Przeskocz do treści

Ostrzeżenie w KW a skarga pauliańska

Osoby zainteresowane prawem z pewnością wiedzą, że dzięki rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych nabywca nieruchomości może spać spokojniej. Rękojmia pozwala mu legalnie stać się właścicielem nieruchomości nawet wówczas, gdy zbywca nie był jej prawowitym właścicielem. Oczywiście w pewnych sytuacjach ta rękojmia może zostać wyłączona - jak choćby w przypadku wpisu ostrzeżenia. Ma to bardzo praktyczny wymiar i bezpośrednio wpływa na sytuację prawną nabywcy i zbywcy. I kolejnego zbywcy. A nawet: wierzyciela zbywcy. Niniejszy wpis dotyczy bowiem m.in. pozytywnego wpływu wpisu ostrzeżenia na skuteczność skargi pauliańskiej.

Słowem przypomnienia. Jeśli dłużnik ma złe intencje i wyzbył się majątku na rzecz osób trzecich, to w pewnych okolicznościach wierzyciel może "sięgnąć" do tego majątku. Wnosi wówczas o uznanie za bezskuteczną w stosunku do niego danej transakcji (np. zbycia nieruchomości) i w razie sukcesu może prowadzić egzekucję z tego składnika majątku. Tak jakby nadal był on własnością dłużnika. Są to jednak trudne sprawy, gdyż nie operujemy na samych zjawiskach zewnętrznych, ale również badamy zamiar lub stan wiedzy. Nie potrafimy zajrzeć do cudzej głowy, żeby rozpoznać szczerość intencji, więc musimy opierać się na analizie postawy i zachowań danej osoby w zestawieniu z okolicznościami sprawy. I na różnych domniemaniach.

Omawiana sprawa była o tyle złożona (a może dłużnik tak mocno zdeterminowany, żeby utrudnić życie wierzycielowi), że wystąpił więcej niż jeden przypadek późniejszego obrotu tą nieruchomością. Zastosowanie miał więc następujący przepis kc. W wypadku gdy osoba trzecia rozporządziła uzyskaną korzyścią, wierzyciel może wystąpić bezpośrednio przeciwko osobie, na której rzecz rozporządzenie nastąpiło, jeżeli osoba ta wiedziała o okolicznościach uzasadniających uznanie czynności dłużnika za bezskuteczną albo jeżeli rozporządzenie było nieodpłatne. Mieliśmy układ kaskadowy. A powód de facto kwestionował transakcję, którą zawarły dwie osoby trzecie. "Jego" dłużnik nie brał w niej już udziału. Ale - z uwagi na przedmiot sporu - był wciąż obecny duchem.

Przesłanki skargi pauliańskiej są złożone, a sąd kolejno musiał zweryfikować każdą z nich. Po pierwsze - w tej sprawie nabywca nieruchomości nie otrzymał jej za darmo. Zapłacił cenę. Ale cena ta nie miała nic wspólnego z ceną rynkową. I to pozwoliło zakwalifikować ten akt jako czynność nieodpłatną.

nieodpłatność jako przesłankę ubezskutecznienia czynności prawnej, należy rozumieć szeroko, nie ograniczając jej tylko do umowy darowizny. Korzyścią majątkową uzyskaną nieodpłatnie jest bowiem każda korzyść, w zamian za którą kontrahent kwestionowanej umowy nie spełnił ani nie zobowiązał się spełnić jakiegokolwiek ekwiwalentnego świadczenia w ramach jakiegokolwiek stosunku prawnego. Brak tego ekwiwalentu lub też jego nieodpowiednia wysokość może stanowić wyraźną wskazówkę dla stwierdzenia pokrzywdzenia wierzyciela. Sąd orzekający nie miał wątpliwości, że za nieodpłatne mogą być też uznane czynności częściowo odpłatne, zwłaszcza, że na gruncie przepisów regulujących skargę pauliańską utrwalone jest stanowisko zakładające, że ocena nieodpłatnego charakteru zaskarżonej czynności prawnej powinna być dokonana w wyniku stwierdzenia, czy za uzyskaną korzyść jej nabywca spełnił ekwiwalentne świadczenie. Według tych kryteriów zapłata ceny stanowiącej niewielki ułamek rzeczywistej wartości nieruchomości, pozwalająca uznać czynność formalnie za częściowo odpłatną, może uzasadniać uznanie tej czynności za nieodpłatną w rozumieniu art. 531 k.c.

