Przeskocz do treści

Kłopotliwy zakup prawa do grobu

Swoboda umów ma swoje ograniczenia. Zgodna wola stron to jeszcze za mało. Co ważne - nawet strona, która była inicjatorem aktu kontraktowania, może potem podnosić zarzut nieważności zawartej przez siebie umowy. I nic nie da tłumaczenie, że umowę zawierano u notariusza, a jej treść dodatkowo konsultował prawnik. Tak jak to wyszło w procesie opisanym w niniejszym poście. Co nas w tej sprawie zaciekawiło ? To po kolei. Prawo do grobu, jako przedmiot transakcji ?  Coś nietypowego. Transakcja przygotowywana przez zawodowych prawników ? Zawsze miło podpatrywać inwencję kolegów po fachu. Problemy z tak zawartą umową i roszczenie odszkodowawcze do prawnika ? Trzeci plus - i temat zakwalifikowany do umieszczenia na blogu. W istocie jednak - główny aspekt zagadnienia to kwestia pozywania adwokata (to samo dotyczy radcy prawnego) za niewłaściwie wykonaną usługę. Czyli temat, którego różne oblicza i postacie powinny zainteresować każdego mecenasa.

Bez – nomen omen – zwłoki, przechodzimy to istoty sporu. Tak jak to ujęto w pozwie.

W uzasadnieniu [pozwu powódka - AK] wskazała, że zleciła pozwanemu B. M. (1), działającemu w ramach wskazanej jako pozwana ad. 1 spółki partnerskiej, obsługę prawną transakcji polegającej na nabyciu przez powódkę prawa do grobu. Pozwany był zobowiązany do dokonania analizy prawnej planowanej transakcji, w tym stanu prawnego prawa do kupowanego grobu, do sprawdzenia dokumentacji będącej w dyspozycji Zarządu Cmentarzy (...) w K. oraz do przygotowania projektu umowy. W dniu 13 marca 2007 r. powódka zawarła z L. i M. D. oraz D. D. (1) umowę opracowaną przez B. M. (1), na mocy której kupiła od zbywców udziały w wyłącznym prawie do grobu stałego murowanego położonego w K. na Cmentarzu(...), za kwotę 110.000 zł dla L. D. i M. D. oraz kwotę 110.000 zł dla D. D. (1). Prawomocnym wyrokiem Sądu Okręgowego w Krakowie opisana wyżej umowa została uznana za nieważną, z uwagi na to, że jej przedmiotem było zbycie niezbywalnego prawa do grobu, w którym pochowane były już zwłoki innych osób.

Powódka dochodzi zatem solidarnie od pozwanych odszkodowania za nienależyte wykonanie umowy, względnie odszkodowania w związku z popełnieniem czynu niedozwolonego. Roszczenie powódki o zapłatę 100 398, 32 zł, tytułem odszkodowania stanowi równowartość kwoty jaką powódka utraciła w związku z zapłatą nienależnie M. i L. D. i D. D. (1) kwoty 220.000 zł. za prawo do grobu. Środki te pochodziły z oszczędności powódki zdeponowanych w (...) Banku w którym to powódka nieprzerwanie do chwili obecnej posiada depozyty pieniężne, przynoszące znaczne zyski. Gdyby powódka nie zainwestowała tych środków na zawarcie nieważnej umowy zakupu prawa do grobu, byłyby one w dalszym ciągu zdeponowane na jej rachunku, wobec czego w okresie od dnia 14 marca 2007 roku do dnia 28 stycznia 2014 roku przyniosłyby powódce zysk w łącznej wysokości 100.398,92 zł.

Pozwani nie wykonali umowy zlecenia w sposób należyty, gdyż przygotowując transakcję nabycia prawa do grobu nie dokonali niezbędnego sprawdzenia i nie zabezpieczyli interesów powódki, jak również nie poinformowali jej o nieważności z mocy prawa transakcji której przedmiotem było prawo do grobu, w którym były pochowane szczątki innych osób. Powódka mając taką świadomość nie zawarłaby umowy z dnia 13 marca 2007 r. Z aktualnego orzecznictwa i poglądów doktryny wynika, że czynność prawna, której treść stanowi zbycie, niezbywalnego z racji uprzedniego pochówku, prawa do grobu jest nieważna o czym pozwani, jako trudniący się zawodowo świadczeniem pomocy prawnej, powinni byli wiedzieć i poinformować o tym powódkę. Działanie pozwanych nosi znamiona rażącego niedbalstwa i można im przypisać za nie winę. Spełniona też została przesłanka wystąpienia adekwatnego związku przyczynowego pomiędzy bezprawnym zachowaniem pozwanych polegającym na doprowadzeniu powódki do zawarcia nieważnej umowy wskutek niepoinformowania jej o niezbywalności przedmiotu umowy i spełnieniem świadczenia pieniężnego, a szkodą w dochodzonej kwocie.

