Przeskocz do treści

Umowa przedwstępna z niespodzianką

Z umowami przedwstępnymi z reguły nie ma większego problemu, jako że często ich treści pilnuje po prostu notariusz. Czasem jednak sprawa się komplikuje, gdyż dochodzi nam wątek pierwokupu Skarbu Państwa albo wątek zagraniczny. W opisanej poniżej sprawie problem gonił problem, gdyż po podpisaniu umowy przedwstępnej zmieniły się przepisy prawa i to co najpierw było wątpliwe, później zostało - zdaniem powoda - dozwolone. Sądy musiały więc ocenić, czy ewentualne wady umowy przedwstępnej mogą być pominięte lub naprawione w toku sądowego dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej.

Powódka wniosła o zobowiązanie pozwanych do złożenia oświadczenia woli, iż sprzedają na jej rzecz oznaczone nieruchomości. W umowie przedwstępnej zastrzeżono, że w dniu nabycia powódka będzie dysponować ostateczną decyzją o warunkach zabudowy, umożliwiającą budowę na terenie wskazanym w umowie, wobec czego nie będzie wymagane zezwolenie Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji (powódka miała status cudzoziemca, a działki stanowiły nieruchomość rolną). Umowa przyrzeczona miała być zawarta do dnia 29 czerwca 2007 r. Dodatkowo uzgodniono, że w przypadku nieziszczenia się któregokolwiek z warunków opisanych w umowie, powódce jako kupującej będzie przysługiwało uprawnienie do skorzystania w terminie do dnia 29 czerwca 2007 roku z umownego prawa odstąpienia od umowy.

Powódka dopiero w dniu 18 maja 2007 roku uzyskała decyzję o warunkach zabudowy. Decyzja ta została zaskarżona i nie stała się ostateczna do dnia 29 czerwca 2007 roku. Powódka mimo tego nie skorzystała z uprawnienia
zastrzeżonego na jej rzecz w umowie i nie odstąpiła od niej.

Sąd I instancji powództwo oddalił:

Sąd I instancji podkreślił, że przedmiotem transakcji była nieruchomość rolna, a zgodnie z art. 8 ust. 2 w/w ustawy nabycie takiej nieruchomości wymagało zezwolenia Ministra Spraw Wewnętrznych i Administracji.

W tych okolicznościach nie było możliwe zawarcie umowy przenoszącej własność nieruchomości, gdyż ta byłaby nieważna. Powyższego nie zmieniałoby, zdaniem Sądu Okręgowego, uzyskanie do dnia 29 czerwca 2007 roku ostatecznej decyzji o warunkach zabudowy. Wbrew bowiem błędnemu zapatrywaniu pełnomocnika powódki sam fakt wydania decyzji o warunkach zabudowy nie zmienia automatycznie przeznaczenia gruntu, który cały czas pozostaje gruntem rolnym. Powyższe mogłaby zmienić jedynie decyzja administracyjna, pozwalająca na wyłączenie gruntu rolnego z produkcji rolnej, a ta nigdy nie została przez powódkę przedłożona.

Sąd Okręgowy zauważył, że przepisów ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych od 1 stycznia 2009 roku nie stosuje się do gruntów rolnych, stanowiących użytki rolne, położone w granicach administracyjnych miast (art. 5b w/ w ustawy). Podkreślił jednak, że w niniejszej sprawie należy oceniać stan z chwili zawarcia umowy przedwstępnej oraz końcowego terminu od zawarcia umowy przyrzeczonej.

Sąd przyjął, że zobowiązanie do zawarcia umowy przyrzeczonej wygasło, a nie było podstaw, żeby odpowiedzialnością za przekroczenie tego terminu obciążać pozwanych. Powódka jednak zaskarżyła wyrok, podnosząc m.in. że wadliwie sąd przyjął, iż w sprawie o zobowiązanie do złożenia oświadczenia woli należy uwzględniać przepisy oraz fakty obowiązujące w chwili zawarcia umowy przedwstępnej oraz końcowego terminu do zawarcia umowy przyrzeczonej, podczas gdy art. 316 k.p.c. nakazuje orzekać według stanu rzeczy istniejącego w dacie zamknięcia rozprawy.

