Ostatnimi czasy głośno jest w mediach o sposobach oszukiwania starszych osób metodą "na wnuczka" lub "na policjanta". Przestępcy wykorzystują brak czujności swoich ofiar i perfidnie nakłaniają je do przekazania im posiadanych środków pieniężnych. Nie jest to proceder ani nowy, ani odosobniony. Taka już niestety jest kolej rzeczy, że wszędzie tam, gdzie funkcjonują osoby zbyt ufne lub naiwne, zaczynają krążyć „sępy”. Niektórzy z cynicznego oszukiwania innych czynią sobie wręcz stałe źródło dochodu. A że chciwość nie zna granic, to tak jak wyłudzane są pieniądze z emerytury, to tak samo wyłudzane są nieruchomości. Sformalizowany tryb rozporządzania takimi składnikami majątkowymi nie stanowi, jak widać, wystarczającej przeszkody dla oszustów.
Poniżej przedstawiam interesujący przypadek, gdzie zamiar wyłudzenia nieruchomości był dobrze zaplanowany i przeprowadzony „instytucjonalnie”. I nawet by się to wszystko może i udało, gdyby nie zainteresowanie organów ścigania. Plan wyłudzenia nieruchomości był o tyle rażący, że dotyczył śmiertelnie chorej na nowotwór płuc osoby, motywowanej przez oszustów możliwością nabycia za spieniężony majątek "tabletki na raka". Przypominając zatem sobie starą prawdę, że nie ma niegodziwości, której ktoś się kiedyś nie dopuścił, możemy przejść do opisu przypadku.
W skrócie – współwłaściciel R.M. zawarł (warunkową ?) umowę sprzedaży udziałów w nieruchomości za cenę 700.000 zł. Z uwagi na wysoką cenę drugi współwłaściciel nie skorzystał z prawa pierwokupu. Nabywca M.T. darował przedmiot transakcji na jedną z fundacji, która potem przekazała go kolejnej fundacji. Intencje M.T. nie były jednak czyste.
Z czynności operacyjnych prowadzonych przez funkcjonariuszy Komendy Wojewódzkiej Policji w O., jeszcze przed wszczęciem postępowania karnego, polegających na podsłuchu rozmów z telefonu komórkowego należącego do M. T. (1) wynika, że od początku 2009 r. wielokrotnie omawiał on z różnymi osobami przeprowadzenie przedmiotowej transakcji, zdając sobie sprawę z choroby R. M. oraz z faktu, że może on umrzeć w najbliższym czasie. Z rozmów telefonicznych zarejestrowanych 18 i 19 sierpnia 2009 r., po śmierci R. M., wynika, że w dniu 18 sierpnia 2009 r. miał zostać sporządzony w kancelarii notarialnej w D. akt notarialny poświadczający otrzymanie od M. T. (1) przez S. R. (1) kwoty 200.000 zł, która miał on otrzymać jako pełnomocnik R. M., a następnie miał on udać się do szpitala celem przekazania pieniędzy R. M.. W rozmowie telefonicznej z dnia 19 października 2009 r. M. T. (1) wypowiedział się, że wszystko w tej sprawie udało się zostawić pozytywnie, tak, że nawet „stówka zostanie w kieszeni”.
Prawomocnym wyrokiem z dnia 29 grudnia 2011 r. Sąd Rejonowy w Olsztynie II Wydział Karny (sygn. akt II K 1249/11) uznał między innymi M. T. (1) winnym tego, że w dniu 19 sierpnia 2009 r. w O. i w D. w celu osiągnięcia korzyści majątkowej, sporządzając stwierdzający nieprawdę dokument w postaci pokwitowania przez R. M. pieniędzy w kwocie 200.000 zł mających stanowić ostatnią ratę należności za sprzedaną nieruchomość położoną w K., wyzyskał błędne przekonanie spadkobierców R. I. M. i M. M. (2) co do uiszczenia całej kwoty 700.000 zł R. M. wynikającej z aktu notarialnego sprzedaży przez wymienionego nieruchomości, doprowadzając tym samym I. i M. M. (2) do niekorzystnego rozporządzenia mieniem w kwocie 100.000 zł tj. przestępstwa oszustwa określonego w art. 286 § 1 k.k., opisanego w punkcie 2 wyroku, gdzie pokrzywdzonymi byli powodowie.