Pozwani podnosili, że Powódka została poinformowana o wszystkich istotnych aspektach związanych z transakcją. Wskazywali powódce na ryzyko stwierdzenia subiektywnej niemożliwości świadczenia, a nawet nieważności zawartej umowy. Co więcej – w stanowisku pozwanych pojawił się ciekawy aspekt motywacyjno - biznesowy: Pozwani podnieśli kolejno, że w 2012 r. uzyskali informację, iż powódka w dniu 29 kwietnia 2008 r. zawarła z M.Z. analogiczną umowę zakupu prawa do grobu stałego murowanego na Cmentarzu (...) za kwotę 70 000 zł. W ocenie pozwanych to jest prawdziwą przyczyną zakwestionowania przez powódkę na drodze prawnej umowy zawarte z L., M. D. i D. D. (1). Faktem jest, że to powódka wniosła do sądu o uznanie transakcji za nieważną. Sama umowa była też zawierana u notariusza.

Sądy obu instancji nie stwierdziły przesłanek odpowiedzialności odszkodowawczej po stronie adwokata.

O wątpliwościach prawnych, związanych z charakterem samego prawa do grobu, jak też z ewentualną umową nabycia takiego prawa powódka została poinformowana w sposób właściwie chroniący ich interesy. Otrzymana przez powódkę informacja mailowa szczegółowo wskazywała na majątkowe i niemajątkowe elementy prawa do grobu oraz na ryzyko związane z ujawnieniem się (innych niż K. B.) osób uprawnionych do grobu. W w/w piśmie adwokat wprost informuje klientkę o tym, że w razie zgłoszenia przez taka osobę (krewną osób pochowanych w grobowcu) roszczeń, prawa powódki będą musiały ustąpić, mimo zapłaty ceny. O tym, że powódka zawierając umowę, miała świadomość ryzyka związanego z jej zawarciem, świadczy treść dokumentu, który bez przymusu podpisała. Kontrahenci zobowiązali się zwrócić powódce cenę nabycia na wypadek zakwestionowania jej prawa do grobu przez „osoby trzecie”. W umowie wymieniono 8 takich przypadków (§ (...)Treść tych zapisów, w połączeniu z treścią informacji z dnia 5 stycznia 2007 r wprost wskazuje na to, że powódka godziła się na to, że jeśli istnieją osoby uprawnione do kultu zmarłych pochowanych w przedmiotowym grobie (co można założyć z najwyższym prawdopodobieństwem) i zgłoszą swoje pretensje, jej umowa zostanie rozwiązana, mówiąc inaczej będzie nieskuteczna. Mimo to, powódka wyraziła zgodę na zawarcie przedmiotowej umowy, gdyż wiedziała od zbywców, że od roku 1999 nikt grobem się nie interesował. Powódka – podobnie jak i zbywcy – działała w przekonaniu, że nikt z ewentualnych uprawnionych nie jest grobem zainteresowany i nie zakwestionuje jej prawa. Powódka podjęła ryzyko z pełna świadomością zagrożeń związanych z zawarciem takiej umowy. Stopień determinacji powódki, świadczy, w ocenie Sądu Apelacyjnego, o tym, że zawarłaby ona umowę nawet wtedy, gdyby wiedziała, że jej wadliwość polega na bezwzględnej nieważności. Dlatego też nawet gdyby przyjąć, że adwokat B. M. (2) zaniechał poinformowania powódki o tym, że umowa zbycia prawa grobu, rozumianego, jako zespół uprawnień majątkowych i niemajątkowych, jest bezwzględnie nieważna, gdyż prawa niemajątkowe są prawami niezbywalnymi, to trudno przypisać pozwanemu naruszenie zawodowej staranności, w sytuacji gdy informuje on powódkę o tym, że umowa nie odniesie skutku i prawa powódki będą musiały ustąpić, osoba uprawniona zgłosi swoje roszczenia. Należy przyjąć, że adwokat wyczerpująco wyjaśnił powódce wszelkie zagrożenia, konieczne do podjęcia właściwej decyzji. Wykształcona, racjonalnie myśląca osoba, jaka jest powódka, doskonale rozumiała istotę ryzyka na jakie naraża się podpisując umowę.

Sąd II instancji nie pominął także oceny zachowania samej powódki.