Inna sprawa, że tak naprawdę cała ta kwestia rozbiła się o opinię biegłego sporządzoną w tej właśnie sprawie. Nabywca bowiem argumentował, że przyjął cenę opierając się na wycenie dokonanej w toku wcześniejszej egzekucji. Nic nigdy nie jest czarno - białe, a to tylko kolejny dowód na to, że jednak przy dużej transakcji sporządzenie operatu wydaje się nieodzowne. Ustalenie po kilku latach, że jednak nasza transakcja była nieodpłatna i przez to "chwyta" skarga pauliańska, to na pewno potężny cios dla finansów nabywcy. Własny operat na pewno pozwoliłby łatwiej zwalczać te zarzuty, choć zawsze i tak pozostaje druga przesłanka - badanie świadomości nieczystej gry dłużnika. Nieciekawa sytuacja. A miała być taka okazja ... Zamiast tego jest klops i burza mózgów, czy można odzyskać od kogoś te pieniądze, które z nas ściągnie wierzyciel. Od drugiego zbywcy? Rękojmia jest przecież ograniczona w czasie. A skoro było ostrzeżenie, to wszak "widziały gały..." Od pierwotnego zbywcy, w regresie? Przecież jest niewypłacalny, bo wyzbył się majątku. To może sami "puścimy" skargę pauliańską? No zaraz, ale siebie nie pozwiemy. To może pozwać drugiego zbywcę i uznać się post factum za "przyszłego wierzyciela" w zakresie regresu wobec dłużnika osobistego? A może tylko żądać zwrotu zapłaconej ceny, bo przecież sąd napisał, że w istocie to było nabycie nieodpłatne, więc cenę chyba trzeba zwrócić? I tak mieszać można jeszcze długo. Bo w zasadzie wyszło na to, że ostatni nabywca zapłacił drugiemu zbywcy za to, żeby móc potem tę nieruchomość stracić w egzekucji na rzecz wierzyciela pierwszego zbywcy. Ha, tu jest niezłe pole do popisu dla kreatywnych umysłów windykacyjnych.

Wykazanie nieodpłatności danej czynności pozwala pominąć aspekt udowadniania, że nabywca posiadał wiedzę o złych intencjach poprzednika. To bardzo ułatwia postępowanie dowodowe. Jeśli jednak ten warunek nie jest spełniony, to pozostaje wykazać, że ostatni nabywca wiedział o podstawach do uznania za bezskuteczną względem wierzyciela tej pierwszej sprzedaży. To naprawdę arcytrudne zadanie. Trudne jest wszak już względem pierwszego nabywcy, a gdy dochodzi kolejny podmiot to w zasadzie musimy budować quasi teorię spiskową i referować aktywność wszystkich zainteresowanych jako działanie w swoistej szajce. Ale da się - i w tej sprawie powód wykazał również tę przesłankę. Niejako nadprogramowo. Przydatne okazało się tu właśnie wspomniane na wstępie ostrzeżenie. Sąd podnosił : "zapisy w księdze wieczystej analizowane przed zawarciem umowy w postaci wpisu ostrzeżenia o toczącym się postępowaniu w sprawie skargi pauliańskiej skutkują twierdzeniem, że Spółdzielnia miała wiedzę o działaniu w celu pokrzywdzenia wierzyciela." Stan faktyczny był bardziej złożony i generalnie zachowanie kolejnego nabywcy także z innych powodów było dla sądu tendencyjne, żeby nie powiedzieć - podejrzane.

O tym, że zbywająca (...) sp. z o.o. wiedziała o postępowaniu ze skargi pauliańskiej w sprawie I C 901/13 toczącej się przed Sądem Okręgowym dla Warszawy – Pragi w Warszawie świadczy nie tylko data wszczęcia postępowania, ale również fakt ujawnienia ostrzeżenia w treści księgi wieczystej, jak również okoliczność, że przed datą zbycia nieruchomości na rzecz pozwanej P. O. doręczono odpis pozwu wraz z zawiadomieniem o terminie rozprawy. Przemawia za tym również zbieżność czasowa dokonania czynności krzywdzącej wierzyciela oraz rozprawy, na której miał zostać przesłuchany m.in. W. P. (1). W ocenie Sądu wgląd do dokumentów księgi wieczystej przed zawarciem umowy, jak również informacja pełnomocnika pozwanej wskazująca na zaniepokojenie treścią ujawnionego ostrzeżenia są tymi elementami, które dają podstawy do uznania, że pozwana miała wiedzę o toczącym się sporze ze skargi pauliańskiej. Zdaniem Sądu domniemania wynikające z zasady jawności wpisów w księgach wieczystych oraz danych ujawnionych w Krajowym Rejestrze Sądowym odnoszą się generalnie do obrotu prawnego a przepisy regulujące ochronę wierzycieli przed czynnościami dłużnika dokonywanymi z pokrzywdzeniem wierzycieli nie zawierają regulacji, która w takich sprawach wyłączałyby stosowanie tych domniemań. Nie ma zatem przeszkód by sąd dokonując ustaleń faktycznych w takiej sprawie uwzględnił domniemania związane z jawnością wpisów w księgach wieczystych i Krajowym Rejestrze Sądowym.