Z ustaleń sądu pierwszej instancji wynika również, że według danych uzyskanych z Agencji Rolnej wartość tej transakcji w roku 2009 powinna wynosić około 200.000 zł, cena zaś w umowie wynosiła 700.000 zł. Kwota ta uniemożliwiła skorzystanie z prawa pierwokupu przez D. M..
R.M. leczył się na chorobę nowotworową i nadużywał alkoholu. Siłą rzeczy podważanie zawartej przez niego umowy poszło zatem w pierwszym rzucie na wykazanie braku możliwości świadomego i swobodnego powzięcia decyzji i wyrażenia woli. W sprawie skorzystano z opinii biegłych, przywołano nawet analizę psychografologiczną. Nie dało to jednak podstaw do przyjęcia nieważności umowy z uwagi na stan zdrowia R.M. Ustalenia poszły jednak w podobnym – co do skutku – kierunku.
W ocenie sądu pierwszej instancji, pewność i bezpieczeństwo obrotu wymaga, aby wszelkie transakcje przeprowadzane były uczciwie i rzetelnie, natomiast z ustalonego stanu faktycznego tej sprawy wynika, że ta zasada została rażąco złamana. M. T. (1) i S. R. (1) wykorzystali bardzo trudną sytuację życiową R. M., doprowadzając do zawarcia niekorzystnej dla niego umowy, choć strona pozwana podnosiła, że nie może być mowy o niekorzystnej umowie, gdy ustalono w niej cenę trzykrotnie wyższą niż występująca na rynku i cena ta została zapłacona. W tym zakresie Sąd Rejonowy uznał, że takie twierdzenie nie polega na prawdzie, również powołując argumenty: nie jest przejawem żadnej rozwagi zawarcie umowy sprzedaży za cenę 700.000 zł, gdy kontrahent już zaplanował, “żeby mieć taką historię, że te pieniądze tak jakby, że my już nie musimy mu tych pieniędzy płacić”, a cena, tak odważnie wygórowana miała być tylko zaporą dla współwłaściciela w skorzystaniu z prawa pierwokupu, R. M. nie był w stanie tego sam zauważyć, a rodzina nie wiedziała o realizowanej transakcji. Dlatego nie tylko treść i cel umowy ale też naganne moralnie zachowanie M. T. (1) pozostają w rażącej sprzeczności z zasadami uczciwości i pewności obrotu. Sąd Rejonowy wskazał tu, że uznać należy przeświadczenie powódki, że ojciec był buntowany, by nie utrzymywać kontaktów z rodziną, gdyż taki stan izolacji był dla nabywcy korzystny, ułatwiał przygotowanie sytuacji, w której przekazywanie pieniędzy miało się odbywać w sposób opisany przez M. T. (1) i S. R. (1), w samochodzie pod sklepem, na stacji paliw, w reklamówce, bez przeliczenia, czy była to kwota 100.000 zł czy 35.000 zł. Także zeznania notariusza nie zasługują na wiarę, prowadziła ona rozmowy z M. T. (1), wyjaśniała różne kwestie związane z umowami, wykazując nawet życzliwość, czego nie było widać w rozmowach z rodziną R. M., która nie wiedziała o umowie i od notariusza oczekiwała informacji na jej temat.
Sąd bardzo wnikliwie analizował wszystkie okoliczności sprawy, zwłaszcza te dotyczące osoby R.M. – w tym stanu zdrowia, nastawienia do życia i choroby, planów, zamierzeń, motywacji, świadomości prawnej. Ocena ta była tym barwniejsza, jeśli zestawiano ją z oczywiście negatywną postawą kontrahenta oraz materiałów pozyskanych w toku postępowania karnego.