W ocenie Sądu Apelacyjnego, wszystkie dokonane w sprawie ustalenia faktyczne pozwalają na przyjęcie, że przyczyną wystąpienia powódki z pozwem przeciwko zbywcom, były inne okoliczności niż przekonanie o bezwzględnej nieważności umowy. Powódka umowę zawarła, jej prawa zostały uznane przez Zarząd Cmentarzy (...) powódkę ujawniono i traktowano jak wyłącznego dysponenta przedmiotowym grobowcem. Powódka zeznała, że Zarząd zakwestionował jej uprawnienia w 2013 roku, powołując się na nieważność umowy z dnia 13 marca 2007 r. Na tę okoliczność brak jednak jakichkolwiek innych dowodów, co wydaje się niezrozumiałe, gdyż twierdzona przez powódkę okoliczność mogła zostać łatwo udokumentowana. Prawdziwość zeznań powódki budzi zatem wątpliwości, zwłaszcza jeśli zważy się że ten sam Zarząd we wrześniu 2007 r zwracał się do powódki, jako dysponenta, z informacją, że nie zostały dokończone prace remontowe i konserwatorskie. Wszystko to usprawiedliwia domniemanie (art. 231 k.p.c.), iż powódka zrezygnowała z przedmiotowego grobowca z innych przyczyn, najpewniej związanym z nabyciem innego grobowca od M. A., a być może i z tym, że przedmiotowy grobowiec, jako obiekt zabytkowy wymagał szczególnych starań i nakładów.

Mamy wyrok, więc przyjmujemy jego tezy. Nie ma już sensu oceniać tego na własną rękę w oparciu o uzasadnienie pisane przecież - jak tego wymagają przepisy - pod już wydane orzeczenie. Ale kilka uwag natury generalnej zawsze się zmieści.

Jaki z tego morał dla prawników ? Może : piszcie maile do klientów. Bo ustalenia ustne to potem w sądzie słowo przeciwko słowu. Na koniec dnia, właśnie z perspektywy zaistniałych już skutków, to wszystko wyglądać może dla postronnego obserwatora trochę inaczej, niż pierwotnie. A i negatywnych stereotypów o prawnikach nie brakuje, zwłaszcza w ostatnim czasie. Za medialne czarne owce zawsze dostaje się wszystkim, także tym rzetelnym. I potem nie ma sensu się dziwić, że jak się czyta opinię dużych sieciówek na cztery strony, to zwykle jedna strona z takiej opinii zawiera same formalne zastrzeżenia opiniujących co do założeń i zakresu zleconej pracy. Klienci bywają bowiem czasem nielojalni. Jak to bywa z niektórymi kontrahentami we wszelkich możliwych relacjach kontraktowych.

A jaki morał dla klientów ? No tak, tu trzeba podejść dyplomatycznie. Może : potwierdzając w sądzie – w celu uwolnienia się od jednej umowy - że ta umowa jest nieważna, strzelacie sobie w kolano także z inną podobną umową, której wzruszać nie pragniecie. Przecież identyczną umowę Powódka zawarła z M. A. Czy nie straci (w rozumieniu potocznym, bo cywilnie go i tak nie nabyła) także prawa do tego drugiego grobu ? Zarząd cmentarza będzie teraz na takie transakcje patrzył zapewne dość sceptycznie. Jeśli przyjąć taką interesowną motywację powódki, to faktycznie - sąd mógł jej intencje ocenić jako mało chwalebne. Chciwy dwa razy traci ? Możliwe, nie nam jednak to rozsądzać w aspekcie tej konkretnej sprawy.

A drugi temat – transakcje obarczone dużym ryzykiem muszą być tego warte. Tutaj z uzasadnienia wynika teza, że powódka – mówiąc potocznie- „zafiksowała” się na pozyskaniu tego grobu i to miało wpływ na ocenę sporu. Mimo ryzyk, godziła się na dużą cenę. Z drugiej strony, gdyby cena była niska, to może skład orzekający by wskazał, że wynika to z tego, że powódka znała ryzyko i mitygowała je ceną. A że była za duża, to przyjęto to jako potwierdzenie „fiksacji” motywacyjnej. I tak źle, i tak nie za dobrze.

