Przeskocz do treści

Dalsze zbycie lokalu zakupionego z bonifikatą

W ostatnim czasie natrafiłem na kilka orzeczeń dotyczących praktycznego stosowania regulacji ustawy o gospodarce nieruchomościami, dotyczących możliwości żądania zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie (po waloryzacji) od osoby bliskiej pierwotnego nabywcy lokalu. Przy czym były to orzeczenia korzystne dla powodów – czyli dla gmin występujących z roszczeniem o zapłatę. Mimo publikacji dostępnych w internecie problem ten nie występuje jak widać dostatecznie wyraźnie w świadomości potencjalnych zainteresowanych. Tym bardziej warto poświęcić temu zagadnieniu choć jeden wpis – ku przestrodze.

Na czym polega ryzyko ? Na restrykcyjnej wykładni przepisów dotyczących wyłączeń od obowiązku zwrotu - w kontekście odpowiedniego stosowania tych przepisów do dalszych nabywców nieruchomości objętej bonifikatą. Mamy zatem do czynienia z taką sytuacją, że osoba uprawniona do bonifikaty nabywa korzystnie – najczęściej – lokal mieszkalny, po czym daruje go na rzecz osoby bliskiej. Tutaj jeszcze mamy wszystko pod kontrolą. Kłopoty zaczynają się wówczas, gdy taki nabywca dokonuje kolejnego rozporządzenia lokalem i to w postaci np. darowizny na rzecz osoby bliskiej. I po pewnym czasie otrzymuje wezwanie do zapłaty. Popatrzmy na właściwe przepisy.

W art. 68 ustawy o gospodarce nieruchomościami w ust. 2 wprowadza zasadę: Jeżeli nabywca nieruchomości zbył nieruchomość lub wykorzystał ją na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia nabycia, jest zobowiązany do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji. Zwrot następuje na żądanie właściwego organu.

Jednak zgodnie z ust. 2a przepisu powyższego nie stosuje się m.in. w przypadku zbycia na rzecz osoby bliskiej, z zastrzeżeniem ust. 2b;

Powołany ust. 2b stanowi natomiast Przepis ust. 2 stosuje się odpowiednio do osoby bliskiej, która zbyła lub wykorzystała nieruchomość na inne cele niż cele uzasadniające udzielenie bonifikaty, przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem 5 lat, licząc od dnia pierwotnego nabycia.

Gdzie jest przysłowiowy pies pogrzebany ? W skrócie – w braku wyraźnego odwołania w ust. 2b także do ustępu 2a. Niby niewiele, a skutki ogromne. Skoro brak jest odwołania do wyłączeń w ocenie statusu kolejnego nabywcy, to takie wyłączenia stosuje się tylko do nabywcy pierwotnego. A zatem dla obowiązku zwrotu równowartości bonifikaty nie ma znaczenia, czy kolejny nabywca dalej zbywa nieruchomość na rzecz osoby bliskiej, czy na rzecz osoby trzeciej. Wniosek ? Musi oddać wartość zwaloryzowanej bonifikaty. Tak przynajmniej podchodzi do tej regulacji część sądów.

Żeby nie być gołosłownym – kompleksowe rozważania w tym przedmiocie poczynił przykładowo Sąd Apelacyjny w Warszawie - I Wydział Cywilny, orzeczenie z dnia 4 września 2014 r. (pogrubienia - AK)

Zgodzić się trzeba w pełni z Sądem Okręgowym, iż bez wątpienia literalna (językowa) wykładnia art. 68 ust. 2b u.g.n. prowadzi do jednoznacznego wniosku, że obowiązek zwrotu przez osobę bliską kwoty równej zwaloryzowanej bonifikacie powstaje z chwilą zbycia przez osobę bliską nieruchomości - niezależnie od celu takiego zbycia oraz osoby nabywcy - lub wykorzystania przez nią nieruchomości na inny cel niż cel uzasadniający udzielenie bonifikaty. Obowiązek zwrotu powstaje oczywiście tylko w sytuacji, gdy zbycie lub wykorzystanie nieruchomości na inny cel niż cel na jaki została udzielona bonifikata, nastąpiło przed upływem 10 lat, a w przypadku nieruchomości stanowiącej lokal mieszkalny przed upływem lat 5, licząc od dnia pierwotnego nabycia (art. 68 ust. 2b in fine u.g.n.).