To kolejny przykład sprawy, gdzie wierzyciel musi mieć dużo cierpliwości i wytrwałości. Z uzasadnienia wynikało, że pierwotna wierzytelność została zasądzona w ... 2008 roku. Opisywane rozstrzygnięcie Sądu Apelacyjnego w Szczecinie pochodzi z września 2019 roku. Drobne podmioty rynkowe raczej nie przetrwają ponad 10 lat dochodzenia wierzytelności. Takie sprawy więc z reguły podejmują jedynie instytucje finansowe i windykacyjne. Ale prawo jest równe dla wszystkich i nie ma przeszkód, że zastosować te regulacje także w mniejszej skali.

Masz podobny problem prawny ?
Skontaktuj się z nami - postaramy się pomóc !

Jak zlecić sprawę lub umówić się na konsultacje - informacje




Dodaj komentarz

Publikacja komentarza wymaga akceptacji administratora - bez akceptacji komentarz nie będzie widoczny dla innych użytkowników. Dodawanie komentarzy nie wymaga logowania ani podawania jakichkolwiek danych. Aprobowane będą wyłącznie komentarze nawiązujące do tematyki wpisu - uzupełnienia, sprostowania, polemiki, pytania dodatkowe. Odrzucone zostaną wszelkie komentarze naruszające ten wymóg, ale także te stanowiące reklamę, zawierające dane osobowe (nazwisko, adres e-mail), odnośniki, pomówienia lub wulgaryzmy, jak też treści zdublowane lub nic nie wnoszące do dyskusji. Administrator nie jest zobligowany weryfikować komentarzy oczekujących na moderację w żadnym konkretnym terminie, ani też odpowiadać na komentarze. Aprobata komentarza nie oznacza potwierdzenia przez Kancelarię treści objętych komentarzem. Komentarze są publicznie dostępne i mogą być w uzasadnionych przypadkach edytowane lub usuwane przez administratora. Stanowią one wyłącznie wyraz poglądów ich autora, który świadomie i dobrowolnie zdecydował się na zamieszczenie ich w ramach polemiki lub dyskusji na Portalu w celu upublicznienia.
Prawnik z Lublina
radca prawny
ALEKSANDER KUNICKI
`Prawo w praktyce` stanowi część WWW.LUBELSKIEKANCELARIE.PL . Administratorem Portalu jest Lubelskie Kancelarie - Aleksander Kunicki Kancelaria Radcy Prawnego. Wykorzystywanie prezentowanych tu materiałów i treści bez zgody Administratora i autora jest zabronione. Umieszczanie odniesień i zapożyczeń treści jest dozwolone pod warunkiem podania źródła oraz hiperłącza (link bez atrybutu nofollow) do strony źródłowej.

Treści zamieszczane na stronie mają jedynie charakter informacyjny i nie stanowią pomocy (porady) prawnej, nie są również aktualizowane w przypadku zmiany stanu prawnego. Prezentują jedną z dopuszczalnych wersji interpretacji powszechnie obowiązujących przepisów prawa, przedstawioną zazwyczaj w układzie hipotetycznych pytań i odpowiedzi. Wszelkie wątpliwości związane z treścią bloga, w szczególności w związku z samodzielnie prowadzonymi sprawami sądowymi, należy konsultować z adwokatem lub radcą prawnym w ramach odrębnie zlecanej usługi prawnej. Kancelarie i Administrator nie ponoszą odpowiedzialności za jakikolwiek skutek wykorzystania przedmiotowych treści przez inne osoby. Treść pełnej noty prawnej jest dostępna pod tym odnośnikiem.

Blog `Prawo w praktyce` służy informowaniu w przedmiocie specjalizacji, praktyki oraz form usług i pomocy prawnej świadczonych przez prawników powiązanych z www.lubelskiekancelarie.pl.Oferta Kancelarii dotyczy spraw cywilnych (majątkowych, odszkodowań, nieruchomości, umów), spadkowych, rodzinnych, gospodarczych, administracyjnych, karnych. Radca prawny specjalizuje się w obsłudze prawnej firm, prawie kontraktów, konsumenckim oraz procesowym, związanym ze sprawami sądowymi w Lublinie i okolicach.

Powered by WordPress. Enhanced by Google.