Podsumowując, Sąd Rejonowy wskazał, że ustawodawca, mimo generalnie przyjętej zasady swobody umów, w pewnych sytuacjach daje stronom możliwość kwestionowania ważności zawartej przez nie umowy, a jednym z elementów stanowiących granicę zasady swobody umów są zasady współżycia społecznego. Ich naruszenie przez jedną ze stron stosunku prawnego daje drugiej stronie możliwość dochodzenia stwierdzenia jego nieważności. Instytucja ta, okazuje się bardzo często jedynym instrumentem ochrony praw strony poszkodowanej w wyniku rażącego naruszenia zasad współżycia społecznego. Oczywiście, ze względu na to, że środek ten stanowi odstępstwo od powszechnej zasady swobody umów, skorzystanie z niego jest poddane kontroli sądowej.
Do ukształtowania kwestionowanego stosunku umownego doszło przy świadomym wykorzystaniu przez M. T. (1) wobec drugiej strony umowy swojej silniejszej pozycji, obiektywnie niekorzystna dla słabszej strony treść umowy zasługiwać będzie na negatywną ocenę moralną, a w konsekwencji prowadzi do uznania umowy za sprzeczną z zasadami współżycia społecznego. Charakterystyczną cechą zasad współżycia społecznego jak wyżej wskazano, jest ich ścisły związek z aktualnymi postawami i kryteriami wartościowania. Zaliczyć do nich należy dobre obyczaje, zaufanie i zasady uczciwego obrotu, zasady uczciwości i równości stron stosunku cywilnoprawnego, reguły postępowania, które ściśle powiązane z normami moralnymi, wyrażają idee słuszności w prawie i odwołują do powszechnie uznanych wartości w kulturze danego społeczeństwa, podstawowe zasady etycznego i uczciwego obrotu, uczciwości i lojalności, poszanowania godności drugiego człowieka. Jako niezgodne z zasadami współżycia społecznego omówiono podstępne wprowadzenie słabszej strony umowy w błąd co do sposobu wykonania zawartej umowy, naruszono zasadę zaufania w obrocie prawnym.
Na zakończenie padła zatem korzystna dla rodziny R.M. teza
Mając powyższe na uwadze Sąd Rejonowy uznał, że dokonane czynności prawne, mianowicie warunkowa umowa sprzedaży oraz umowa przeniesienia praw własności nieruchomości rolnej stanowiącej działki gruntu oznaczone numerami ewidencyjnymi (...), o łącznej powierzchni około 9 hektarów 7600 m2, położonej w K., objętej księgą wieczystą nr KW (...) oraz nieruchomości rolnej stanowiącej działkę gruntu o numerze ewidencyjnym (...), o powierzchni 4 hektary 1200 m2,położonej w K., objętej księgą wieczystą nr KW (...) są nieważne w myśl art. 58 § 1 i 2 k.c., tym samym wpisanie kolejnych osób, jako właścicieli spornego udziału w wyżej wymienianych nieruchomościach nie miało podstaw prawnych.
I tak to się zakończyło w I instancji. Nie dopowiedziałem wcześniej – sprawa była wytoczona w trybie art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Uwzględniając kolejne zmiany właścicieli była to zatem bardzo wygodna dla powodów (następców prawnych R.M.) ścieżka.
A II instancja dodała nowe argumenty:
Co do oceny dowodów dodać trzeba, że przekonujące i logicznie uzasadnione jest stanowisko sądu pierwszej instancji, iż nie jest możliwym, aby osoby wspólnie zamieszkujące, a także inne, nie zauważyły, że R. M. dysponuje gotówką w postaci pieniędzy w kwocie 500.000 złotych. Co więcej, miałaby być to gotówka otrzymana w reklamówkach, w niejasnych okolicznościach.