W stosunku do osoby bliskiej, zobowiązanej na podstawie art. 68 ust. 2 w zw. z art. 68 ust. 2b u.g.n. do zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji, nie ma zastosowania art. 68 ust. 2a u.g.n. Wykładnia art. 68 u.g.n prowadzi do wniosku, że enumeratywne przesłanki zwolnienia od obowiązku zwrotu kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej waloryzacji (art. 68 ust. 2a u.g.n.) znajdują zastosowanie wyłącznie do pierwotnych nabywców nieruchomości wskazanych w art. 68 ust. 2 u.g.n., a nie do osób im bliskich (art. 68 ust. 2b u.g.n.), na rzecz których zbyły nieruchomość. Z art. 68 ust. 2b u.g.n. wynika bowiem nakaz odpowiedniego stosowania wyłącznie art. 68 ust. 2 u.g.n., a nie także art. 68 ust. 2a u.g.n. (tak: Sąd Najwyższy w przywołanym przez Sąd I instancji wyroku z dnia z dnia 14 lipca 2010 r., V CSK 15/10, LEX nr 603306, Biul.SN 2010/9/13-14).

Argumentację powyższą wspiera też wykładnia językowa art. 68 ust. 2b u.g.n. mającego charakter przepisu odsyłającego, gdyż jedynie odpowiednio zezwalającego na stosowanie przepisu ust. 2. W tej sytuacji dodatkowego znaczenia nabiera posłużenie się przez ustawę dla określenia tytułu roszczenia pojęciem „kwoty równej udzielonej bonifikacie po jej zwaloryzowaniu” a nie „zwrotu bonifikaty”, której wszak osoba bliska pierwotnego nabywcy nie uzyskała. Potwierdza to, że stosunek zwrotu bonifikaty jest odrębny od stosunku sprzedaży lokalu, jaki powstał pomiędzy jednostką samorządu terytorialnego a najemcą tego lokalu, a źródłem zobowiązania jest przepis ustawy.

Stanowisko powyższe znalazło potwierdzenie w kolejnych orzeczeniach Sądu Najwyższego: uchwale z dnia 27 czerwca 2013 r., III CZP 30/13 (OSNC 2014/1/6, LEX nr 1326994, Biul.SN 2013/6/5, G.Prawna 2013/126/8) i wyroku z dnia z dnia 12 lutego 2014 r., IV CSK 274/13 (LEX nr 1436177). Wynika z nich jednoznaczny wniosek, podzielany przez Sąd Apelacyjny, iż obowiązek zwrotu kwoty równej bonifikacie udzielonej pierwotnemu nabywcy lokalu mieszkalnego, po jej waloryzacji, obciąża - na podstawie art. 68 ust. 2b w związku z ust. 2 i 2a pkt 1 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami w brzmieniu po nowelizacji dokonanej ustawą z dnia 24 sierpnia 2007 r. o zmianie ustawy o gospodarce nieruchomościami oraz o zmianie niektórych innych ustaw (Dz.U. Nr 173, poz. 1218) - osobę bliską, która nabyła i zbyła lokal po dniu 21 października 2007 r.

Za stanowiskiem powyższym przemawiają także dyrektywy wykładni funkcjonalnej, obejmujące realizację celów i wartości preferowanych przez ustawodawcę, na które wskazał Sąd Najwyższy w przywołanej uchwale z dnia 27 czerwca 2013 r., III CZP 30/13, a co podkreślił Sąd Najwyższy w wymienionym wyżej wyroku z dnia z dnia 12 lutego 2014 r., IV CSK 274/13.

Podobnie, co do negatywnych skutków finansowych dla pozwanego, rozstrzygnął również we wrześniu 2016 roku Sąd Apelacyjny w Lublinie.

W orzecznictwie podkreśla się, że ratio legis tego przepisu polega na ułatwieniu zakupu lokalu przez najemcę, dla którego lokal ten stanowi centrum życiowe, a najemca uzyskuje w ten sposób stabilne zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych (por. wyrok Sądu Najwyższego z dnia 15 stycznia 2003 r., IV CKN 1637/00, niepubl., lub uchwała z dnia 6 listopada 2002 r., III CZP 59/02).