Sąd Apelacyjny w Poznaniu nie uwzględnił tych zarzutów.

W niniejszej sprawie sporna była kwestia, czy możliwość ważnego nabycia przedmiotowych nieruchomości, inaczej mówiąc – zawarcia ważnej umowy przyrzeczonej – winna istnieć w dacie wskazanej w umowie przedwstępnej, tj. do 29 czerwca 2007 roku, czy też w dacie orzekania.
W § 3 umowy przedwstępnej wskazano, że strony zobowiązały się zawrzeć przyrzeczoną umowę sprzedaży w terminie 30 dni od uzyskania przez powoda prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy, w terminie najpóźniej do 29.06.2007r. Nie ulega zatem wątpliwości, że rozważanie, czy pozwani uchylali się od zawarcia umowy przedwstępnej byłoby uzasadnione tylko wówczas, gdyby powód do tej daty dysponował wskazaną prawomocną decyzją, a pozwani nie przystąpiliby w tym terminie do zawarcia umowy przyrzeczonej. Tak jednak się nie stało bowiem powód nie uzyskał we wskazanym terminie prawomocnej decyzji o warunkach zabudowy.

Wątpliwości sądu nie kończyły się jednak wyłącznie na tym aspekcie.

Dla rozstrzygnięcia sprawy najistotniejsze znaczenie ma jednak okoliczność, że w terminie wskazanym w § 3 umowy przedwstępnej w ogóle nie było możliwe zawarcie ważnej umowy przyrzeczonej

Poza sporem pozostawała natomiast w sprawie okoliczność, że nieruchomości, których dotyczyła umowa przedwstępna, były w dniu zawarcia umowy przedwstępnej, a także 29 czerwca 2007 roku, jak i w dacie zawiśnięcia sporu, nieruchomościami rolnymi. Nie budzi również wątpliwości, że powód był – i stan taki istniał także 29 czerwca 2007 roku - cudzoziemcem w rozumieniu ustawy z dnia 24 marca 1920 roku o nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców i w tych warunkach winien dysponować w dniu nabycia nieruchomości zgodą Ministra Spraw Wewnętrznych na nabycie przedmiotowych nieruchomości, a stan ten uległ zmianie dopiero od dnia 1.01.2009r. Bezspornie takim zezwoleniem powód się nie legitymował, a zatem w dacie wskazanej w umowie nie było możliwe ważne zawarcie umowy przyrzeczonej. Natomiast akcentowany w apelacji fakt, że od 1 stycznia 2009 roku możliwe już było nabywanie przez cudzoziemców nieruchomości rolnych, położonych na terenie miast (czyli tak jak nieruchomości, których dotyczy spór), nie ma, zdaniem Sądu Apelacyjnego, dla sprawy znaczenia.

Sąd odniósł się do problemu - na jaką chwilę należy badać możliwość zawarcia umowy przyrzeczonej. Oraz czy wady umowy przedwstępnej mogą być pominięte przy umowie przyrzeczonej.

Sąd Apelacyjny w niniejszym składzie podziela stanowisko Sądu Najwyższego wyrażone w wyroku z dnia 21 stycznia 2010 roku, sygn. akt: I CSK 239/09, LEX nr 602192, zgodnie z którym w postępowaniu o wydanie orzeczenia zastępującego oświadczenie woli w kontekście umowy przedwstępnej bada się samą treść tej umowy i abstrakcyjną możliwość dochodzenia jej zawarcia, a nie faktyczną i konkretną możliwość w danej sytuacji; umowę przedwstępną, w kontekście tego, czy jest ona umową o skutku silniejszym, słabszym, czy też bezwzględnie nieważną, należy bowiem oceniać w odniesieniu do chwili jej zawarcia, a nie chwili dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej. Jak wskazano w uzasadnieniu tego orzeczenia prawo nie może dopuszczać umowy przedwstępnej w takim kształcie, który sankcjonowałby powstawanie w rezultacie jej realizacji umowy nieważnej, a taka umowa przedwstępna byłaby bezwzględnie nieważna.