Poza podzieleniem argumentów Sądu Rejonowego dodać trzeba, że logicznie nie jest do wytłumaczenia, żeby osoba, która na co dzień nigdy nie dysponowała większymi środkami finansowymi i pożyczała pieniądze na utrzymanie, mając nagle w gotówce niewyobrażalną dla siebie kwotę pieniędzy w żaden sposób nie zamanifestowała bogactwa. Więcej, jeżeli sprzedaż udziałów w nieruchomościach miała na celu zdobycie „lekarstwa”, to dlaczego nikt nie zauważył, aby R. M. podjął w tym celu jakiekolwiek czynności, pytał się, poszukiwał tego „lekarstwa”. Także treść chociażby fragmentów podsłuchów wskazuje, że transakcja nabycia udziałów w nieruchomościach była przygotowywana i omawiana, nadto, nie była to jedyna tak przeprowadzona transakcja, ale wiele, o czym świadczą dowody zgromadzone w aktach sprawy.
Jedynym dowodem przekazania pieniędzy są pokwitowania, jednakże oceniane także łącznie z pozostałymi dowodami, także osobowymi, jak i przede wszystkim w zgodzie z zasadami logiki i doświadczeniem życiowym, nie pozwalają na danie im wiary co do tego, że R. M. otrzymał od nabywcy kwotę 500.000 złotych w gotówce. Nie można wykluczyć, że jakąś bliżej nieokreśloną kwotę pieniędzy otrzymał, jednak na pewno nie była to kwota 500.000 złotych w gotówce.
Sąd Okręgowy w Olsztynie odniósł się również do zagadnienia rękojmi wiary publicznej ksiąg wieczystych.
Skutkiem stwierdzenia nieważności umowy tak na podstawie art. 58 § 1 k.c., jak i art. 58 § 2 k.p.c., jest przyjęcie, że umowa ta nie wywołała żadnych skutków i nie przeniosła własności na nabywcę.
Skoro tak, należy odnieść się tego, czy czynności prawne nabywcy, tu umowa darowizny z 14 maja 2010 r. także nie wywołała skutków prawnych co do przeniesienia własności, czy też takie skutki wystąpiły.
I tak, art. 5 oraz art. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece stanowią, że w razie niezgodności między stanem prawnym nieruchomości ujawnionym w księdze wieczystej a rzeczywistym stanem prawnym treść księgi rozstrzyga na korzyść tego, kto przez czynność prawną z osobą uprawnioną według treści księgi nabył własność lub inne prawo rzeczowe (rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych) oraz, że rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych nie chroni rozporządzeń nieodpłatnych albo dokonanych na rzecz nabywcy działającego w złej wierze.
Oczywistym jest, że pierwszą przesłanką negatywną, w rozumieniu art. 6 ust. 1 ww. ustawy jest nieodpłatność rozporządzenia, a umowa darowizny (umowa z 14 maja 2010 r.) jest umową nieodpłatną, a więc, jak przyjmuje się w orzecznictwie, czynnością prawną rozporządzającą, gdy przyczyną przysporzenia majątkowego na rzecz obdarowanego jest szczodrobliwość darczyńcy. Nie może budzić żadnych wątpliwości, że przykładem rozporządzenia o charakterze aktu szczodrobliwości objętego hipotezą art. 6 ust. 1 ustawy o księgach wieczystych i hipotece jest przeniesienie własności nieruchomości w wykonaniu umowy darowizny.
Z kolei, w odniesieniu do umowy z 15 grudnia 2010 r. przyjąć trzeba, w kontekście opisanych tak w uzasadnieniu sądu pierwszej instancji, jak i powyżej, okoliczności, że rękojmia nie chroni także pozwanej Fundacji jako nabywcy będącego w złej wierze. Co prawda kodeks cywilny stanowi domniemanie dobrej wiary (art. 7 k.c.), jednak jest to domniemanie słabe i wzruszalne, zatem obalalne.
W rozumieniu art. 6 ust. 2 ustawy o księgach wieczystych i hipotece zła wiara oznacza świadomość nabywcy, że stan prawny ujawniony w księdze wieczystej jest niezgodny z rzeczywistym stanem prawnym nieruchomości albo – przy braku świadomości – możność dowiedzenia się z łatwością o takiej niezgodności.
