Przeskocz do treści

Zasiedzenie pełne niespodzianek

Sprawy o zasiedzenie zawsze zawierają element niepewności. Przesłanki nabycia własności nieruchomości w tym trybie są bowiem dość generalne. A konkretnie - jest duże pole do popisu przy wykazywaniu, w realiach sprawy, przejawów posiadania samoistnego oraz (z reguły najbardziej pożądanej) dobrej wiary. Płacenie podatków, zgoda na gazociąg, relacje z sąsiadami, wycinka drzew, korespondencja z urzędami, zakładanie telefonu stacjonarnego - wszystko to pozwala budować oczekiwany obraz stanu posiadania. Czasem wszystkie fakty układają się jak trzeba, jedna duża działka jest podzielona od lat ogrodzeniem, a każda z części jest przedmiotem samodzielnego (zwykle nieformalnego) obrotu. Stan faktyczny, na pierwszy rzut oka, "gra i śpiewa". Posiadacze obu części działki są zgodni, w jednym duchu wnioskują do sądu o zasiedzenie swojego kawałka parceli, biegły to pięknie rozrysowuje, a sąd I instancji stwierdza zasiedzenie. Tylko potem jest wyrok II instancji i zimny kubeł wody dla uczestników oraz żółta kartka dla pełnomocnika z urzędu. Bo, w całym tym zamieszaniu z wykazywaniem stanu faktycznego, nagle umykają ważkie aspekty prawne i proceduralne.

W oparciu o tegoroczne orzeczenie Sądu Okręgowego w Olsztynie można prześledzić kilka ciekawych płaszczyzn interpretacyjnych takich postępowań. Bez oceniania i wartościowania. Z pełną świadomością, że można natknąć się na odmienne stanowiska judykatury.

Pierwszy kłopot - współwłasność. W omawianej sprawie sąd II instancji zaakcentował, że działka była objęta współwłasnością obu wnioskodawców. Wskazał w konsekwencji, że mogło dojść do dorozumianego podziału rzeczy wspólnej do wyłącznego korzystania przez poszczególnych współwłaścicieli. Każdy zatem ze współwłaścicieli korzystał na wyłączność ze swojej części, ale w ramach współwłasności. W istocie zatem, właściwszym trybem na uzyskanie podobnego celu jak oczekiwany, było postępowanie o zniesienie współwłasności, a nie o zasiedzenie. Podział nieruchomości do współkorzystania torpedował kluczową przesłankę tej sprawy - samoistność posiadania.

Przypomnieć należy, że w związku z tym, że posiadanie samoistne polega na sprawowaniu faktycznego władztwa nad rzeczą w zakresie prawa własności (art. 336 k.c.), jego stwierdzenie jest możliwe w przypadku, gdy faktyczne władztwo nad rzeczą ma ogólne cechy umożliwiające stwierdzenie posiadania, a ponadto polega na korzystaniu z rzeczy z wyłączeniem innych osób i jest niezależne od wyraźnej lub dorozumianej zgody innej osoby, w tym w szczególności niezależne od zgody właściciela. Progowym warunkiem umożliwiającym uznanie określonego władztwa faktycznego za posiadanie samoistne jest rzeczywista możliwość korzystania przez określony podmiot z rzeczy w zakresie odpowiadającym treści prawa własności niezależnie od woli innych podmiotów (tak: E. Skowrońska-Bocian, M. Warciński, w: Pietrzykowski, Komentarz, 2015, t. I, art. 336, Nb 17).

O ile faktycznego władania przez każdego z wnioskodawców częścią nieruchomości wspólnej kwestionować nie sposób, to nie spełniają oni drugiego z przedstawionych wyżej warunków, albowiem czynią to za dorozumianą zgodą drugiego ze współwłaścicieli. Jak wynika z dowodu z przesłuchania wnioskodawców i zeznań świadków, byli oni przekonani, że część nieruchomości apelującego, znajdująca się w granicach ogrodzenia, należy do R. P. i W.C. Ci jednak nie wykazali, że akurat do fragmentów powierzchni ziemskiej o powierzchni odpowiednio (...) i (...) niewydzielonych przecież fizycznie w stosunku do działki nr (...), ich wola sprawowania faktycznego władztwa we własnym interesie (animus) była różna od sposobu traktowania tej części nieruchomości objętej KW (...), z której za zgodą drugiego ze współwłaścicieli wyłącznie korzystali.