Nie można zatem zgodzić się z twierdzeniem apelacji, że ocena ważności umowy przyrzeczonej jest niezależna od analogicznej oceny umowy przedwstępnej.

W niniejszej sprawie mamy tymczasem do czynienia z nieważną umową przedwstępną, która nie mogła stanowić skutecznej podstawy dochodzenia zawarcia umowy przyrzeczonej, bowiem ona również byłaby nieważna. Zawarcie we wskazanym w § 3 umowy przedwstępnej terminie umowy przyrzeczonej byłoby nieważne także z tej przyczyny, że umowa przyrzeczona nie respektowała przysługującego Agencji (…) działającej na rzecz Skarbu Państwa) z mocy art. 3 ust. 4 ustawy o kształtowaniu ustroju rolnego prawa pierwokupu nieruchomości wskazanych w umowie przedwstępnej.

Sąd wskazał, że w umowie przedwstępnej nie była zastrzeżona kwestia pierwokupu. I sąd tego samodzielnie naprawić już nie mógł.

Umowa przyrzeczona nie miała być bowiem w myśl umowy przedwstępnej umową zawartą pod warunkiem, że Agencja (…)nie skorzysta z prawa pierwokupu. Jak wskazano w powołanym orzeczeniu Sądu Najwyższego z 21.01.2010r. gdyby umowa przedwstępna bez warunku prawa pierwokupu została zrealizowana, to wówczas zawarto by bezwzględnie nieważną umowę przyrzeczoną, a w szczególności do zawarcia takiej umowy doprowadziłoby orzeczenie wydane na podstawie art. 390 § 2 kc.

W cytowanym wyżej wyroku Sądu Najwyższego z 30.03.2011r. wskazano, że stosunek prawny łączący kontrahentów umowy przedwstępnej charakteryzuje się tym, iż postanowienia umowy przyrzeczonej są ustalone w umowie przedwstępnej. Treść oświadczeń woli składanych przez strony w zamiarze zawarcia umowy przyrzeczonej jest z góry określona. To samo dotyczy treści orzeczenia rozstrzygającego powództwo o zawarcie umowy przyrzeczonej. W związku z tym sąd nie może bez zgody stron nadać zawartej umowie treści innej od ustalonej w umowie przedwstępnej. Sąd może powództwo to albo oddalić albo w całości uwzględnić orzekając o zawarciu umowy przyrzeczonej.

Jak z tego wynika wyrok uwzględniający powództwo o zawarcie umowy przyrzeczonej nie mógłby zobowiązywać do zawarcia umowy warunkowej, w sytuacji, gdy – tak jak to ma miejsce w niniejszej sprawie - nie wynikało to z umowy przedwstępnej.

Późniejsze zmiany prawa nie skłaniały do innej oceny tej sprawy

Tym samym bez znaczenia dla rozstrzygnięcia pozostaje fakt, że po kilku latach uległ zmianie stan prawny, dotyczący nabywania nieruchomości przez cudzoziemców, oraz prawa pierwokupu gruntów rolnych stanowiących użytki rolne położonych w granicach administracyjnych miast( w związku z wejściem w życie z dniem 1.01.2009 r. art. 5b ustawy o ochronie gruntów rolnych i leśnych), jak też że po kilku latach powódce udało się uzyskać ostateczną decyzję o warunkach zabudowy, skoro w dacie wskazanej w umowie przedwstępnej jako termin zawarcia umowy przyrzeczonej, nie spełniała ona warunków koniecznych dla ważnego zawarcia umowy przyrzeczonej.

Występowanie z powództwem, o którym mowa w powołanym ostatnio przepisie, z nadzieją na to, że w przyszłości zmieni się stan prawny, po to tylko, by zmieścić się w terminie z art. 390 § 3 kc, nie może zasługiwać na ochronę. Z istoty omawianej instytucji prawnej wynika, że roszczenie o zawarcie umowy przyrzeczonej jest wymagalne już w dacie wskazanej w umowie przedwstępnej jako termin zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to bowiem termin spełnienia świadczenia z umowy przedwstępnej.

