Przeskocz do treści

Gmina i lokator – odpowiedzialność względem właściciela lokalu

Spory właścicieli lokali z niesolidnymi najemcami to często także problem gminy. Jeśli konieczne jest zapewnienie lokalu socjalnego, to gmina odpowiada za zaniechanie w tym zakresie. Jest to ciekawa konstrukcja prawna, którą warto przybliżyć na przykładzie typowego procesu o odszkodowanie. Schemat jest prosty - lokator nie płaci czynszu, eksmisja jest wstrzymana do czasu zapewnienia lokalu socjalnego, gmina takiego lokalu nie zapewnia, właściciel pozywa gminę. Albo lokatora. Albo i gminę i lokatora - jak w opisywanym przypadku.

Warto prześledzić poczynione przez sąd odniesienia do poszczególnych elementów tej układanki okoliczności faktycznych i prawnych. W tej sprawie właściciel pozwał lokatora, choć wcześniej zawarł porozumienie z gminą.

L. K. od 1 grudnia 2010 roku zajmuje należący do A. P. lokal położony w Ł. przy ul. (…) bez tytułu prawnego. Przy tym, Sąd w wyroku z 26 stycznia 2012 r. nakazując pozwanej opuszczenie lokalu, orzekł o jej uprawnieniu do otrzymania od gminy M. Ł. lokalu socjalnego i wstrzymał wykonanie eksmisji do czasu złożenia przez gminę oferty zawarcia umowy najmu. Gmina swojego obowiązku nie wykonuje. W tym stanie rzeczy należy przyjąć, że do czasu złożenia przez gminę oferty najmu lokalu socjalnego, odpowiedzialność z tytułu bezumownego korzystania z lokalu spoczywa zarówno po stronie pozwanej, jak i po stronie gminy.

Sąd wskazał na dwie - chronologicznie następujące po sobie - podstawy żądania

Odpowiedzialność gminy obowiązanej do dostarczenia lokalu socjalnego oraz osoby zajmującej lokal bez tytułu prawnego, której przysługuje prawo do lokalu socjalnego, została uregulowana w art. 18 ust. 1-5 ustawy z 21 czerwca 2001 r. o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego. Osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego są obowiązane uiszczać co miesiąc odszkodowanie do dnia opróżnienia lokalu (art. 18 ust. 1). Odszkodowanie to odpowiada wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu. Jeżeli nie pokrywa ono poniesionych strat, właściciel może żądać od osób zajmujących lokal odszkodowania uzupełniającego (art. 18 ust. 2). Jeżeli przysługuje im prawo do lokalu socjalnego, a sąd wstrzymał wykonanie opróżnienia lokalu do czasu dostarczenia im takiego lokalu, opłacają odszkodowanie w wysokości czynszu albo innych opłat za używanie lokalu, jakie byłyby obowiązane opłacać, gdyby stosunek nie wygasł (art. 18 ust. 3). Należy sprecyzować, że osoby zajmujące lokal bez tytułu prawnego, którym sąd przyznał prawo do lokalu socjalnego, odpowiadają na zasadzie art. 18 ust. 3 od uprawomocnienia wyroku eksmisyjnego. Natomiast od wygaśnięcia stosunku prawnego do uprawomocnienia wyroku odpowiadają na zasadzie art. 18 ust. 2.

Podstawy odpowiedzialności gminy są mniej skomplikowane

Z kolei gmina jest zobowiązana do naprawienia szkody poniesionej przez właściciela na podstawie art. 417 k.c., jeżeli nie dostarczyła lokalu socjalnego osobie uprawnionej do niego z mocy wyroku (art. 18 ust. 5).

