Przeskocz do treści

Podział nieruchomości wspólnej do korzystania

Podział quod usum to czasem jedyna racjonalna droga do funkcjonalnego rozdysponowania nieruchomości pomiędzy współwłaścicieli. Nie z każdą nieruchomością jest to możliwe. Nie wszyscy współwłaściciele muszą być także zwolennikami takiego pomysłu. Jeśli konsensusu nie ma, to pozostaje sala sądowa. I wymagające składy orzekające, które oczekują na konkretne, racjonalne i dobrze uzasadnione stanowiska. W sytuacji, gdy ktoś ma problem ze sformułowaniem swoich oczekiwań, sprawa może się zakończyć nie po jego myśli. A że z reguły takie niejasne stanowiska wymuszają szersze, kompleksowe i wariantowe wywody w uzasadnieniach orzeczeń, to nic dziwnego, że potem takie tematy mogą zawędrować na przeróżne blogi.

Wnioskodawcy chcieli uzyskać możliwość korzystania z piętra budynku objętego wspólnym prawem.

wnioskodawcy domagali się dopuszczenia do współposiadania poprzez podział quoad usum nieruchomości zabudowanej wchodzącej w skład spadku po J. N.. Ponadto domagali się przyznania im do wyłącznego korzystania całej nieruchomości niezabudowanej.

Sprawa dotyczyła członków jednej rodziny.

Uczestniczka H. N. jest babcią wnioskodawców, ma 82 lata, jest na emeryturze. Sama opłaca wszystkie podatki, ubezpieczenie nieruchomości. Uczestniczka chce zawsze mieszkać w domu, który stanowi dorobek jej życia. Chciałaby w nim nadal mieszkać sama, na starość potrzebuje spokoju i nie potrafi dopuścić myśli, że miałaby z kimś dzielić dom.

Wnioskodawcy są rodzeństwem – K. C. ma 20 lat, małoletni M. C. (2) ma 16 lat, a M. C. (1) 12 lat. Bracia mieszkają z rodzicami w G. przy ul. (...) w domu jednorodzinnym. K. C. obecnie studiuje na Politechnice (...) i wynajmuje pokój z kolegą w P.. Dom został wybudowany przez rodziców wnioskodawców, jest piętrowy, na parterze jest salon, sypialnia, kuchnia, ubikacja i łazienka, na piętrze są trzy pokoje, każdy z wnioskodawców ma własny pokój.

Sąd bez trudu doszukał się podstawy prawnej żądania.

Sąd wyjaśnił, że w sytuacji gdy współwłaściciel nie wszedł w posiadanie rzeczy wspólnej lub je utracił, przysługuje mu w zasadzie roszczenie o dopuszczenie go do współposiadania (por. uchwałę pełnego składu Sądu Najwyższego z 28 marca 1963 r., III CO 33/62, OSNCP 1964, Nr 2, poz. 2). Jedną z form realizacji roszczenia o dopuszczenie do współposiadania jest żądanie dokonania przez sąd podziału rzeczy wspólnej do korzystania ( quoad usum). Sąd dokonuje podziału rzeczy quoad usum w postępowaniu nieprocesowym. Podstawę tego podziału stanowią art. 199 zdanie drugie i art. 201 zdanie drugie k.c. Sąd wyjaśnił, że w odniesieniu do rzeczy, które nie pozwalają na wspólne korzystanie (np. dom mieszkalny), z wnioskiem do sądu o podział quoad usum może wystąpić, tak jak z wnioskiem dotyczącym czynności zwykłego zarządu, każdy ze współwłaścicieli (por. uchwałę Sądu Najwyższego z 29 listopada 2007 r., III CZP 94/07, OSNC-ZD 2008, Nr D, poz. 96).

W odniesieniu do czynności zwykłego zarządu, przepis art. 201 k.c. nie zawiera żadnych wskazań co do kryteriów, jakie ma brać pod uwagę sąd rozpoznający wniosek. W literaturze przyjmuje się jednak trafnie, że znajdują tu analogiczne zastosowanie wymienione w art. 199 zdanie drugie k.c. kryteria celu zamierzonej czynności oraz interesów wszystkich współwłaścicieli.