Warto w tym miejscu uwypuklić, że w orzecznictwie Sądu Najwyższego zgodnie przyjmuje się, iż domniemanie samoistności posiadania ustanowione w art. 339 k.c. nie ma zastosowania w sprawie o zasiedzenie przez współwłaściciela nieruchomości udziału należącego do innego współwłaściciela (por. postanowienie SN z 05.11.2014 r., III CSK 280/13; postanowienie SN z 04.07.2014 r., II CSK 622/13). Wskazuje się nadto, że współwłaściciel nieruchomości powołujący się na nabycie przez zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli powinien udowodnić posiadanie nieruchomości wyłącznie dla siebie, tj. z wolą odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania i współkorzystania. Władanie rzeczą wspólną przez współwłaściciela musi zatem wykraczać poza granice przysługującego mu uprawnienia do posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej (por. postanowienie SN z 08.05.2014 r., V CSK 324/13).

Posługując się ostrożną analogią, powyższe tezy odnieść można do stanu faktycznego sprawy w tym sensie, że żaden z wnioskodawców nie przejawił woli absolutnego wyzucia drugiego ze współwłaścicieli z prawa do władania częścią nieruchomości wspólnej (a zatem i połączonej z nią części działki (...)), gdyż dokonany podział do korzystania stanowił emanację uprawnienia przewidzianego dyspozycją art. 206 k.c.

Z tego wynika drugi problem, czyli konieczność wykazania samoistności posiadania. Przy współwłasności jest to zadanie dość trudne.

Należy przy tym z całą stanowczością podzielić stanowisko Sądu Najwyższego zawarte w uzasadnieniu postanowienia z 11.10.2002 r., (I CKN 1009/00), zgodnie z którym surowe wymagania w zakresie udowodnienia samoistnego charakteru posiadania należy uznać za usprawiedliwione, ponieważ czynnik subiektywny (animus) jest trudny do sprawdzenia, a nie byłaby zgodna z celem art. 172 k.c. wykładnia, w wyniku której podziały quoad usum po upływie określonego czasu niejako automatycznie prowadziłyby do podziału nieruchomości. Temu celowi służy postępowanie o zniesienie współwłasności, w którym sąd lub strony korzystające z pomocy notariusza mogą racjonalnie ukształtować obszar i konfigurację nieruchomości zgodnie z gospodarczym i społecznym przeznaczeniem prawa własności.

Trzeci wątek - standardowo - to dobra i zła wiara. I znowu komplikuje nam to wszystko współwłasność.

Odnosząc powyższe założenia na grunt połączonych spraw skonstatować wypada, iż sama świadomość istnienia innych współwłaścicieli wyklucza przyjęcie dobrej wiary po stronie jednego z nich, który wszedł w posiadanie części nieruchomości na podstawie podziału do używania.

A co jeszcze może nam skutecznie popsuć humor ? Małżeństwo (patrzymy oczywiście wyłącznie na aspekt proceduralny sprawy o zasiedzenie:).

Mianowicie bezspornym jest, że R. P. zawarł w dniu 13 lutego 1988 r. związek małżeński z M. P. (por. akt małżeństwa k. 78). Sąd Rejonowy dostrzegając prawdopodobnie możliwość upływu biegu terminu zasiedzenia w okresie trwania małżeństwa, wezwał żonę wnioskodawcy do udziału w sprawie w charakterze uczestniczki. Aktywność ta nie skutkowała jednak stosownym przeformułowaniem wniosku przez R. P., który był przecież reprezentowany przez zawodowego pełnomocnika z urzędu.

Tymczasem w orzecznictwie Sądu Najwyższego ugruntował się podgląd, zgodnie z którym nieruchomość nabyta w trakcie trwania wspólności ustawowej staje się składnikiem majątku wspólnego małżonków także sytuacji, w której jej posiadaczem samoistnym był tylko jeden z małżonków i to zarówno wtedy, gdy okres jego posiadania prowadzącego do zasiedzenia mieścił się w czasie trwania wspólności ustawowej, jak wówczas, gdy przewidziany w art. 172 KC bieg terminu wymaganego do zasiedzenia rozpoczął się przed powstaniem wspólności, ale zakończył w czasie jej trwania (zob. uchwałę z dnia 28 lutego 1978 r., III CZP 7/78, OSNCP1978, nr 9, poz. 153; oraz uzasadnienia postanowień: z dnia 22 sierpnia 2007 r., III CSK 41/07, OSNC-ZD 2008, nr 3, poz. 69), z dnia 11 sierpnia 2011 r., I CSK 6477/10). Wskazuje się przy tym, że wniosek taki wypływa jednoznacznie z - rządzącej wspólnością ustawową - zasady, nakazującej traktować przedmioty majątkowe nabyte w trakcie trwania wspólności ustawowej przez oboje małżonków lub jednego z nich jako majątek wspólny (art. 31 § 1 KRO; poprzednio - art. 32 § 1 KRO). Z punktu widzenia tej zasady nie ma znaczenia, czy tylko jeden z małżonków nabył prawo własności przez zasiedzenie, czy też prawo to nabyli oboje małżonkowie łącznie jako posiadacze samoistni.