Składając to w całość

Odpowiedzialność byłego lokatora wynika z naruszenia obowiązku zwrotu lokalu po wygaśnięciu tytułu prawnego (art. 18 ust. 2), a w sytuacji, gdy jest on uprawniony do lokalu socjalnego ze szczególnego rodzaju stosunku zobowiązaniowego, którego treścią jest zapewnienie właścicielowi określonego, płatnego periodycznie wynagrodzenia za dalsze korzystanie z lokalu przez byłego lokatora (art. 18 ust. 3). Z kolei odpowiedzialność gminy to odpowiedzialność za szkodę wynikłą z niezgodnego z prawem zaniechania władzy publicznej – niedostarczenia lokalu socjalnego dla osoby uprawnionej. Mamy zatem do czynienia z sytuacją, gdy lokator oraz gmina odpowiadają z różnych tytułów za naprawienie szkody wyrządzonej właścicielowi lokalu. Taki rodzaj odpowiedzialności nazywany jest odpowiedzialnością in solidum lub solidarnością niewłaściwą. W praktyce sądowej charakter odpowiedzialności in solidum oddaje się w ten sposób, że w wyroku zasądzającym świadczenie zastrzega się, że spełnienie go przez jednego z dłużników, zwalnia z obowiązku świadczenia drugiego z dłużników.

I tutaj przechodzimy na problem odpowiedzialności in solidum

Solidarność niewłaściwa nie została uregulowana ustawowo. W orzecznictwie powszechnie przyjmuje się, że stosuje się do niej odpowiednio przepisy kodeksu cywilnego o odpowiedzialności solidarnej (art. 366 i n. k.c.), ale z zastrzeżeniem, że chodzi o te przepisy, które odpowiadają celowi i charakterowi danego stosunku prawnego. Nie budzi wątpliwości, że zastosowanie znajduje między innymi art. 366 § 1 k.c. in fine – zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników zwalnia pozostałych. Z tego wynika, że odpowiedzialność dłużników odpowiadających wobec uprawnionego na podstawie dwóch różnych reżimów odpowiedzialności, pomiędzy którymi zachodzi przypadek solidarności nieprawidłowej, utrzymuje się do czasu, gdy nie nastąpi wygaśnięcie jednego z tych zobowiązań na skutek efektywnego zaspokojenia wierzyciela. Wymaga podkreślenia, że zaspokojenie wierzyciela nie polega wyłącznie na spełnieniu świadczenia zgodnie z treścią zobowiązania, lecz może nastąpić w każdej innej dopuszczalnej prawem formie – np. poprzez potrącenie, złożenie świadczenia do depozytu sądowego, odnowienie czy wykonanie zobowiązania w wyniku zawarcia ugody. Ugoda zawarta przez wierzyciela z jednym z dłużników odpowiedzialnych in solidum rodzi określone konsekwencje dla pozostałych dłużników. Zaspokojenie wierzyciela przez któregokolwiek z dłużników prowadzi bowiem do wygaśnięcia długu pozostałych dłużników i w konsekwencji do wygaśnięcia ich solidarnej odpowiedzialności.

Wątek ugody z gminą oraz jej wpływu na odpowiedzialność lokatora zajął wiele miejsca w analizach sądu pierwszej instancji

Sąd Rejonowy doszedł do przekonania, że skoro A. P. oraz Gmina M. Ł. zawarli ugodę, mocą której gmina zobowiązała się do zapłaty 48.325,16 zł tytułem odszkodowania za niedostarczenie L. K. lokalu socjalnego za okres od 1 marca 2012 r. do 30 czerwca 2016 r., a następnie gmina wykonała swoje zobowiązanie (co powód przyznał w toku postępowania), to należy uznać, że Gmina naprawiła powodowi szkodę wyrządzoną w tym czasie przez bezumowne korzystanie z lokalu przez pozwaną. W związku z tym pozwana jest zwolniona z obowiązku zapłaty odszkodowania za ten czas. Taka konstatacja wynika z sensu odpowiedzialności in solidum, gdyż mamy do czynienia ze szkodą, której naprawienie przez jednego z dłużników, odniosło skutek w postaci zaspokojenia wierzyciela. Powód, zawierając ugodę z gminą i otrzymując umówione odszkodowanie, wyczerpał swoje roszczenia i nie jest uprawniony do domagania się odszkodowania za ten sam okres od pozwanej. Wymaga podkreślenia, że z ugody wynika, że strony porozumiały się co do sposobu naprawienia szkody w całości, a nie w części, a A. P. oświadczył, że ugoda wyczerpuje wszelkie jego roszczenia z tytułu niedostarczenia lokalu socjalnego osobie zajmującej lokal nr (…) przy ul. (…) w Ł. za wymieniony okres. Warto zauważyć, że odszkodowanie wyniosło 48.325,16 zł i obejmowało 52 miesiące, przez co średnio odszkodowanie za 1 miesiąc wyniosło 929,33 zł, podczas gdy najwyższe odszkodowanie miesięczne dochodzone od powódki wynosi 917,35 zł. Nie jest więc uzasadnione twierdzenie, że interes wierzyciela nie został zaspokojony w całości.