Trzeba mieć jednak świadomość, że sam fakt, że komuś przysługuje generalne uprawnienie do określonego żądania, nie oznacza jeszcze, że w okolicznościach sprawy jego żądanie jest zasadne. Sąd celnie wypunktował wnioskodawcom powody, które przemawiały za oddaleniem wniosku.

Nie widać ani uzasadnionego celu zamierzonej czynności, ani interesu współwłaścicieli. Wnioskodawcy w wyniku dziedziczenia po J. N. reprezentują po 1/9 udziału w nieruchomości. Wnioskodawcy poza formalnym powołaniem się na przepis art. 201 k.c., nie przytoczyli okoliczności, które uzasadniałyby przyznanie im całego piętra domu (czyli de facto połowy części mieszkalnej domu). Sąd wyjaśnił, że rozważył następujące okoliczności:

- że wnioskodawcy w wyniku dziedziczenia w 2016 r. łącznie reprezentują ledwie 16% udziałów, a uczestniczka 66%,

- że dwoje z wnioskodawców jest małoletnich i ich miejsce zamieszkania jest przy rodzicach,

- że pełnoletni wnioskodawca (reprezentujący 5% udziałów) nie jest samodzielny i również pozostaje na utrzymaniu rodziców,

- że wszyscy wnioskodawcy mają w pełni zaspokojone potrzeby mieszkaniowe, a ich sytuacja majątkowa jest bardzo dobra,

- że nie da się w ogóle sensownie założyć, iż wnioskodawcy zamieszkają w domu objętym wnioskiem (troje rodzeństwa wraz z co najmniej jednym z rodziców miałoby się przeprowadzić z większego domu jednorodzinnego rodziców do mniejszego powierzchniowo piętra domu bez kuchni),

- że w domu objętym wnioskiem o podział do korzystania uczestniczka H. N. zamieszkuje od lat 60. XX wieku, dom jest jej domem rodzinnym, stanowi jej dorobek życia,

- że uczestniczka jest samotną wdową, emerytką, ma 82 lata i na starość potrzebuje spokoju,

- że dom jest domem jednorodzinnym, a nie ma danych uzasadniających przyjęcie, że piętra domu spełniają warunki samodzielnych lokali mieszkalnych.

Przy takim stanie spraw sąd w dodatku nie uwierzył wnioskodawcom, że zamieszkaliby na tej nieruchomości. Wysnuł przypuszczenie, że w rzeczywistości planują wynająć piętro domu w celach zarobkowych. To zaś uznał za sprzeczne z zasadami współżycia społecznego.

Przy okazji oczywiście w uzasadnieniu znalazł się wywód dotyczący całej instytucji współwłasności - w praktycznym aspekcie współposiadania.

Zgodnie z art. 206 k.c. każdy ze współwłaścicieli jest uprawniony do współposiadania rzeczy wspólnej oraz do korzystania z niej w takim zakresie, jaki daje się pogodzić ze współposiadaniem i korzystaniem z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli. W literaturze i orzecznictwie dominuje pogląd, zgodnie z którym „współposiadanie” z art. 206 k.c. oznacza łączne władanie do niepodzielnej ręki ( pro indiviso), które polega na wykonywania władztwa faktycznego nad całą rzeczą przez każdego ze współwłaścicieli, ale w zakresie, który nie wyłącza takiego korzystania z rzeczy przez pozostałych współwłaścicieli; tak określone uprawnienie jest niezależne od wielkości przysługującej współwłaścicielowi udziału (por. (por. Księżak [w:] Osajda (red.) Kodeks cywilny. Komentarz 2019, wyd. 22, komentarz do art. 206 k.c., Legalis; postanowienie SN z 26 kwietnia 2013 r. II CSK 459/12; uchwała SN (7) z 19 marca 2013 r. III CZP 88/12), Należy podkreślić, że w art. 206 k.c. określony jest ustawowy model współposiadania i korzystania z rzeczy wspólnej, który obejmuje bezpośrednie i wspólne z pozostałymi współwłaścicielami posiadanie i korzystanie z całej rzeczy. Przepis art. 206 k.c. ma charakter dyspozytywny i znajduje zastosowanie tylko wtedy, gdy z umowy współwłaścicieli lub z orzeczenia sądowego nie wynika inny sposób posiadania i korzystania z rzeczy wspólnej. Współwłaściciele mogą w umowie ustalić inny sposób korzystania z rzeczy wspólnej, w szczególności mogą dokonać podziału rzeczy wspólnej rzeczy wspólnej do używania ( quoad usum) tj. wyodrębnić określone części rzeczy wspólnej do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli, przy czym wydzielone części nie musza ściśle odpowiadać wielkości udziałów współwłaścicieli (por. Księżak [w:] Osajda (red.) Kodeks cywilny. Komentarz 2019, wyd. 22, komentarz do art. 206 k.c., Legalis;).