Niezasadny jest zatem pogląd strony powodowej , jakoby jej roszczenie było niewymagalne w dacie wskazanej w umowie przedwstępnej jako termin zawarcia umowy przyrzeczonej, a stało się wymagalne dopiero wówczas, gdy zaistniałe po kilku latach trwania procesu zmiany legislacyjne dopuszczały zawarcie ważnej umowy przyrzeczonej

Wszystko zatem skupiło się na analizie umowy przedwstępnej. Stwierdzenie, że była ona nieważna, może rodzić dalsze konsekwencje, o czym przykładowo pisałem już w tym poście.

Masz podobny problem prawny ?
Skontaktuj się z nami - postaramy się pomóc !

Jak zlecić sprawę lub umówić się na konsultacje - informacje




Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Publikacja komentarza wymaga akceptacji administratora - bez akceptacji komentarz nie będzie widoczny dla innych użytkowników. Dodawanie komentarzy nie wymaga logowania ani podawania jakichkolwiek danych. Aprobowane będą wyłącznie komentarze nawiązujące do tematyki wpisu - uzupełnienia, sprostowania, polemiki, pytania dodatkowe. Odrzucone zostaną wszelkie komentarze naruszające ten wymóg, ale także te stanowiące reklamę, zawierające dane osobowe (nazwisko, adres e-mail), odnośniki, pomówienia lub wulgaryzmy, jak też treści zdublowane lub nic nie wnoszące do dyskusji. Administrator nie jest zobligowany weryfikować komentarzy oczekujących na moderację w żadnym konkretnym terminie, ani też odpowiadać na komentarze. Aprobata komentarza nie oznacza potwierdzenia przez Kancelarię treści objętych komentarzem. Komentarze są publicznie dostępne i mogą być w uzasadnionych przypadkach edytowane lub usuwane przez administratora. Stanowią one wyłącznie wyraz poglądów ich autora, który świadomie i dobrowolnie zdecydował się na zamieszczenie ich w ramach polemiki lub dyskusji na Portalu w celu upublicznienia.
Prawnik z Lublina
radca prawny
ALEKSANDER KUNICKI
`Prawo w praktyce` stanowi część WWW.LUBELSKIEKANCELARIE.PL . Administratorem Portalu jest Lubelskie Kancelarie - Aleksander Kunicki Kancelaria Radcy Prawnego. Wykorzystywanie prezentowanych tu materiałów i treści bez zgody Administratora i autora jest zabronione. Umieszczanie odniesień i zapożyczeń treści jest dozwolone pod warunkiem podania źródła oraz hiperłącza (link bez atrybutu nofollow) do strony źródłowej.

Treści zamieszczane na stronie mają jedynie charakter informacyjny i nie stanowią pomocy (porady) prawnej, nie są również aktualizowane w przypadku zmiany stanu prawnego. Prezentują jedną z dopuszczalnych wersji interpretacji powszechnie obowiązujących przepisów prawa, przedstawioną zazwyczaj w układzie hipotetycznych pytań i odpowiedzi. Wszelkie wątpliwości związane z treścią bloga, w szczególności w związku z samodzielnie prowadzonymi sprawami sądowymi, należy konsultować z adwokatem lub radcą prawnym w ramach odrębnie zlecanej usługi prawnej. Kancelarie i Administrator nie ponoszą odpowiedzialności za jakikolwiek skutek wykorzystania przedmiotowych treści przez inne osoby. Treść pełnej noty prawnej jest dostępna pod tym odnośnikiem.

Blog `Prawo w praktyce` służy informowaniu w przedmiocie specjalizacji, praktyki oraz form usług i pomocy prawnej świadczonych przez prawników powiązanych z www.lubelskiekancelarie.pl.Oferta Kancelarii dotyczy spraw cywilnych (majątkowych, odszkodowań, nieruchomości, umów), spadkowych, rodzinnych, gospodarczych, administracyjnych, karnych. Radca prawny specjalizuje się w obsłudze prawnej firm, prawie kontraktów, konsumenckim oraz procesowym, związanym ze sprawami sądowymi w Lublinie i okolicach.

Powered by WordPress. Enhanced by Google.