Taka interpretacja znajduje również oparcie w wykładni celowościowej art. 18 ustawy o ochronie praw lokatorów, który po pierwsze ściśle wiąże sytuację lokatora uprawnionego do lokalu socjalnego z działaniem gminy, a po drugie przewiduje szerszy zakres odpowiedzialności gminy niż lokatora. Osoba zajmująca lokal, która ma prawo do lokalu socjalnego, od uprawomocnienia wyroku o eksmisji odpowiada tylko do wysokości czynszu albo innych opłat uiszczanych przed wyrokiem nakazującym opuszczenie lokalu, a gmina odpowiada za szkodę na zasadach ogólnych, a więc w granicach wynikających z treści art. 361 k.c. Jeżeli uwzględni się jeszcze cel ustawy, mającej na celu ochronę lokatorów, jak i ciążące na gminie obowiązki w zakresie zaspokajania potrzeb mieszkaniowych mieszkańców, nie budzi wątpliwości, że nie można interpretować przesłanek odpowiedzialność z art. 18 w taki sposób, by stawiać lokatora w gorszej sytuacji niż gminę. W konsekwencji porozumienie gminy i właściciela co do naprawienia szkody, a następnie jej naprawienie w umówionym kształcie, musi odnosić skutek względem lokatora w postaci zwolnienia go z obowiązku. Gmina odpowiada przecież nie tyle za samo niedostarczenie lokalu – to jedynie aktualizuje jej odpowiedzialność – ile za szkodę w majątku właściciela polegającą na tym, że osoba nieuprawniona, która powinna mieć lokal socjalny, wciąż korzysta z jego lokalu, mimo że nie ma tytułu prawnego, a nawet orzeczono o jej obowiązku opuszczenia lokalu. Pozwana nie może odpowiadać za tę samą szkodę, gdy została ona już naprawiona.

Z kolei przyjęcie odmiennego stanowiska co do skutków zawarcia ugody między powodem a gminą, doprowadziłaby do niedopuszczalnej sytuacji, w której wierzyciel dysponowałby kolejnym tytułem wykonawczym, a pozwana pozbawiona byłaby obrony w postaci możliwości powołania się na fakt spełnienia świadczenia przez gminę. W szczególności taka okoliczność nie stanowiłaby przesłanki do uwzględnienia powództwa przeciwegzekucyjnego (art. 840 k.p.c.), skoro już na etapie wydawania wyroku w sprawie niniejszej wiadomo, że gmina zapłaciła powodowi odszkodowanie z tytułu bezumownego korzystania z lokalu przez pozwaną w okresie od 1 marca 2012 r. do 30 czerwca 2016 r. Reasumując tę część uzasadnienia Sąd Rejonowy podkreślił, że powód porozumiał się z gminą co do naprawienia szkody wynikającej z zajmowania przez pozwaną należącego do niego lokalu w okresie od 1 marca 2012 r. do 30 czerwca 2016 r., za którą to szkodę gmina była odpowiedzialna in solidum w związku z tym, że zaniechała dostarczenia uprawnionej lokalu socjalnego. Wykonując ugodę, gmina spełniła świadczenie, powodując wygaśnięcie roszczenia wierzyciela – zarówno w stosunku do niej, jak i do pozwanej. Powód nie może zatem skutecznie dochodzić odszkodowania za ten sam okres od pozwanej, dlatego też jego powództwo w tym zakresie zostało oddalone.