W sytuacji gdy ze względu na charakter rzeczy wspólnej wykonywanie posiadania zakłada zgodne współdziałanie współwłaścicieli, współwłaściciel pozbawiony posiadania rzeczy przez innego współwłaściciela może wystąpić do sądu o podział rzeczy wspólnej do korzystania (por. uchwała SN z 28.09.1963 r. III CO 33/62, OSNCP 1964, nr 2, poz. 22; wyrok SN z 25.10.1973 r. III CRN 247/73, OSN 1974, nr 9, poz. 151; uchwała z 29.11.2007 r. III CZP 94/07; Leglias). Niezależnie od tego współwłaściciel pozbawiony przez innego współwłaściciela posiadania rzeczy wspólnej może zawsze wystąpić o zniesienie współwłasności. W literaturze podkreśla się, że sąd rozpoznając wniosek współwłaściciela (współwłaścicieli) o oparciu o art. 201 k.c. powinien ustalić, czy podjęcie czynności objętej treścią żądania jest w konkretnych okolicznościach uzasadnione. Mimo braku wytycznych w treści art. 201 k.c. przyjmuje się, że znajdą tu analogiczne zastosowanie wymienione w art. 199 zd. 2 k.c. kryteria celu zamierzonej czynności oraz interesów wszystkich współwłaścicieli (por. Szadkowski [w:] Gutowski (red.) Kodeks cywilny. Kometarz, 2018, tom I, wyd. 2. komentarz do art. 201 k.c., Legalis; Rzewuska [w:] Załucki (red.) Kodeks cywilny. Komentarz 2019, wyd. 1, komentarz do art. 201 k.c., Legalis). Ponadto wskazuje się, że podział quoad usum nie może pozostawać w sprzeczności z ustawą, ani zasadami współżycia społecznego (por. Pietrzykowski (red.) Kodeks cywilny. Komentarz, 2018, tom I, wyd. 9, komentarz do art. 206 k.c.).

Sąd Okręgowy w Poznaniu w pełni zgodził się z wnioskami sądu pierwszej instancji.

Sąd Okręgowy w pełni podziela dokonaną przez Sąd Rejonowy ocenę prawną złożonego wniosku. Sąd I instancji przeprowadził wnikliwą i staranną analizę żądania wnioskodawców uwzględniając całokształt okoliczności sprawy i nie zachodzi potrzeba powtórzenia tej argumentacji. Dodatkowo należy podkreślić, że wniosek w zaproponowanym kształcie nie mógł być uwzględniony, gdyż naruszał interes pozostałych współwłaścicieli z uwagi na znaczną dysproporcję w posiadanych udziałach we współwłasności. Każdy z wnioskodawców dysponował udziałem w 1/8 części, podczas gdy udział uczestniczki H. N. wynosi 4/6 części. Łączny udział wnioskodawców wynosi 3/18 tj. ok.17%, uczestniczki H. N. ok. 67%, a dwóch pozostałych uczestników ok. 16%. Przy takim stosunku udziałów, żądanie przyznania wnioskodawcom do wyłącznego korzystania całego I piętra budynku mieszkalnego i całej działki stanowiącej przydomowy ogród w sposób rażący naruszałoby interesy pozostałych współwłaścicieli.