W ocenie Sądu Okręgowego, działający w imieniu pozwanej Fundacji, przy umowie z 15 grudnia 2010 r. M. T. (1) nie tylko mógł się z łatwością dowiedzieć o niezgodności wpisu w księdze wieczystej, ale miał dokładną wiedzę, co do okoliczności nabycia własności nieruchomości przez osobę wpisaną w księdze wieczystej jako właściciel. Jak stwierdził Sąd Najwyższy, w wyroku w sprawie II CKN 277/99, świadomość nabywcy co do niezgodności wpisu w księdze wieczystej może wynikać także z wiedzy bliskiego członka rodziny, z którym nabywca pozostaje w dobrych stosunkach, gdy można ustalić, że taką wiedzą osoba bliska mogła podzielić się z nabywcą.
W okolicznościach rozpoznawanej sprawy najpierw M. T. (1) nabył udziały w nieruchomościach od R. M., następnie darował je Fundacji, w imieniu której działał jego brat T. T. (1) - prezes, uprawniony do jednoosobowej reprezentacji, która z kolei, w grudniu 2010 r. sprzedała te udziały pozwanej Fundacji, w imieniu której działał M. T. (1) jako jej prezes, uprawniony do jednoosobowej reprezentacji. A zatem niespornym jest, że we wszystkich tych trzech umowach występował M. T. (1) – dwa razy jako osoba fizyczna, raz jako prezes nabywcy. Trudno więc mówić o braku jego świadomości co do treści wpisu w księgach wieczystych, tym bardziej, że z materiału dowodowego nie sposób nie wywieść wniosku, że cała transakcja była właśnie w ten sposób zaplanowana.
Trudno powiedzieć, czy rezultat byłby taki sam, gdyby nie wątek sprawy karnej i materiały zgromadzone podczas czynności operacyjnych. To są bardzo złożone zagadnienia, a podważanie umowy notarialnej z uwagi na zasady współżycia społecznego zawsze niesie ze sobą element subiektywnej oceny. Jeden skład sędziowski uda się przekonać, inny niekoniecznie. Tutaj sytuacja powodów była też o tyle dobra, że kolejnym właścicielem nie została żadna osoba trzecia, niezwiązana z procederem. Na pewno łatwiej zbyć całą nieruchomość, niż udział z nieprzychylnym zmianom współwłaścicielem. Rękojmia wiary publicznej ksiąg wieczystych działałaby wówczas na korzyść takiego przypadkowego nabywcy, a powodowie zapewne nie odzyskaliby nieruchomości „w naturze”.
A tak - "sprawiedliwość zatriumfowała". Przynajmniej zdaniem powodów, jako że przecież ten wyrok wcale nie musi zakończyć sporów. Kwestia zaistnienia faktycznej zapłaty za transakcję nie została jednoznacznie rozstrzygnięta. M.T. do końca upierał się, że zapłacił co najmniej 500.000 zł za zbywany udział. Skoro umowa była nieważna, to należałby mu się zwrot tej ceny – od spadkobierców R.M., czyli zwycięskich powodów w sprawie z art. 10 ustawy o księgach wieczystych i hipotece. Teoretycznie – obecna wygrana mogłaby więc wyjść powodom „bokiem”. Co jest bowiem lepsze – nie mieć połowy udziału w nieruchomości, wartego 200.000 zł, czy mieć taki udział, ale powiązany z obowiązkiem zwrotu ceny przewyższającej tę kwotę. Wobec istotnych wątpliwości, co do dokonania faktycznej zapłaty ceny, prawdopodobnie takie powództwo M.T. nie byłoby zakończone pełnym sukcesem. Ale z drugiej strony - jakieś pieniądze R.M. musiał chyba "na zachętę" otrzymać, więc kwestia jest otwarta. Takie sprawy nigdy szybko się nie kończą, a zatem zapowiada się dalszy akt dramatu.