Rozpoznanie roszczenia w pozostałym zakresie (wykraczające poza ramy ugody) było już zatem formalnością

Natomiast zasadne było żądanie powoda zapłaty od pozwanej odszkodowania za bezumowne korzystanie z lokalu w okresie od września 2011 r. od do lutego 2012 r. Tego okresu nie obejmowała ugoda zawarta z Gminą M. Ł., a więc roszczenie wierzyciela nie wygasło. Trzeba zauważyć, że wówczas pozwanej nie przysługiwało prawo do lokalu socjalnego, więc jej odpowiedzialność oparta jest o art. 18 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów. Właściciel bezsprzecznie ma prawo do żądania naprawienia wyrządzonej mu szkody z tytułu zajmowania jego lokalu bez tytułu prawnego przez pozwaną. Odpowiedzialność osoby korzystającej z lokalu, uregulowana w art. 18 ust. 2 ustawy o ochronie praw lokatorów, nie jest uzależniona od jej winy. Argumentacja strony pozwanej, że to gmina odpowiada za powstanie szkody nie może dotyczyć tego okresu, ponieważ wówczas obowiązek gminy jeszcze nie istniał. Właściciel może zatem domagać się odszkodowania w wysokości czynszu jaki mógłby otrzymać z tytułu najmu lokalu mieszkalnego, a jeżeli odszkodowanie nie pokrywa poniesionych strat, może żądać odszkodowania uzupełniającego. Powód swoim żądaniem nie wykroczył poza wskazane granice. Domagał się zasądzenia na jego rzecz czynszu w wysokości 853,47 zł miesięcznie. Jak wynika z opinii biegłego sądowego z zakresu czynszów za lokale mieszkalne, kwota ta jest uzasadniona w świetle średnich stawek rynkowych czynszów za podobne lokale. Zasadne było również uwzględnienie żądania powoda zapłaty na jego rzecz opłat niezależnych (za wodę, śmieci i obiór ścieków), gdyż są to koszty nieujęte w czynszu, które wiążą się z użytkowaniem lokalu, a które powód musiał ponieść zamiast pozwanej. Ich wysokość również została wykazana stosownymi rozliczeniami i rachunkami.

Sąd Okręgowy w Łodzi co do zasady potwierdził założenia sądu I instancji. Tutaj dodatkowo więcej miejsca poświęcono zagadnieniu kosztów procesu.

Przede wszystkim nie może ostać się lansowana w uzasadnieniu wywiedzionej apelacji teza, jakoby powód wygrał niniejszy proces w całości. Jest oczywistym, że od momentu zawarcia przez powoda ugody z Miastem Ł. i otrzymaniem od tego podmiotu odszkodowania za okres za okres od 1 marca 2012 r. do 30 czerwca 2016 r., żądanie w tej części odszkodowania od pozwanej stało się bezzasadnym, co skutkować winno cofnięciem powództwa w tym zakresie. Skoro powód tego nie uczynił i do zamknięcia rozprawy popierał swoje żądanie również w tej części to jako niezasadne musiało ono zostać oddalone. W konsekwencji powód jest osobą przegrywającą proces w tej części, co czyni prawidłową zasadę rozliczenia kosztów procesu przyjętą przez Sąd Rejonowy.

Powód kwestionował także fakt nieobciążenia pozwanej kosztami sprawy w pozostałym zakresie. Sąd jednak nie miał tutaj wątpliwości.

Przenosząc powyższe rozważania prawne na stan istniejący w przedmiotowej sprawie, Sąd Okręgowy uznał, że po stronie pozwanej wystąpiły tego rodzaju okoliczności, które przemawiały za odstąpieniem od obciążenia jej kosztami procesu poniesionymi przez powoda. Przede wszystkim rozstrzygnięcie takie usprawiedliwione jest złą sytuacją majątkową pozwanej, po drugie zaś przemawia za tym charakter roszczenia dochodzonego przez powoda. Pozwana bowiem nie miała wpływu na narastanie należnego powodowi odszkodowania w tym znaczeniu, że w żaden sposób nie zależał od niej okres oczekiwania na przyznanie przez Miasto Ł. prawa do lokalu socjalnego.