Jak wskazał z kolei Sąd Najwyższy w uchwale z 19 października 2017 r. (III CZP 49/17), stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości może nastąpić tylko na rzecz osoby wskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania także wtedy, gdy z ich twierdzeń oraz ustaleń sądu wynika, że na skutek zasiedzenia nieruchomość weszła do majątku wspólnego wnioskodawcy oraz jego małżonka, którego wniosek nie dotyczył. W takiej sytuacji sąd powinien jednak zwrócić uwagę uczestników na ewentualną potrzebę zmiany wniosku.

Niewątpliwie w momencie potencjalnego upływu biegu terminu zasiedzenia wnioskodawca pozostawał w związku małżeńskim z M. P.. W tym stanie rzeczy nabycie nieruchomości przez zasiedzenie mogło nastąpić jedynie do ich majątku wspólnego, zaś we wniosku jako beneficjenta wskazano wyłącznie R. P..

Warto wobec tego przytoczyć w tym miejscu treść uchwały składu 7 sędziów SN z 11 czerwca 2015 r. (III CZP 112/14), zgodnie z którą stwierdzenie zasiedzenia własności nieruchomości może nastąpić tylko na rzecz osoby wskazanej przez wnioskodawcę lub innego uczestnika postępowania. W uzasadnieniu orzeczenia tego wyartykułowano, że postępowanie o stwierdzenie nabycia własności nieruchomości w wyniku zasiedzenia – służące realizacji indywidualnych interesów poszczególnych podmiotów prawa cywilnego – nie przewiduje wyjątku od zasady określonej w art. 321 k.p.c., zgodnie którą sąd nie może orzekać co do przedmiotu, który nie był objęty żądaniem ani zasądzać ponad żądanie.

Przytoczona uchwała składu powiększonego Sądu Najwyższego ma zastosowanie także wtedy, gdy ustalenia wskazują, iż nieruchomość stanowiąca przedmiot sprawy weszła do majątku wspólnego małżonków, jednak we wniosku jako nabywcę wskazano tylko jednego z małżonków.

Tym samym wniosek R. P. podlegał oddaleniu również z powodu nieobjęcia nim jego małżonki, gdyż przedmiot żądania wszedłby ewentualnie do majątku wspólnego wnioskodawcy i uczestniczki, której nie wskazano jako nabywczyni prawa własności spornej nieruchomości przez zasiedzenie.

Sąd Okręgowy rozważał argumenty zawarte w uzasadnieniu uchwały z 19 października 2017 r., wskazujące na konieczność spełnienia przez sądy orzekające obowiązku informacyjnego związanego z ustaleniem odmiennego od wskazanych we wniosku kręgu osób, na rzecz których może nastąpić zasiedzenie. Jednakowoż pod uwagę wzięto fakt, iż w postępowaniu apelacyjnym nie jest dopuszczalna zamiana żądania wniosku (art. 383 zd. 1 w zw. z art. 13 § 2 k.p.c.), zaś wnioskodawca reprezentowany był przez adwokata. Sama czynność wezwania do udziału w sprawie przez Sąd I instancji M. P., jej aktywny udział w powstępowaniu, winien był sprokurować działanie pełnomocnika, którego ustanowiono już po wydaniu uchwały składu 7 sędziów SN z 11 czerwca 2015 r. (III CZP 112/14). W jej uzasadnieniu wskazano bowiem m.in., że w toku postępowania mogą wystąpić sytuacje, w których zebrany materiał dowodowy będzie wskazywał na nabycie spornego prawa w drodze zasiedzenia przez inną osobę niż wskazana przez uczestników postępowania. Warunkiem wydania orzeczenia stwierdzającego zasiedzenie na rzecz właściwej osoby jest w takim wypadku modyfikacja żądania wniosku, a - gdyby osoba ta nie uczestniczyła w postępowaniu - wezwanie jej lub jej następców prawnych do udziału w sprawie (art. 193 w związku z art. 13 § 2 i art. 510 § 2 KPC). Niedokonanie zmiany żądania prowadzi do oddalenia wniosku i powoduje konieczność wszczęcia przez zainteresowanego kolejnego postępowania o stwierdzenie zasiedzenia z prawidłowo sformułowanym żądaniem, zatem wzgląd na ekonomię postępowania i ochronę interesu indywidualnego oraz wymaganie właściwego ukształtowania postępowania nakładają na sąd obowiązek umożliwienia biorącym w nim udział osobom stosownej modyfikacji żądania.