Realizacja tego celu następuje przez udzielenie nabywcy - dotychczasowemu najemcy lokalu - upustu cenowego (bonifikaty) na sprzedawany lokal, przy czym trzeba podkreślić, że stosowane tą drogą obniżki cen są bardzo radykalne. W okolicznościach rozpoznawanej sprawy – 85%. Oznacza to, że w ten sposób dochodzi do przyznania kupującemu znacznego przywileju finansowego i pomocy ze środków publicznych. Ustawodawca, chcąc zapewnić, żeby pomoc ta była wykorzystywana zgodnie z przeznaczeniem, przewidział okres karencji (początkowo 10 lat, a od dnia 15 lutego 2002 r. - 5 lat), w którym możliwe jest dochodzenie zwrotu udzielonej bonifikaty, jeżeli nabywca zbył lub wykorzystał lokal na cel inny niż mieszkalny, z zastrzeżeniem, że nie dotyczy to zbycia na rzecz osoby bliskiej. Zatem podkreślić należy, że również i możliwość skorzystania z bonifikaty została rozciągnięta - oprócz pierwotnego nabywcy lokalu, będącego jego najemcą, na jego osobę bliską.

Istotne zastrzeżenia wzbudza możliwość wykorzystywania takiego uprzywilejowanego statusu przez osobę bliską w przypadku zbywania takiego lokalu - kosztem środków publicznych.

Sprawa była o tyle interesująca, że stan faktyczny obejmował w pierwszym etapie określone czynności obejmujące zbycie lokalu, a w drugim – próbę cofnięcia skutków tych czynności prawnej. Pierwotna nabywczyni – upraszczając język prawniczy - przeniosła lokal darowizną na wnuka, a tenże wnuk dokonał kolejnej darowizny na ojca (syna pierwotnej nabywczyni). Po otrzymaniu wezwania do zapłaty wnuk powołał się na błąd względem drugiej darowizny (brak wiedzy o skutkach związanych z obowiązkiem zwrotu bonifikaty), a dodatkowo – babcia odwołała darowiznę z uwagi na rażącą niewdzięczność wnuka. „Na koniec dnia” miał być więc przywrócony stan pierwotny.

Sąd jednak nie uznał powołania się na błąd za skuteczne (dlaczego – to inny ciekawy wątek do rozważań). Skuteczności odwołania darowizny już nie analizował, bo dla zwrotu bonifikaty nie było to istotne. Pozwany został zatem formalne bez majątku i z pozwem na głowie. Pomijając już zamieszanie prawne wywołane skutecznym odwołaniem darowizny przez babcię i wynikającej z tego jej wierzytelności względem – najprawdopodobniej - syna. Główna linia obrony oparła się więc także o naruszenie w okolicznościach sprawy wystosowanym roszczeniem normy art. 5 k.c. Co miałoby za tym przemawiać ? Wszystko w sumie działo się między osobami bliskimi i „zostawało w rodzinie”. Staraniami zainteresowanych próbowano przywrócić stan pierwotny. Babcia cały czas faktycznie zamieszkiwała w lokalu, nawet po darowiźnie posiadała ograniczone prawo rzeczowe w tym przedmiocie. Nabywanie lokalu miało charakter nieodpłatny. Pozwany był dodatkowo w złej sytuacji finansowej. O ile pierwsza instancja dostrzegła w oparciu o te okoliczności przesłanki do zastosowania art. 5 k.c. i powództwo zostało oddalone, o tyle w sądzie apelacyjnym ta argumentacja nie znalazła uznania.

Ten wyrok to prawdziwe memento dla wszystkich korzystających z lokalów nabytych pierwotnie z bonifikatą. Otrzeźwiająca interpretacja wskazująca, że gmina w takich sytuacjach nie tylko może, co musi dochodzić zwrotu równowartości bonifikat. Pozwany został zobligowany do zapłaty ponad 150.000 zł. Podskórnie może mieć odczucie, że skoro babka mogła darować lokal od razu na ojca bez ryzyka zwrotu bonifikaty, to doprowadzenie do tego skutku na dwa etapy, tj. z udziałem wnuka, powinno być jakąś okolicznością łagodzącą. W interpretacji judykatury jest to jednak bezwzględnie wiążąca norma, która aktywuje się po spełnieniu danego warunku. Nie ważne, czy darowano lokal w pierwszym, czy w piątym roku od pierwotnego nabycia. Nie ważne, na czyją rzecz dokonano darowizny. Nie ważne zresztą w sumie w ogóle, czy była to czynność odpłatna. Jest to formalne podejście, ale z drugiej strony art. 5 k.c. musi być traktowany szczególnie, bo jednak jest to wyjątek, pewien wyłom na płaszczyźnie zasady pewności obrotu. Tym bardziej, że sąd nie odrzucił a limine możliwości stosowania art. 5 k.c. do oceny takich powództw. Dura lex sed lex.