Wniosek z powyższej sprawy jest więc taki, że nasze działania wobec gminy i lokatora powinny być przemyślane i skorelowane.

Masz podobny problem prawny ?
Skontaktuj się z nami - postaramy się pomóc !

Jak zlecić sprawę lub umówić się na konsultacje - informacje




Dodaj komentarz

Twój adres email nie zostanie opublikowany.

Publikacja komentarza wymaga akceptacji administratora - bez akceptacji komentarz nie będzie widoczny dla innych użytkowników. Dodawanie komentarzy nie wymaga logowania ani podawania jakichkolwiek danych. Aprobowane będą wyłącznie komentarze nawiązujące do tematyki wpisu - uzupełnienia, sprostowania, polemiki, pytania dodatkowe. Odrzucone zostaną wszelkie komentarze naruszające ten wymóg, ale także te stanowiące reklamę, zawierające dane osobowe (nazwisko, adres e-mail), odnośniki, pomówienia lub wulgaryzmy, jak też treści zdublowane lub nic nie wnoszące do dyskusji. Administrator nie jest zobligowany weryfikować komentarzy oczekujących na moderację w żadnym konkretnym terminie, ani też odpowiadać na komentarze. Aprobata komentarza nie oznacza potwierdzenia przez Kancelarię treści objętych komentarzem. Komentarze są publicznie dostępne i mogą być w uzasadnionych przypadkach edytowane lub usuwane przez administratora. Stanowią one wyłącznie wyraz poglądów ich autora, który świadomie i dobrowolnie zdecydował się na zamieszczenie ich w ramach polemiki lub dyskusji na Portalu w celu upublicznienia.
Prawnik z Lublina
radca prawny
ALEKSANDER KUNICKI
`Prawo w praktyce` stanowi część WWW.LUBELSKIEKANCELARIE.PL . Administratorem Portalu jest Lubelskie Kancelarie - Aleksander Kunicki Kancelaria Radcy Prawnego. Wykorzystywanie prezentowanych tu materiałów i treści bez zgody Administratora i autora jest zabronione. Umieszczanie odniesień i zapożyczeń treści jest dozwolone pod warunkiem podania źródła oraz hiperłącza (link bez atrybutu nofollow) do strony źródłowej.

Treści zamieszczane na stronie mają jedynie charakter informacyjny i nie stanowią pomocy (porady) prawnej, nie są również aktualizowane w przypadku zmiany stanu prawnego. Prezentują jedną z dopuszczalnych wersji interpretacji powszechnie obowiązujących przepisów prawa, przedstawioną zazwyczaj w układzie hipotetycznych pytań i odpowiedzi. Wszelkie wątpliwości związane z treścią bloga, w szczególności w związku z samodzielnie prowadzonymi sprawami sądowymi, należy konsultować z adwokatem lub radcą prawnym w ramach odrębnie zlecanej usługi prawnej. Kancelarie i Administrator nie ponoszą odpowiedzialności za jakikolwiek skutek wykorzystania przedmiotowych treści przez inne osoby. Treść pełnej noty prawnej jest dostępna pod tym odnośnikiem.

Blog `Prawo w praktyce` służy informowaniu w przedmiocie specjalizacji, praktyki oraz form usług i pomocy prawnej świadczonych przez prawników powiązanych z www.lubelskiekancelarie.pl.Oferta Kancelarii dotyczy spraw cywilnych (majątkowych, odszkodowań, nieruchomości, umów), spadkowych, rodzinnych, gospodarczych, administracyjnych, karnych. Radca prawny specjalizuje się w obsłudze prawnej firm, prawie kontraktów, konsumenckim oraz procesowym, związanym ze sprawami sądowymi w Lublinie i okolicach.

Powered by WordPress. Enhanced by Google.