Przepisy postępowania egzekucyjnego przewidują w pewnych wypadkach możliwość przejęcia przez wierzyciela nieruchomości dłużnika, w stosunku do której prowadzona jest egzekucja. Wydaje się to dość atrakcyjne rozwiązanie, jeśli uwzględni się możliwość zaliczenia na cenę nabycia własnej wierzytelności, która prawdopodobnie w żadnym innym przypadku nie zostanie zaspokojona. Korzystając z tej furtki można więc uzyskać zaspokojenie w naturze i przejąć (po cenie wywoławczej - stanowiącej część wartości nieruchomości) składnik materialny majątku dłużnika. W miejsce wątpliwej wierzytelności uzyskuje się konkretny majątek, który można wykorzystać lub szybko odsprzedać dalej po cenie rynkowej. Czy jednak jest to tak korzystne jak się na pierwszy rzut oka może wydawać ?
Tradycyjnie pozostaje odpowiedzieć : to zależy. Na przykład - od relacji wierzytelności do ceny nieruchomości. Ale nawet bardziej – od statusu naszej wierzytelności oraz ilości i wysokości innych wierzytelności oraz ściąganych kwot, zwłaszcza tych z lepszym pierwszeństwem. Na koniec dnia może bowiem okazać się, że faktycznie przejmujemy nieruchomość, ale jednocześnie zostajemy obciążeni dodatkowymi zobowiązaniami, a z zakładanego matematycznie 100 % pokrycia naszej wierzytelności w cenie nabycia, robi się nagle tych procentów dużo mniej. A wszystkiemu jest winny art. 1037 k.p.c.
§ 1. Jeżeli przy sporządzaniu planu podziału okaże się, że nabywca, uiszczając cenę, potrącił wierzytelność, która się w niej nie mieści, sąd, na wniosek komornika, zobowiąże nabywcę do uzupełnienia ceny w ciągu tygodnia. Na postanowienie sądu przysługuje zażalenie.
§ 2. W planie podziału komornik wymienia osoby, dla których jest przeznaczona suma przypadająca od nabywcy. W tej części plan podziału stanowi tytuł egzekucyjny przeciwko nabywcy.
§ 3. Wierzyciel, któremu przydzielono roszczenie przeciwko nabywcy, nabywa z mocy samego prawa hipotekę na sprzedanej nieruchomości. Ujawnienie hipoteki w księdze wieczystej lub zbiorze dokumentów następuje na wniosek wierzyciela.
O co w tym wszystkim chodzi ? O interes innych uczestników egzekucji. Najprościej wyjaśnić to na przykładzie. Posiadając wierzytelność rzędu 100 wierzyciel zgłasza wolę przejęcia nieruchomości za cenę 90. Cieszy się także po cichu na dobry interes. Tak naprawdę jednak jego wierzytelność, jaką będzie mógł zaliczyć na cenę nabycia, nie wyniesie 100. Nie bierzemy w końcowym rozliczeniu pod uwagę jej nominalnej wartości, ale taką jej część, jaka ostatecznie przypadnie temu wierzycielowi w planie podziału. Wystarczy kilka kwot o lepszym pierwszeństwie (ktoś powiedział: koszty egzekucyjne?), aby szybko ta setka stopniała do mało atrakcyjnej wartości.
Dlatego decydując się na przejęcie nieruchomości w tym trybie należy posiadać dość dobrze rozwiniętą zdolność przewidywania przyszłości. Albo lubić ryzyko. Albo mieć dużo szczęścia. Na etapie drugiej licytacji nie posiadamy bowiem pełnej wiedzy o tym jak będzie wyglądał plan podziału. I mieć nie możemy, jako że zgodnie z przepisami
W podziale oprócz wierzyciela egzekwującego uczestniczą:
1) wierzyciele składający tytuł wykonawczy z dowodem doręczenia dłużnikowi wezwania do zapłaty, jeżeli zgłosili się najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości;
2) wierzyciele, którzy uzyskali zabezpieczenie powództwa, jeżeli zgłosili się najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości;
3) osoby, które przed zajęciem nieruchomości nabyły na niej prawa stwierdzone w opisie i oszacowaniu lub zgłoszone i udowodnione najpóźniej w dniu uprawomocnienia się postanowienia o przybiciu;
4) pracownicy co do stwierdzonych dokumentem należności za pracę, jeżeli zgłosili swoje roszczenia przed sporządzeniem planu podziału.
Już sam termin na zgłoszenie się innych wierzycieli ukazuje, że nasz przejmujący wierzyciel musi działać troszkę „w ciemno”. Dzień uprawomocnienia się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości występuje na osi czasu później niż dzień, w jakim można zgłosić wniosek o przejęcie nieruchomości. Wniosek o przejęcie nieruchomości wierzyciel powinien złożyć sądowi w ciągu tygodnia po licytacji. Potem sąd udzieli przybicia na rzecz przejmującego nieruchomość po wysłuchaniu wnioskodawcy oraz uczestników, jeżeli stawią się na posiedzenie. Dopiero po uprawomocnieniu się przybicia i wykonaniu przez nabywcę warunków licytacyjnych sąd wydaje postanowienie o przysądzeniu własności. A przecież dłużnik może skarżyć wszystko co nadaje się do zaskarżenia. A w przypadku nieruchomości rolnej dochodzą dodatkowo aspekty związane z ograniczeniami obrotem - wprowadzonymi jakiś czas temu do porządku prawnego. Wszystko to może proceduralnie trochę przedłużyć czas oczekiwania na uprawomocnienie się postanowienia o przysądzeniu własności nieruchomości. I jest to z pewnością – z punktu widzenia naszego wierzyciela - dość niekomfortowe oczekiwanie.
Koniec końców można przejąć nieruchomość jednocześnie z zobowiązaniem do zapłaty kwot, które mają lepsze pierwszeństwo od naszej wierzytelności. Te z równym pierwszeństwem również pomniejszą „zdolność pokrycia” naszej wierzytelności. Teoretycznie - w ostatecznym planie podziału możemy nic nie dostać (ceny nabycia nominalnie nie wystarczy na naszą grupę wierzytelności) i w ten sposób odpadnie główny motywator naszego planu przejęcia – tj. możliwość zaliczenia naszej wierzytelności na koszty. A nasze zobowiązanie będzie równe cenie przejęcia.
Plan podziału stanowi dla uprawnionych tytuł egzekucyjny, a dodatkowo ich roszczenia są chronioną hipoteką na nabytej nieruchomości. Dlatego łatwo z wierzyciela stać się dłużnikiem i spłacać niejako dawne długi swojego dłużnika. Perspektywa średnio komfortowa. I niestety - nie przez wszystkich wierzycieli zgłaszających wniosek o przejęcie w pełni brana pod uwagę.
Trzeba korzystać z tej instytucji z głową. Myśleć, liczyć, szacować. Nie jest to więc opcja dla każdego, stąd tytuł niniejszego wpisu. Przejmowana nieruchomość musi być po prostu warta tego ryzyka.