W ocenie sądu odwoławczego samo wezwanie do udziału w sprawie M. P. umożliwiło pełnomocnikowi wnioskodawcy zmianę żądania, czego nie uczynił, choć miał ku temu możliwość po wydaniu przez Sąd Rejonowy stosownego postanowienia formalnego.

Dość nieprzyjemna niespodzianka dla wnioskodawców. Pełnomocnik też się raczej z takiego uzasadnienia nie ucieszył. Te wszystkie wątki są jednak zawsze dość otwarte, jako że już sam fakt, że dana płaszczyzna doczekała się kilku stanowisk SN, świadczy o niejednoznaczności określonych zagadnień. Dlatego tak ważne jest kompleksowe i konsekwentne podejście w toku postępowania oraz wnikliwa analiza przed zainicjowaniem sprawy. A czasem ewentualny sukces wniosku jest na tyle ważny, że nie odstraszają nawet potencjalne ryzyka.

Masz podobny problem prawny ?
Skontaktuj się z nami - postaramy się pomóc !

Jak zlecić sprawę lub umówić się na konsultacje - informacje




Dodaj komentarz

Publikacja komentarza wymaga akceptacji administratora - bez akceptacji komentarz nie będzie widoczny dla innych użytkowników. Dodawanie komentarzy nie wymaga logowania ani podawania jakichkolwiek danych. Aprobowane będą wyłącznie komentarze nawiązujące do tematyki wpisu - uzupełnienia, sprostowania, polemiki, pytania dodatkowe. Odrzucone zostaną wszelkie komentarze naruszające ten wymóg, ale także te stanowiące reklamę, zawierające dane osobowe (nazwisko, adres e-mail), odnośniki, pomówienia lub wulgaryzmy, jak też treści zdublowane lub nic nie wnoszące do dyskusji. Administrator nie jest zobligowany weryfikować komentarzy oczekujących na moderację w żadnym konkretnym terminie, ani też odpowiadać na komentarze. Aprobata komentarza nie oznacza potwierdzenia przez Kancelarię treści objętych komentarzem. Komentarze są publicznie dostępne i mogą być w uzasadnionych przypadkach edytowane lub usuwane przez administratora. Stanowią one wyłącznie wyraz poglądów ich autora, który świadomie i dobrowolnie zdecydował się na zamieszczenie ich w ramach polemiki lub dyskusji na Portalu w celu upublicznienia.
Prawnik z Lublina
radca prawny
ALEKSANDER KUNICKI
`Prawo w praktyce` stanowi część WWW.LUBELSKIEKANCELARIE.PL . Administratorem Portalu jest Lubelskie Kancelarie - Aleksander Kunicki Kancelaria Radcy Prawnego. Wykorzystywanie prezentowanych tu materiałów i treści bez zgody Administratora i autora jest zabronione. Umieszczanie odniesień i zapożyczeń treści jest dozwolone pod warunkiem podania źródła oraz hiperłącza (link bez atrybutu nofollow) do strony źródłowej.

Treści zamieszczane na stronie mają jedynie charakter informacyjny i nie stanowią pomocy (porady) prawnej, nie są również aktualizowane w przypadku zmiany stanu prawnego. Prezentują jedną z dopuszczalnych wersji interpretacji powszechnie obowiązujących przepisów prawa, przedstawioną zazwyczaj w układzie hipotetycznych pytań i odpowiedzi. Wszelkie wątpliwości związane z treścią bloga, w szczególności w związku z samodzielnie prowadzonymi sprawami sądowymi, należy konsultować z adwokatem lub radcą prawnym w ramach odrębnie zlecanej usługi prawnej. Kancelarie i Administrator nie ponoszą odpowiedzialności za jakikolwiek skutek wykorzystania przedmiotowych treści przez inne osoby. Treść pełnej noty prawnej jest dostępna pod tym odnośnikiem.

Blog `Prawo w praktyce` służy informowaniu w przedmiocie specjalizacji, praktyki oraz form usług i pomocy prawnej świadczonych przez prawników powiązanych z www.lubelskiekancelarie.pl.Oferta Kancelarii dotyczy spraw cywilnych (majątkowych, odszkodowań, nieruchomości, umów), spadkowych, rodzinnych, gospodarczych, administracyjnych, karnych. Radca prawny specjalizuje się w obsłudze prawnej firm, prawie kontraktów, konsumenckim oraz procesowym, związanym ze sprawami sądowymi w Lublinie i okolicach.

Powered by WordPress. Enhanced by Google.