Sąd miał także inne zastrzeżenia

Pełnomocnik wnioskodawców wyjaśnił, że zakres posiadania to kwestia wtórna i w celu ustalenia sposobu podziału poszczególnych pomieszczeń został zgłoszony wniosek o dowód z opinii biegłego. Zdaniem pełnomocnika, po wykonaniu inwentaryzacji budynku przez biegłego, wnioskodawcy mogliby zdecydować, które pomieszczenia im przyznać do wyłącznego korzystania. Pełnomocnik wskazał, że zmuszony był podtrzymać wniosek w dotychczasowym kształcie z uwagi na oddalenie wniosku o dowód z opinii biegłego. Podkreślił, że wnioskodawcy chcą mieć dostęp do nieruchomości i dysponować kluczami, a uczestniczka odmawia im tego dostępu.

Powyższe pokazuje, że wnioskodawcy sami nie potrafili wyjaśnić, w jaki sposób chcieliby korzystać z obu nieruchomości, ani w jakim celu. Nie przedstawili też żadnych konkretnych argumentów uzasadniających sposób korzystania wskazany we wniosku. Opinia biegłego nie mogła zastąpić stanowiska wnioskodawców, zwłaszcza, że układ budynku mieszkalnego był stronom znany, a wnioskodawcy nie kwestionowali dotychczasowego sposobu korzystania z budynku i działki przez uczestniczkę H. N.. To wnioskodawcy domagając się podziału quoad usum powinni wykazać konkretny cel i potrzeby, które miałyby uzasadnić podział quoad usum. Wnioskodawcy nie sprecyzowali tego celu ani w postępowaniu przed Sądem Rejonowym, ani w postępowaniu apelacyjnym. Argumentacja podana we wniosku sprowadzała się do zarzutu, że z obu nieruchomości korzysta wyłącznie uczestniczka H. N., która nie dopuszcza pozostałych współwłaścicieli do korzystania i czerpania pożytków. W piśmie z dnia 9 lutego 2018 r. skierowanym do uczestniczki przed wszczęciem postępowania sądowego wnioskodawcy zażądali udostępnienia im całego I piętra budynku mieszkalnego wraz z częściami wspólnymi, bez podania, w jakim celu zamierzają korzystać z żądanych pomieszczeń i czym to jest uzasadnione. Na rozprawie 27 listopada 2018 r. pełnomocnik wnioskodawców podniósł, że nie toczy się postępowanie o dział spadku, a ze względu na stopień skonfliktowania spadkobierców czas trwania takiego postępowania mógłby być długi i „niejako tymczasowo wnioskodawcy chcą uregulować element posiadania nieruchomości wspólnej”. Nadal nie wskazano celu zamierzonego podziału, ani sposobu, w jaki wnioskodawcy zamierzają korzystać z wydzielonych im części. W piśmie procesowym wnioskodawców z dnia 10 grudnia 2018 r. także nie zostało to wyjaśnione. Przez całe postępowanie wnioskodawcy koncentrowali się na akcentowaniu ich uprawnienia do współposiadania i korzystania z obu nieruchomości. Na rozprawie w dniu 14 lutego 2019 r. pełnomocnik wnioskodawców oświadczył, że wnioskodawcy zrezygnowali z przesłuchania w charakterze strony argumentując, że nie mają nic do dodania ponad to, co zostało wyrażone w pismach procesowych. W związku z powyższym wnioskodawcy nie wykazali, że żądany przez nich podział quoad usum, polegający na wydzieleniu im do wyłącznego korzystania całego piętra budynku oraz przyznaniu do wyłącznego korzystania niezabudowanej działki stanowiącej przydomowy ogródek jest uzasadniony ze względu na cel zamierzonego podziału i interes pozostałych współwłaścicieli.

