrok też jeden.
Nad tym zagadnieniem "pochylił" się niedawno Sąd Najwyższy (III CZP 81/16).
W sytuacji, w której tytułem egzekucyjnym jest wyrok lub nakaz zapłaty wydany w następstwie powództwa o zasądzenie świadczenia wytoczonego przeciwko dłużnikowi osobistemu, będącemu właścicielem nieruchomości obciążonej hipoteką, wątpliwość sprowadza się do tego, czy orzeczenie uwzględniające powództwo przesądza powinność wynikającą z hipoteki, czy też opiera się jedynie na stwierdzeniu osobistej odpowiedzialności dłużnika.(...)
Argumenty te prowadzą do wniosku, że wyrok (nakaz zapłaty) uwzględniający powództwo o zasądzenie świadczenia przeciwko dłużnikowi osobistemu będącemu właścicielem nieruchomości obciążonej, nie przesądza automatycznie również odpowiedzialności hipotecznej pozwanego. W konsekwencji stosowanie art. 788 § 1 k.p.c. w razie zbycia nieruchomości obciążonej hipoteką można uznać za uzasadnione tylko wtedy, gdyby sąd w postępowaniu o nadanie klauzuli wykonalności uzyskał pewność, że tytuł egzekucyjny stwierdza obowiązek zapłaty wynikający ze stosunku hipoteki.
Taka teza pozostawiałaby dość duże pole do interpretacji - jak należy rozumieć tę pewność, jaką powinien uzyskać sąd w postępowaniu klauzulowym. W praktyce tej pewności zapewne zwykle by nie było, co wymuszałoby wytaczanie przez wierzyciela dwóch odrębnych powództw. Dlatego SN zdecydował się podpowiedzieć sądom, jak ten problem można próbować rozwiązać.
Niezależnie od ewentualnej interwencji legislacyjnej, rozwiązaniem tej sytuacji mogłaby być ewolucja praktyki sądowej w tym kierunku, aby okoliczność, że świadczenie zasądzone od dłużnika osobistego znajduje oparcie także w stosunku hipoteki, była wzmiankowana przez sąd w treści tytułu. Jakkolwiek przepisy kodeksu postępowania cywilnego nie dają wprost podstawy do zamieszczania takiej wzmianki, można przyjąć, że oparcie dla rozwoju takiej praktyki mogłaby stanowić stosowna interpretacja art. 319 k.p.c.
Trzeba przyznać, że to interesujące podejście do tego aspektu. Faktem jest, że dla wierzyciela to rozwiązanie bardzo wygodne i tanie (a raczej: dużo tańsze niż ponowny pozew). Nie znalazłem w sieci orzeczeń wykorzystujących ten model, niemniej warto o takiej opcji pamiętać. Ktoś w końcu musi przecierać szlaki i kształtować praktykę orzeczniczą. A bez wniosków wierzycieli sądy takiej okazji mieć nie będą.