Takie sprawy powinny być dla wszystkich wskazówką, że skorzystanie z pomocy profesjonalnego prawnika przed dokonaniem określonych czynności, to dobra inwestycja. Zestawienie kwoty ponad 150.000 zł zasądzonej w wyroku, wraz z odsetkami, kosztami notarialnymi daremnych czynności, kosztami procesu (w tym zastępstwa procesowego) z jednej strony oraz kwoty 123 zł brutto – czyli kosztem standardowej porady prawnej – z drugiej, pozwala jeszcze mocniej zaakcentować słowo „dobra”.

Masz podobny problem prawny ?
Skontaktuj się z nami - postaramy się pomóc !

Jak zlecić sprawę lub umówić się na konsultacje - informacje




Dodaj komentarz

Publikacja komentarza wymaga akceptacji administratora - bez akceptacji komentarz nie będzie widoczny dla innych użytkowników. Dodawanie komentarzy nie wymaga logowania ani podawania jakichkolwiek danych. Aprobowane będą wyłącznie komentarze nawiązujące do tematyki wpisu - uzupełnienia, sprostowania, polemiki, pytania dodatkowe. Odrzucone zostaną wszelkie komentarze naruszające ten wymóg, ale także te stanowiące reklamę, zawierające dane osobowe (nazwisko, adres e-mail), odnośniki, pomówienia lub wulgaryzmy, jak też treści zdublowane lub nic nie wnoszące do dyskusji. Administrator nie jest zobligowany weryfikować komentarzy oczekujących na moderację w żadnym konkretnym terminie, ani też odpowiadać na komentarze. Aprobata komentarza nie oznacza potwierdzenia przez Kancelarię treści objętych komentarzem. Komentarze są publicznie dostępne i mogą być w uzasadnionych przypadkach edytowane lub usuwane przez administratora. Stanowią one wyłącznie wyraz poglądów ich autora, który świadomie i dobrowolnie zdecydował się na zamieszczenie ich w ramach polemiki lub dyskusji na Portalu w celu upublicznienia.
Prawnik z Lublina
radca prawny
ALEKSANDER KUNICKI
`Prawo w praktyce` stanowi część WWW.LUBELSKIEKANCELARIE.PL . Administratorem Portalu jest Lubelskie Kancelarie - Aleksander Kunicki Kancelaria Radcy Prawnego. Wykorzystywanie prezentowanych tu materiałów i treści bez zgody Administratora i autora jest zabronione. Umieszczanie odniesień i zapożyczeń treści jest dozwolone pod warunkiem podania źródła oraz hiperłącza (link bez atrybutu nofollow) do strony źródłowej.

Treści zamieszczane na stronie mają jedynie charakter informacyjny i nie stanowią pomocy (porady) prawnej, nie są również aktualizowane w przypadku zmiany stanu prawnego. Prezentują jedną z dopuszczalnych wersji interpretacji powszechnie obowiązujących przepisów prawa, przedstawioną zazwyczaj w układzie hipotetycznych pytań i odpowiedzi. Wszelkie wątpliwości związane z treścią bloga, w szczególności w związku z samodzielnie prowadzonymi sprawami sądowymi, należy konsultować z adwokatem lub radcą prawnym w ramach odrębnie zlecanej usługi prawnej. Kancelarie i Administrator nie ponoszą odpowiedzialności za jakikolwiek skutek wykorzystania przedmiotowych treści przez inne osoby. Treść pełnej noty prawnej jest dostępna pod tym odnośnikiem.

Blog `Prawo w praktyce` służy informowaniu w przedmiocie specjalizacji, praktyki oraz form usług i pomocy prawnej świadczonych przez prawników powiązanych z www.lubelskiekancelarie.pl.Oferta Kancelarii dotyczy spraw cywilnych (majątkowych, odszkodowań, nieruchomości, umów), spadkowych, rodzinnych, gospodarczych, administracyjnych, karnych. Radca prawny specjalizuje się w obsłudze prawnej firm, prawie kontraktów, konsumenckim oraz procesowym, związanym ze sprawami sądowymi w Lublinie i okolicach.

Powered by WordPress. Enhanced by Google.