nieruchomości | PRAWO W PRAKTYCE

Odszkodowanie za immisje 1

A. Kunicki24 listopada 20133 lipca 20141 komentarz

PYTANIE:
Wiem, że mogę się domagać od sąsiada zaniechania określonego oddziaływania na moją nieruchomość. Ale czy prawo pozwala dochodzić odszkodowania za utracone dochody wynikające z immisji ?

ODPOWIEDŹ:
TAK. Zgodnie z art. 140 k.c. : „W granicach określonych przez ustawy i zasady współżycia społecznego właściciel może, z wyłączeniem innych osób, korzystać z rzeczy zgodnie ze społeczno-gospodarczym przeznaczeniem swego prawa, w szczególności może pobierać pożytki i inne dochody z rzeczy. Czytaj dalej

Wypowiedzenie umowy a prowizja pośrednika

A. Kunicki11 listopada 20133 lipca 2014Skomentuj

PYTANIE:
Zleciłam pośrednikowi wyszukanie osoby zainteresowanej nabyciem mojej działki. Jeden ze skierowanych do mnie klientów biura zdecydował się na zakup. Ustaliliśmy, że umowę sprzedaży podpiszemy po rozwiązaniu przeze mnie umowy pośrednictwa. Pośrednik dowiedział się o transakcji i żąda zapłaty prowizji – czy ma do tego prawo ?

ODPOWIEDŹ:
TAK. Jeśli pośrednik wykonał swoje obowiązki umowne i sprzedający zawarł transakcję z osobą skierowaną do niego przez pośrednika, to w takim wypadku rozwiązanie umowy pośrednictwa nie ma wpływu na wymagalność roszczenia o zapłatę prowizji należnej pośrednikowi. Jak wskazał w jednym z orzeczeń Sąd Najwyższy: wykładnia przyjmująca, że klient pośrednika zwolniony jest od obowiązku zapłaty prowizji w razie zawarcia transakcji już po wypowiedzeniu umowy pośrednictwa, prowadziłby do podważenia samej istoty i sensu umowy pośrednictwa.

Umowa pośrednictwa na wyłączność

A. Kunicki15 października 20133 lipca 2014Skomentuj

PYTANIE:
Przedstawiony mi przez pośrednika projekt umowy pośrednictwa na wyłączność zawiera punkt o karach umownych. Jedna z nich dotyczy kary za wypowiedzenie tej umowy przeze mnie bez ważnych powodów w oznaczonym okresie. Czy takie postanowienie jest zgodne z prawem ?

ODPOWIEDŹ:
TAK. W tym zakresie należy odnieść się do zasady swobody umów i przepisów ogólnych prawa zobowiązań. Strony mogą ograniczyć wypowiadanie umów bez ważnego powodu, a takim ograniczeniem może być kara umowna. Jest to szczególnie uzasadnione w tych umowach pośrednictwa, w których na pośredniku spoczywa całe ryzyko gospodarcze takiej umowy, a jego uprawnienie do prowizji powstaje wyłącznie wówczas, gdy zostanie zawarta transakcja, przy której pośredniczył. W innym wypadku pośrednikowi nie przysługuje żadne wynagrodzenie lub zwrot z tytułu starań i nakładów poczynionych przez niego w celu realizacji umowy. Oczywiście skuteczne dochodzenie takiej kary w pełnej wysokości zależy od okoliczności sprawy i treści konkretnej umowy, ale co do zasady nie ma przeszkód żeby takie rozwiązania umowne stosować (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 20 grudnia 2005 r. V CK 295/05).

Przedawnienie – umowa pośrednictwa

A. Kunicki15 października 20133 lipca 2014Skomentuj

PYTANIE:
W jakim terminie przedawniają się roszczenia pośrednika z umowy pośrednictwa w obrocie nieruchomościami?

ODPOWIEDŹ:
Trzy lata. W aktualnym stanie prawnym (od nowego roku wchodzi w życie istotna zmiana przepisów) umowa pośrednictwa jest umową nazwaną i uregulowaną w ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami. Wskazana ustawa nie reguluje również w sposób szczególny okresów przedawnienia. Z tych względów nie ma podstaw, aby do umów pośrednictwa w obrocie nieruchomościami stosować art. 751 k.c. i w sposób odpowiedni przyjmować dwuletni okres przedawnienia. W konsekwencji należy uwzględniać standardowy trzyletni okres przedawnienia dla roszczeń związanych z prowadzeniem działalności gospodarczej (por. wyrok Sądu Najwyższego – Izby Cywilnej z dnia 12 stycznia 2007 roku – IV CSK 267/06).

Odwołana darowizna

A. Kunicki11 lipca 20123 lipca 2014Skomentuj

PYTANIE:
Babcia odwołała darowiznę działki. Jak zmienić informacje o właścicielach w księgach wieczystych.

ODPOWIEDŹ:
Samo oświadczenie o odwołaniu darowizny nie powoduje, że darczyńca niezwłocznie staje się ponownie właścicielem działki. Obdarowany powinien (dobrowolnie lub nie) formalnie przenieść prawo własności na darczyńcę. Dopiero wówczas możliwa będzie zmiana właściciela w KW.

Wysokość kaucji przy najmie

A. Kunicki1 lipca 20123 lipca 2014Skomentuj

PYTANIE
Wynajmujący lokalu w umowie najmu okazjonalnego żąda ode mnie wniesienia kaucji przekraczającej wysokość miesięcznego czynszu. Czy to jest dopuszczalne ?

ODPOWIEDŹ
TAK, przy czym kaucja nie może przekraczać sześciokrotności miesięcznego czynszu za dany lokal, obliczonego według stawki czynszu obowiązującej w dniu zawarcia umowy najmu okazjonalnego lokalu.

Znaczenie wpisu w księgach wieczystych

A. Kunicki17 marca 20123 lipca 2014Skomentuj

PYTANIE
Czy brak niekorzystnych informacji w księgach wieczystych gwarantuje mi, że planowana pod zakup nieruchomość nie jest obciążona?

ODPOWIEDŹ
W razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe. Rękojmia ta nie ma jednak charakteru absolutnego i w niektórych wypadkach nie będzie chronić nabywcy (np. zła wola, darowizna). Co więcej – nie działa przeciwko niektórym prawom rzeczowym i obligacyjnym (np. dożywocie, służebność przesyłu). Jeżeli istnieją obawy co do wiarygodności zbywcy, należy zadbać aby w umowie znalazły się odpowiednie zapewnienia zbywcy co do stanu prawnego i faktycznego nieruchomości oraz ewentualnie dodatkowe – wykraczające nawet poza zakres rękojmi kodeksowej – klauzule sankcjonujące ujawnienie się określonych okoliczności i zdarzeń w przyszłości.