Trzecia sprawa - ten wyrok w istocie jest w swoim wydźwięku korzystny dla klientów prawników. I notariuszy - bo w sumie otwarta byłaby też kwestia jego odpowiedzialności, jeśli asystował przy czynności lub sporządził akt. Sąd po prostu stwierdził, że powódka tak bardzo parła ku finalizacji transakcji, że żadne wątpliwości adwokata i tak nie byłyby w stanie jej powstrzymać. Stąd z jego działaniem nie wiąże się jej szkoda. Czyli - mniej zdecydowani klienci są w lepszej sytuacji. I przy innym splocie zdarzeń nałożenie na prawnika odpowiedzialności w podobnej sprawie nie jest wcale wykluczone. Sąd zresztą zrobił wytyk pozwanemu, gdyż wyraził delikatną wątpliwość, czy stałe pomaganie klientowi w dokonaniu czynności, którą taki prawnik uważa za skrajnie ryzykowną, jest zgodne z etyką zawodową. I tu wchodzimy w stary dylemat etyczny - czy klient "zafiksowany" na dane działanie, które jest wątpliwe prawnie, musi być pozbawiony ukierunkowanej na to pomocy prawnej, bo pomaganie mu w "błądzeniu" nie jest etyczne. Z prawomocnym wyrokiem o nieważności umowy zbycia praw do grobu jest oczywiście łatwo krytykować. Nieważność to poważny zarzut. Nie bardzo nawet jest jak z tym polemizować. Ale można też spojrzeć z innej strony. Gdyby powódka nie zapragnęła wycofać się z transakcji, to sprawy by oficjalnie nie było. Może nigdy nikt inny by jej prawa do grobu nie podważał. Umowa spełniłaby swoją funkcję. Nie ma też spraw do wygrania / przegrania na 100%. Nawet utrwalona linia orzecznicza SN może zostać przełamana taką jedną, niepozorną, skazaną na pożarcie, problematyczną sprawą. To nie matematyka, nie ma tylko jednej prawdy i jednego fałszu. Tutaj liczy się kreatywność i umiejętność przekonywania do zbudowanej argumentacji. Jeden argument może zawrócić rzekę. I taka jest właśnie esencja usług prawnych. Usług starannego działania.

Masz podobny problem prawny ?
Skontaktuj się z nami - postaramy się pomóc !

Jak zlecić sprawę lub umówić się na konsultacje - informacje




Dodaj komentarz

Twój adres e-mail nie zostanie opublikowany.

Publikacja komentarza wymaga akceptacji administratora - bez akceptacji komentarz nie będzie widoczny dla innych użytkowników. Dodawanie komentarzy nie wymaga logowania ani podawania jakichkolwiek danych. Aprobowane będą wyłącznie komentarze nawiązujące do tematyki wpisu - uzupełnienia, sprostowania, polemiki, pytania dodatkowe. Odrzucone zostaną wszelkie komentarze naruszające ten wymóg, ale także te stanowiące reklamę, zawierające dane osobowe (nazwisko, adres e-mail), odnośniki, pomówienia lub wulgaryzmy, jak też treści zdublowane lub nic nie wnoszące do dyskusji. Administrator nie jest zobligowany weryfikować komentarzy oczekujących na moderację w żadnym konkretnym terminie, ani też odpowiadać na komentarze. Aprobata komentarza nie oznacza potwierdzenia przez Kancelarię treści objętych komentarzem. Komentarze są publicznie dostępne i mogą być w uzasadnionych przypadkach edytowane lub usuwane przez administratora. Stanowią one wyłącznie wyraz poglądów ich autora, który świadomie i dobrowolnie zdecydował się na zamieszczenie ich w ramach polemiki lub dyskusji na Portalu w celu upublicznienia.
Prawnik z Lublina
radca prawny
ALEKSANDER KUNICKI
`Prawo w praktyce` stanowi część WWW.LUBELSKIEKANCELARIE.PL . Administratorem Portalu jest Lubelskie Kancelarie - Aleksander Kunicki Kancelaria Radcy Prawnego. Wykorzystywanie prezentowanych tu materiałów i treści bez zgody Administratora i autora jest zabronione. Umieszczanie odniesień i zapożyczeń treści jest dozwolone pod warunkiem podania źródła oraz hiperłącza (link bez atrybutu nofollow) do strony źródłowej.

Treści zamieszczane na stronie mają jedynie charakter informacyjny i nie stanowią pomocy (porady) prawnej, nie są również aktualizowane w przypadku zmiany stanu prawnego. Prezentują jedną z dopuszczalnych wersji interpretacji powszechnie obowiązujących przepisów prawa, przedstawioną zazwyczaj w układzie hipotetycznych pytań i odpowiedzi. Wszelkie wątpliwości związane z treścią bloga, w szczególności w związku z samodzielnie prowadzonymi sprawami sądowymi, należy konsultować z adwokatem lub radcą prawnym w ramach odrębnie zlecanej usługi prawnej. Kancelarie i Administrator nie ponoszą odpowiedzialności za jakikolwiek skutek wykorzystania przedmiotowych treści przez inne osoby. Treść pełnej noty prawnej jest dostępna pod tym odnośnikiem.

Blog `Prawo w praktyce` służy informowaniu w przedmiocie specjalizacji, praktyki oraz form usług i pomocy prawnej świadczonych przez prawników powiązanych z www.lubelskiekancelarie.pl.Oferta Kancelarii dotyczy spraw cywilnych (majątkowych, odszkodowań, nieruchomości, umów), spadkowych, rodzinnych, gospodarczych, administracyjnych, karnych. Radca prawny specjalizuje się w obsłudze prawnej firm, prawie kontraktów, konsumenckim oraz procesowym, związanym ze sprawami sądowymi w Lublinie i okolicach.

Powered by WordPress. Enhanced by Google.