Wnioskowi zabrakło zatem magicznej mocy perswazji. Z treści uzasadnienia faktycznie trudno odczytać intencje, jakie przyświecały wnukom. Status małoletnich nie pomagał w przekonywaniu sądu do swoich racji. Kiedy argumenty nie kleją się w sensowną całość to z reguły jest jakieś drugie dno, którym wnioskodawcy nie za bardzo chcą się dzielić z sądem. Sądy jednak codziennie mają do czynienia z półprawdami lub ordynarnymi kłamstwami stron lub uczestników, dlatego niedocenianie przenikliwości sędziów może nas zaprowadzić tylko na manowce (proceduralne).

Masz podobny problem prawny ?
Skontaktuj się z nami - postaramy się pomóc !

Jak zlecić sprawę lub umówić się na konsultacje - informacje




Dodaj komentarz

Publikacja komentarza wymaga akceptacji administratora - bez akceptacji komentarz nie będzie widoczny dla innych użytkowników. Dodawanie komentarzy nie wymaga logowania ani podawania jakichkolwiek danych. Aprobowane będą wyłącznie komentarze nawiązujące do tematyki wpisu - uzupełnienia, sprostowania, polemiki, pytania dodatkowe. Odrzucone zostaną wszelkie komentarze naruszające ten wymóg, ale także te stanowiące reklamę, zawierające dane osobowe (nazwisko, adres e-mail), odnośniki, pomówienia lub wulgaryzmy, jak też treści zdublowane lub nic nie wnoszące do dyskusji. Administrator nie jest zobligowany weryfikować komentarzy oczekujących na moderację w żadnym konkretnym terminie, ani też odpowiadać na komentarze. Aprobata komentarza nie oznacza potwierdzenia przez Kancelarię treści objętych komentarzem. Komentarze są publicznie dostępne i mogą być w uzasadnionych przypadkach edytowane lub usuwane przez administratora. Stanowią one wyłącznie wyraz poglądów ich autora, który świadomie i dobrowolnie zdecydował się na zamieszczenie ich w ramach polemiki lub dyskusji na Portalu w celu upublicznienia.
Prawnik z Lublina
radca prawny
ALEKSANDER KUNICKI
`Prawo w praktyce` stanowi część WWW.LUBELSKIEKANCELARIE.PL . Administratorem Portalu jest Lubelskie Kancelarie - Aleksander Kunicki Kancelaria Radcy Prawnego. Wykorzystywanie prezentowanych tu materiałów i treści bez zgody Administratora i autora jest zabronione. Umieszczanie odniesień i zapożyczeń treści jest dozwolone pod warunkiem podania źródła oraz hiperłącza (link bez atrybutu nofollow) do strony źródłowej.

Treści zamieszczane na stronie mają jedynie charakter informacyjny i nie stanowią pomocy (porady) prawnej, nie są również aktualizowane w przypadku zmiany stanu prawnego. Prezentują jedną z dopuszczalnych wersji interpretacji powszechnie obowiązujących przepisów prawa, przedstawioną zazwyczaj w układzie hipotetycznych pytań i odpowiedzi. Wszelkie wątpliwości związane z treścią bloga, w szczególności w związku z samodzielnie prowadzonymi sprawami sądowymi, należy konsultować z adwokatem lub radcą prawnym w ramach odrębnie zlecanej usługi prawnej. Kancelarie i Administrator nie ponoszą odpowiedzialności za jakikolwiek skutek wykorzystania przedmiotowych treści przez inne osoby. Treść pełnej noty prawnej jest dostępna pod tym odnośnikiem.

Blog `Prawo w praktyce` służy informowaniu w przedmiocie specjalizacji, praktyki oraz form usług i pomocy prawnej świadczonych przez prawników powiązanych z www.lubelskiekancelarie.pl.Oferta Kancelarii dotyczy spraw cywilnych (majątkowych, odszkodowań, nieruchomości, umów), spadkowych, rodzinnych, gospodarczych, administracyjnych, karnych. Radca prawny specjalizuje się w obsłudze prawnej firm, prawie kontraktów, konsumenckim oraz procesowym, związanym ze sprawami sądowymi w Lublinie i okolicach.

Powered by WordPress. Enhanced by Google.